第82章 自助のために
災害はある日突然襲ってきます。マンションに住むと決めたら、身の守り方を考えておきます。災害が襲ってきたら、あなたは、あなた自身とその家族を守ることができるでしょうか。あなたが生き残るために、生きながらえるためにこれだけは知ってください。
第81章 マンション最新情報
大規模修繕協議会主催の第３６回大規模修繕セミナーで講師は泉徳彦札幌支部長が説明されました。国土交通省が重い腰を上げて、マンション修繕費の段階増額方式と管理計画認定制度、マンション長寿命化促進税制に取り組み始めたそうです。
第80章 工事監理の重要性
大規模修繕協議会主催の第３６回大規模修繕セミナーが札幌市産業振興センターで開催されました。講師は泉徳彦札幌支部長です。講演内容を要約しました。マンションの修繕工事を行うときには、工事監理の導入は不可欠です。その理由とは。
第79章 大規模修繕への道(２)
大規模修繕協議会主催の第３６回大規模修繕セミナーが札幌市産業振興センターで開催されました。講師は泉徳彦札幌支部長です。講演内容は設計管理方式で行う大規模修繕の進め方でした。要約して掲載します。
第78章 大規模修繕への道(１)
大規模修繕協議会主催の第３６回大規模修繕セミナーが札幌市産業振興センターで開催されました。講師は泉徳彦札幌支部長です。講演内容を要約して、建築資材の高騰について調べた情報なども加味しました。
第77章 給水給湯管工事
大規模修繕協議会主催の第３５回大規模修繕セミナーが札幌市産業振興センターで開催されました。講師の泉徳彦札幌支部長は、大規模修繕を予防保全・計画修繕・長期修繕計画で予定し、トータルコストの縮減に努めますとおっしゃいます。講演内容を要約しました。
第76章 管理組合の確認
大規模修繕協議会主催の第３５回大規模修繕セミナーが札幌市産業振興センターで開催されました。講師の泉徳彦札幌支部長は、大規模修繕を予防保全・計画修繕・長期修繕計画で予定し、トータルコストの縮減に努めますとおっしゃいます。講演内容を要約しました。
第75章 活用できる補助金
コロナウイルスの蔓延で中断していた建装工業株式会社の第１３回マンションセミナーが、２０２３年１１月１１日に札幌のＴＫＰガーデンシィテイで再開されました。講師は、大橋建築設計室の大橋周二一級建築士です。講演内容を要約しました。
第74章 高まる永住志向
コロナウイルスの蔓延で中断していた建装工業株式会社の第１３回マンションセミナーが、２０２３年１１月１１日に札幌のＴＫＰガーデンシィテイで再開されました。講師のお一人は、マンショントレンド評論家の日下部理絵さんです。講演内容を要約しました。
第73章 防水層の更新
私は平成４年度から平成２４年度まで、理事会の承認を得てボランティアで屋上を管理していました。平成２４年１２月２８日に第２１代の女性理事長の独断で屋上のカギを取り上げられ、屋上を管理が不可能になりました。これがなければ避けられた更新でした。
第72章 マンションの置き配
運送業者やＥＣ事業者（電子商取引）そして行政が中心となり多様な受け取り方法が増えてきている。置き配とは自宅の玄関やメーターボックスの上など、場所を指定して宅配物を非対面で受け取ることができるサービスとして注目を集めている。
第71章 変わるマンション管理
２０２１(令和３)年４月２４日１３時から札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーで、講師の米澤賢治代表理事は「マンションの一生」を熱く語った。
第70章 天井からの漏水(2)
１０月２０日から始まった住戸の工事は１０月２２日に終了し、８月２２日に撤去された脱気筒が１１月１４日に場所を替えて屋上に復元されました。これにより漏水事故は１３ヶ月半ぶりにもとの状態へ戻りました。
第69章 修繕積立金の改定を
２０２０(令和２)年１１月３日に札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナー「修繕積立金・今のままで大丈夫なの」講演の要約です。
