１ 入居時の状況
1-1 風除室屋上の排水不良
１９９２(平成４)年７月４日の定期総会議案書で「管理組合活動報告」をお知らせしました。
１９９２(平成４)年９月１日、管理員から管理会社へ「東棟と西棟とも風除室の屋根から雨水が流れ落ちた痕跡がある。はしごがないので屋根のようすを確認できない。」との報告がある。
１９９２(平成４)年９月７日、折り畳みはしごを持参した管理会社職員が東棟と西棟の風除室屋上へ上がると、風除室の屋上全体が水たまりになってい
るのを確認する。翌日、管理会社の職員が風除室屋上の目皿を清掃したが水が抜けず、排水管のつまりと断定する。
１９９２(平成４)年９月１１日、排水管の補修業者が排水管のつまりを除去して水抜き作業を行う。
1-2 五階屋上の排水不良
１９９３(平成５)年６月２２日の理事会報第２３号で「ルーフドレンに水藻 東棟五階屋上に水たまり発見」をお知らせしました。
監査が終わった翌日の朝、はりきって外を見たらシトシトピッチャンと雨が降っています。スーパーマーケットの朝市開催を告げる花火の音が聞こえても、自転車で走れるような状態ではありません。理事会報の原稿を入力し始めると妻が台所で呼びました。六階の台所東側には幅５９ｃｍ高さ９０ｃｍほどの窓があり、硝子戸をあけて顔を出すと五階の屋上はすべて見渡せる構造になっています。屋上は粒上の真っ黒なアスファルトに覆われています。
六階の浴室部分と思われる壁の外側、真っ黒いな粒上アスファルトの上に
ルーフドレンがついています。五階の屋上に溜まった雨水などを流す穴で、ストーブのロストル状の鋳物網があり、その周囲は柵上の鋳物で覆われて内部にビニール袋や木の葉などのゴミが入らないようになっています。この部分に水たまりができて、ルーフドレンの鋳物の蓋の頭部がほとんど見えません。
勤務している小学校では最低年２回の清掃を行います。ルーフドレンが詰まるとプールのようになります。やがて水は浸透して雨漏り状態を起こしたり、壁をつたって汚れをつくります。とんでもないところから水が吹出してきたこともあります。清掃経験があるので屋上へ出てみました。驚いたことに、ルーフドレンの全体が細長い水藻に覆われて、鋳物網は完全に塞がっていました。清掃し終わると水が流れ落ちましたが、五階の方はきっとうるさかったでしょうね。
1-3 塔屋の排水不良
１９９３(平成５)年７月３日の理事会報第２４号で「ルーフドレン検査」をお知らせしました。
エレベーター機械室の棟やの横に１ｍほどの壁があり、その上はプールのようなプール状になっています。何の目的か理解できず、将来は雨漏りの原
因をつくりそうです。２ヶ所のルーフドレンは目詰まりして早急に清掃が必要と判断しました。
西棟五階屋上のルーフドレンも気になって六階宅の了解を得て調査すると、東側五階よりひどくはありませんがやはり細長い水草上の藻が発生していました。
ドレンの清掃を終えてから管理人さんに聞くと、写真の矢印の部分は屋上へ通じる階段の屋根に当たることが分かりました。
1-4 屋上の排水不良
１９９３(平成５)年７月１９日の理事会報第２５号で「建築後一年目点検実施される」をお知らせしました。
続いて屋上へ上がり、六階屋上のルーフドレン二ヶ所を調査し目皿が若干詰まっているのを発見しました。また、五階屋上のルーフドレンに発生した水草をを確認しました。
点検終了後、東西棟五階のルーフドレンと六階屋上に二ヶ所あるルーフドレンを清掃してつまりを取り除きました。
２ 屋上排水管が詰まる
2-1 点検者は皆無
１９９６(平成８)年１１月６日の理事会報第４６号で、「屋上はプールになりました」をお知らせしました。初年度の理事会報で屋上ルーフドレンの記事を掲載しても、後を引き継いだ平成５～７年度の役員は管理会社がやらない建物点検をしていなかったのです。
１０月４日は観測史上四番目の降水量で、朝から屋上に水がたまり始めていました。午後２時ごろには五階の屋上表面は完全に水没し、雨がやんで２時間後に五階の東側と西側もすっかり水が引いていました。
午後五時過ぎに六階屋上へ出てみますと、完全にプールのような状態で水深は約１０ｃｎ、２ヶ所の排水溝（ルーフドレン）は水を吸い込んでいるようにはみえません。
小石上のゴミを取り除き、八番線で目皿のサビを落としてから内部をつついていると、小さなウズを巻き始めました。通常はゴーという音をあげて流れ落ちるはずですが、ウズが小さいためにヒュルヒュルヒュルと言う音で、時々内部をつつかないと流れが止まってしまいます。水が退いて完全に六階屋上の表面が現れるまでに一時間もかかりました。