第68章 天井からの漏水
六階建てマンションの最上階に当たる六階住戸の食堂にある照明器具から、水がボタボタボタと落ちてきた。天井の点検口を開けて覗くと、天井裏に薄っすらと水が溜まっている。
第67章 コミュニティづくり
２０１９年１０月１９日ＴＫＰガーデンシテイＰＲＥＭＩＵＭ札幌大通で開催の、建装工業株式会社主菜第１２回マンションセミナーで、廣田信子先生の講演「豊かに暮らすこれからの管理組合運営とコミュニティづくり」の要約です。
第66章 結露対策に挑む
新築マンションに入居して１５年目の冬を迎えたころから、北側に面する大洋室と小洋室の窓に結露が現れ、ガラスが曇って外の風景が見づらくなりました。結露の発生原因を考え、対策を講じると結露は激減しました。
第65章 工事費はいくらかかる
２０１９年４月１４日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、米沢賢治代表理事の講演「どこをなおしたらいくらかかるの」の要約です。
第64章 給排水設備の計画的対処
２０１８年１０月２０日にＴＫＰガーデンシティ札幌駅前で開催された建装工業株式会社主催のセミナーで、進藤孝一級管工事施工管理技士の講演「給排水管設備の老朽化と計画的対処の方法について」の要約です。
第63章 修繕設計の役割
２０１８年１０月６日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、米澤賢治代表理事の講演「大規模修繕工事における修繕設計の役割」の要約です。
第62章 修繕積立金の根拠
２０１８年１０月６日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、木村純札幌支部長の講演「長期修繕計画の必要性」の要約と、私の災害体験です。
第61章 大規模修繕の準備
２０１８年４月２１日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、米沢賢治代表理事の講演「大規模修繕工事はいつどのように実施すべきか」の要約の要約です。
第60章 資産価値の維持
２０１８年４月２１日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、藤田崇大相談員の講演「資産価値を維持していくために管理組合がやるべきこと」の要約に、国土交通省の調査結果を転載しました。
第59章 マンション事件簿
２０１７年１０月２８日にＴＫＰガーデンシティで開催された建装工業株式会社のマンションセミナーで、マンション管理新聞社の山本和弘代表取締役の講演「マンション事件簿から見る管理組合運営方法」の要約です。
第58章 大規模修繕の注意点
２０１７年１０月２１日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、木村純札幌支部長の講演「組合員が安心してできる大規模修繕工事」の要約です。
第57章 給水設備の改修工事
２０１７年１０月２１日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで米澤賢治代表理事の講演「給水設備の改修工事」の注意点についての要約です。
第56章 修繕周期15年の取り組み
２０１７（平成２９）年に札幌市コンベンションセンンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナー「修繕周期１５年で得る安心と安全」で、講師の米澤賢治代表理事は大規模修繕１５年周期を熱く語りました。
第55章 築27年目の大規模修繕
２０１７（平成２９）年に札幌市コンベンションセンンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーで木村純札幌支部長の講演「築２７年目２回目の大規模修繕」の要約です。
第54章 修繕周期15年の安全安心
２０１６年１１月２６日に札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナー「修繕周期１５年で得る安心と安全」の要約です。講師の米澤賢治代表理事は大規模修繕１５年周期を熱く語りました。
第53章 大規模修繕と耐震化
２０１６年１１月２６日に札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで木村純札幌支部長の講演「困難を乗り越え、耐震と大規模修繕工事に挑んだＹマンションの５年間の軌跡」の要約です。
第52章 修繕周期を１５年へ
２０１５(平成２７)年４月１１日と２０１６(平成２８)年５月２２日の２回、札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーで受講した「修繕周期は１５年へ」の要約です。
第51章 マンションのコミュニティ
２０１５(平成２７)年１０月２４日、ＴＫＰガーデンシティ札幌駅前ホールで開催の建装工業株式会社主催第８回マンション管理セミナーで、祝田義男マンション管理士の講演「高齢化に向けたマンションのコミュニティーと管理組合運営」に手を加えました。
第50章 火災から命を守る
２０１４(平成２６)年１０月２６日、ＴＫＰガーデンシティ札幌駅前ホールで開催の建装工業株式会社主催の第７回マンション管理セミナーで、永山正広災害対策ナビゲーターの講演「火災から命を守る６つの法則」に、これまで学んだ知識を加えました。
第49章 高齢者と若者の共生
２０１３(平成２５)年１０月２７日１０時から京王プラザホテル札幌で開催の第６回建装工業株式会社マンションセミナーで、札幌大谷大学社会学部地域社会学科の梶井祥子教授の講演「微笑みあうマンションライフ」より「高齢者と若者の共生」の要約です。
第48章 組合にできること
２０１３(平成２５)年１０月９日、札幌市産業振興センターで開催の一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーより「管理組合にできること」の要約です。
第47章 設計事務所の必要性
２０１３(平成２５)年３月３０日に札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナー「後悔しないマンション生活」より「設計事務所の必要性」の要約です。
第46章 いま地震が起きたら
２０１２(平成２４)年１０月１７日、札幌市産業振興センターで開催の一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーより「いま地震が起きたら」の要約です。
第45章 居住者の高齢化
２０１２(平成２４)年１０月１４日、京王プラザホテルで開催の第５回建装工業株式会社主催マンションセミナーで、一般社団法人マンションリフォーム技術協会田邉邦男会長の講演「マンションの高年齢化と将来の資金計画」より「居住者の高齢化」の要約です。
第44章 マンションの防災対策
２０１１(平成２３)年１０月９日にホテルニューオータニ札幌で開催された建装工業株式会社主催のマンションセミナーで、防災システム研究所の山村武彦所長（防災アドバイサー）の講演「管理組合の地震・防犯対策」より“マンションの防災対策”の要約です。
第43章 組合員の無関心と自主点検
２０１５(平成２２)年４月１１日～２０１６(平成２８)年５月２２日の間に受講したマンション大規模修繕セミナーで学んだ「組合員の無関心」と「自主点検」の要約に、理事長として実践していたことを加えて整理しました。
第42章 大規模修繕への道(5)
マンションの大規模修繕は、現場事務所とトイレの設置で始まり、玄関ホールと風除室の塗装で完了しました。長いようで終わってみれば短かった５ヶ月間、区分所有者へ公開した情報をまとめました。苦しくも楽しかった思い出です。
第41章 大規模修繕への道(4)
選考基準を基に施工業者を選定して四業者に見積もりを依頼し、プレゼンテーションで参加者が最高点をつけた業者を臨時総会で承認いただきました。修繕工事予算を確定させてネゴシエーションで改善改良工事を加えました。外壁タイルの色合せは難産でした。
第40章 大規模修繕への道(3)
業務内容を再三協議して設計事務所と契約を結ぶと、すぐに大規模修繕全体工程表や大規模修繕のタイムスケジュールが示され、修繕方針の具体的な検討が開始されました。概算費用に基づき、不回避工事を優先して改良工事はどこまで含めるか検討を続けました。
第39章 大規模修繕への道(2)
私たちは、セミナーで説明されている通りにゆとりを持った大規模修繕準備期間を設定し、信頼関係を結べるパートナーを選ぶために公募に応じられた設計事務所よりプレゼンテーションをいただき、議案書に情報を網羅して臨時総会で決定する方法を採りました。
第38章 大規模修繕への道(1)
建築後１５年目を迎えた２１戸の小規模マンションで大規模修繕を計画しました。完了まで役員の留任を承認いただき、セミナーで学び、アンケートで要望を聞き、大規模修繕コンサルタントの契約をしました。しかし、苦渋の決断が待っていました。
第37章 大規模修繕の準備
マンション管理組合活動の中でも、最大エネルギーを要するのが大規模修繕工事と言われます。安全で快適な生活を続ける上で、建物の外観や設備、機能を適切に維持する必要があります。どのように準備を進めて逝くべきか様々なセミナーを受講して学びました。
第36章 共用部の床損傷
白内障の手術で視力が回復すると、床に張られたＰタイルの表面が傷だらけであることに気づきました。傷ついた原因を特定して管理会社と交渉し、張替費用の八割負担を提案しました。また、製造元へ業務用掃除機の改良を依頼しました。
第35章 避雷針設置極の再整備
避雷針端子函の蓋が地上に落ちていました。電気屋さんに見ていただくと劣化と判明し、避雷針の専門会社に交換をお願いしました。避雷針の設置抵抗値を測定いただくと、一ケ所は規定値を大きく超えていたため設置極の新設工事が必要となりました。
第34章 給水給湯設備改修(3)
旧受水槽室の有効利用は区分所有者の約半数が興味をもたれません。理事会での検討中は個人的な要望が強くでてまとまりがつかず、共用部を専有部の一部とする考え方に失望し以後の検討を断念しました。ポンプ室と旧受水槽室の環境整備を終えて退任しました。
第33章 給水給湯設備改修(2)
給水配管の断熱材を剥がすと表面は腐食し、はずされた配管を覗くと共用部も専有部もキノコが密集しているような詰まり具合でした。ポンプを交換して受水槽を解体撤去し、専有部の給水給湯にさや管ヘッダー方式を導入して直結加圧給水方式へ切り替えました。
第32章 給水給湯設備改修(1)
漏水配管は異種金属腐食とキャビテーションで劣化していました。給水管更新マンションで照会された配管業者と水道局の助言をいただき、定期総会で給水設備改修の感触をつかみました。臨時総会議案で事細かに説明を加え、反対ゼロで契約にこぎ付けました。
第31章 省エネの実現 (3)
照明設備の改善が完了すると、電子ブレーカーやＬＥＤ導入により節電が可能になるとの情報を得ました。動力用電流の無料測定でデンシブレーカーの節電効果を確かめ、取付け照明器具メーカーに確認してＬＥＤ導入し、京都議定書の約束を達成しました。
第30章 省エネの実現(2)
臨時総会の議決を経て全照明器具を更新し、エントランスホールに人感センサーとタイマーを導入して点灯時間帯をコントロールし、各階エレベータ昇降口前と住戸前を照らす人感センサ付きスポットライトを新設して動くものがあれば点灯するようにしました。
第29章 省エネの実現(1)
非常照明検査に疑問を持ち、知人の一級建築士に建築物点検(非常照明)をお願いしました。分電盤のブレーカーを切っても非常灯が点灯せず、非常照明器具は劣化が著しく、照度検査で５分の４が不適格。平成１９年５月末までに照明の改善が必要になりました。
第28章 落雪被害の防止
幅８ｍ道路を挟んだ東側空き地に「１５階建て分譲マンション」が立ち、風向きが変わると建物屋上に雪庇が形成されました。雪庇が落ちたら通行人は大怪我ですまず、大規模修繕工事資金を貯めるため外注もできません。高所恐怖症は完治へ向かいました。
第27章 電波障害の解消
建築中の１５階建て高層マンション２棟と電波障害対策協定を締結したが、アナログから地デジへの切り替え時期で障害を避けきれずケーブルテレビを導入。光ファイバー導入で２１戸中８戸が回線を使用し、ＬＡＮ配線を導入して速度最大２００Ｍｂｐｓ時代へ。
第26章 南面の大規模改修(3)
ゴンドラを導入したバルコニーの改修中に、排水溝と排水用ドレンの不具合が発見されて青くなりました。問題のフェンス支柱は１３ヶ所の基礎を補修してすべてに水抜き穴をあけました。コンサルタントと施工会社のご高配に感謝しています。
第25章 南面の大規模改修(2)
無料の建物診断を受けた建物診断業務説明会で概要を把握し、知り合った一級建築士にコンサルタントを依頼して設計管理方式を採用し、大規模修繕を延期して南面大規模改修へ変更しました。ヒアリングを聴いて参加者の業者評価点で施工業者を選定しました。
第24章 南面の大規模改修(1)
築後９年目のマンション管理組合の理事長として大規模修繕に取り組んだ体験談です。何をどうして良いかわからない暗中模索の状態から、信頼できる一級建築士との出会いよりコンサルタントの見積もりをお願いするまでの過程です。
第23章 マンションツアー
マンションツアーは、自分の財産である建物がどのような状態か自分の目で確かめるのが目的です。自分の目で確かめていなければ的確な質問や修繕方法の説明を求めることは不可能です。事前に点検して視点をお知らせしてからツアーを実施しました。
第22章 受水槽のサビ
受水槽室の架台がサビていたとの情報で点検すると、平架台の腐食が進み触ると表面が薄い切片となって剥がれ落ちました。管理会社の対応に不信感をいだき、専門業者にケレン塗装を依頼しました。２回目は理事長がケレン塗装して費用削減に努めました。
第21章 重要な危機管理
災害発生時にマンション周囲の道路が損傷したままでは避難時の障害となります。積雪が深ければ車椅子で避難できません。マンションの区分所有者や管理組合の理事たちに、もっとも欠けているのは危機管理能力です。自分さえは人命軽視につながります。
第20章 ペットの公害
大型犬を三頭飼育してバルコニーをトイレとして使い、外ですき取った毛は風にのせて飛ばし、通学路沿いの草むらに糞を放置し、公園内ではクサリを外して運動させ幼児たちを締め出してしまった。一代限りの飼育とした細則制定まで続いた優柔不断の苦悩。
第19章 不審者への対策
マンションのオートロックで不審者の侵入を防ぐことは不可能です。閉まるのが遅いのでタイキングを外して入ることも、納得できる方法でオートロックを解除することもできるのです。自分は大丈夫と思ったとき、他人を危険に陥れている場合もあるのです。
第18章 インターロッキング
見た目は良くても、年数が経過するとインターロッキングの維持費はしだいに増加します。婦人靴のヒールが挟まったら、捻挫や骨折の原因になりかねず、その都度業者を呼ぶこともできません。そこで、バリアフリーを持ち出して廃止にこぎつけました。
第17章 屋上防水層の危機
屋上の防水層を点検して、アルミアングルとの隙間をふさぎ、金属腐食爆裂を発見して応急処置をし、禿たり裂けていく防水層を補修し続けました。１９年目で大規模修繕を迎えると、工事関係者に屋上の防水層を補修した理事長を見たことがないと言われました。
第16章 見ていない屋上
第二期理事会との引継ぎで、屋上点検は管理会社の業務に入っていないため、屋上に接している五階の区分所有者２名と六階の区分所有者２名がボランテアで点検することが承認されて屋上出入口の鍵を預かりました。しかし、３名は行動力が伴いません。
第15章 生活音等の公害
情報交換会でトイレの使用音を聞こえ無くしてほしいという要望に四苦八苦し、深夜の掃除機音や洗濯機音、カラオケで歌う声、楽器の演奏音、階段室に響く大声で話し合う声とドアの閉まる音など、少ないほうと言われても悩んだおとなしい居住者たち。
第14章 植栽の管理
入居時は花壇にツツジが活けられたままでした。費用節約とコミュケーションの場とすべく、庭園保守は居住者が行うことにして共同作業が実現しました。剪定間違いのナナカマドと剪定制限のあるライラックを伐採してサツキツツジの園にしましたが・・・。
第13章 ひび割れとシール
廊下壁に発見されたひび割れ、専有部のひび割れ、共用部のひび割れ、外壁タイルのひび割れ、そして白華現象。劣化していくシールと劣化していた目地。建物を巡回していると愛着がわいてきます。大切な友達に思えると、大病を患わせるなんてできないのです。
第12章 駐車場の除雪
駐車場の雪を重機で押し付けるのでご近所が長年雪捨て場としていたところが利用できなくなり、駐車場の雪置き場へ出して排雪費用を業者へ支払いされることで譲り合いました。挨拶がない、有料駐車場の無料利用はヘン、排雪費用着服と傍観者は憶測。
第11章 屋上排水と配線不備
屋上がプール状態となり排水管清掃や、ドレンカバーのサビ落としと塗装もしました。風除室屋上排水管の凍結防止用ヒータが行方不明となり、追求すると管理会社の職員が持ち去って処分していました。さらに、分電盤で建物内の配線不備を発見しました。
第10章 エレベータ保守と思いやり
マンション管理勉強仲間よりメンテナンス料金やフルメンテナンス契約とＰＯＧ契約があることを学びました。エレベーター使用後は一階へ下ろす気配りをお願いし、エレベーターの消費電力を調査して思いやりの継続を訴えました。
第９章 マンションの保険
マンション管理組合の理事長を通算１２年間務め、親身になって考えてもらえたのは保険適用の情報量が多い保険事務所でした。損害保険料を請求するマンションが少なすぎるのが悩みと嘆かれ、写真を添付して問い合わせると即座に手続きをしていただけました。
第８章 マンションの防犯対策
２００８(平成２０)年３月８日、ホテルニューオータニ札幌で開催された建装工業株式会社主催マンションセミナー。日本マンション学会東京支部長で中央学院大学法学部の平澤修准教授の講演「マンションにおける犯罪と防犯対策」より「防犯対策」の要約です。
第７章 定期報告と建物の劣化
２００９(平成２１)年１０月２４日に札幌コンベンションセンターで、北海道庁や札幌市などの後援で開催された有限責任事業組合改修設計センター主催のマンション管理組合セミナー「改正定期報告制度について」より“定期報告と建物の劣化”の要約です。
第６章 無駄使いを防ぐために
２００３(平成１５)年２月９日に開催された、建築診断設計事業協同組合（略称「建診協」）主催の第８回マンション勉強会で、建診協理事長の山口実氏の「資産が向上する管理手法のツボ」の講演より「管理のツボ」と「無駄遣いを防ぐ」に関する要約です。
第５章 修繕の準備作業
２００２(平成１４)年５月２５～２６日の２日間、北海道庁赤レンガ庁舎二階会議室で北海道主催の「マンション管理講座」が開催されました。寺地一級建築士（2005.10.29逝去）の講演より「修繕の準備作業」の要約です。
第４章 知って得するエレベータ
２００２(平成１４)年１月１６日に札幌市生涯学習総合センターで、北海道マンション問題支援ネットワークが主催した「みんなで学ぶマンション講座 知って得するエレベーター」の要約。講師は、細川國男一級建築士と寺地一級建築士のお二人でした。
第３章 マンション管理の諸注意
２００１(平成１３)年６月２７日、北海道主催のマンション管理講座で、北海道合同法律事務所の三津橋彬弁護士から「マンショントラブルとその解決法」についての講演より「マンション管理の諸注意」を要約です。
第２章 水回りにピンクの汚染
洗濯パン排水口の蓋裏に薄いピンク色をしたものがついているので気持ちが悪いと通報があった。浴室の排水口の蓋裏、便器内の洗浄水吹き出し溝にも薄いピンクをした汚染があるとの通報も寄せられた。害があるのかないか、管理会社に調査を依頼したが・・・。
第１章 防火管理者の選任
理事会で副理事長が防火管理者兼務と決しました。奥さんを代理出席させた副理事長は資格取得まで業務を代行した理事長と顔を合わせることなく任期満了となり、次期副理事長へ「なにもしていません。」という引き継ぎ。以後はこれが慣例となりました。