このままの状態で放置しますと、雪が降っては溶けて凍結し、根雪が暖気で溶けて凍結し、やがて訪れた春の息吹で積雪が溶け始めても水は抜けず、長期間の過酷な凍結の繰り返しと水圧などの影響で水の浸透が促進され、屋上防水設備は相当な損傷をうけます。
雨漏りが直下の部屋に落ち始めるころには、コンクリート内部のヒビワレをつたっていった雨水はどこへ現れるかわかりません。こうなるとコンクリートのアルカリ度は保てませんから、鉄筋は酸化してもろくなってしまいます。当然のことながら建物の強度に影響を与えることになりますし、この状態になったときは膨大な修繕費がかかります。
ルーフドレンの目皿はザビと小石でふさがっていました。ふちの左下に付着しているのはコケです。水がすぐ流れ落ちず、いつもジメジメしているから生えるのです。水が流れ落ちないのですから、目皿の内部にある排水管は詰まっています。いま清掃しなければ、凍結で防水設備が損傷してしまいます。
2-2 清掃の問いかけ
１９９６(平成８)年１１月２０日の理事会報第４８号で「屋上ルーフドレン排水管清掃と目皿交換」をお知らせしました。
理事会報第４６号でお知らせいたしました屋上の件ですが、損傷状態を役員の方々と管理人さんの案内で建築会社の職員にみていただきました。第三回理事会で修繕必要ヶ所の見積もりを検討した結果、重要な工事ですが直接目に触れない部分でもあることから、着工の可否について区分所有者のご意見をいただくことになりました。以下の説明をお読みのうえ、次ページの要領でご意見をお寄せください。
ルーフドレンは屋上にたまった雨水や融雪水を流す装置で、五階と六階の屋上に各二ヶ所ずつ計４ヶ所あります。雨水などの入り口部分は、大きなゴミな
どが目皿に詰まらないようにすっぽり覆うような帽子状のカバーがついています。このカバーを外して、目皿をドライバーなどで清掃したのが右の写真です。カバーも目皿も腐食が進み、サビと小石や砂で目詰まりを起こしています。この目皿の下には、排水管が地下の下水道までつづいています。
ルーフドレンが詰まる原因はふたつ。ひとつは風に飛ばされてきたゴミが原因です。ビル風に巻き上げられたポリエチレンなどが帽子状のカバーにや目皿に張り付いて水の流れをせき止めます。また、屋上表面は３～３mmの粒上砂利をアスファルトで固めた構造です。直射日光にさらされたアスファルトが緩んだところに風が吹けば、球状の砂利は屋上を転がってものかげにたまります。これが風の影響で目皿へ運ばれ、小さなものは排水管内部へ落ちますが、比較的大きなものは目詰まりを起こす原因となります。
もう一つの原因はカリシュムの付着です。コンクリートに含まれているカルシュウムが雨水などで溶けだし、排水管の内部表面をつたって流れ落ちていくうちに酸素と反応して凝固し始めます。そこへ目皿から落ちてきた小石が付着すると、しだいに排水管内部は細くなっていきます。市内の中学校では、排水管の内径が小指１本までに細くなったため、１３６千円もかけて清掃したという記録があります。
水の流れが悪いためにルーフドレンの周囲はジメジメしていますから、目皿のふちには春から秋にかけてミズゴケが自生します。大雨になると屋上はプールになりますから、水圧がかかって弱いところはしだいに痛み始めます。そして、将来的に大規模修繕工事が必要な要因をつくっていきます。
みなさまがたのマンションの財産的価値を保全するため、第４期定期総会で承認された「平成８年度一般会計予算の予備費」を充当して、屋上の「ルーフドレン排水管清掃と目皿交換」工事を行う必要があると提案いたします。この提案をご承認いただけない方は、その理由を文書で期日までに理事長あて送付してください。また、その他の修繕箇所やお気づきの点やご意見などがございましたら「文書」にされ、別便でご連絡くださいますようお願い申し上げます。
2-3 排水管の清掃
１９９６(平成８年)年１２月２３日の理事会報第４９号で「２６日はすごい音がします！」をお知らせしました。
理事会報第４８号でお知らせいたしました屋上修繕の件ですが、１２月２６日(木曜日)に実施することになりました。天候が激変した場合は変更になりますが、屋上ルーフドレン配管の洗浄はつぎのような方法をとる予定ですのでお含みおきください。
ｱ. 北側道路に大型車両が止まります。
ｲ. 自転車置き場のそばにある散水栓より大型車両へ水を給水し、圧力を加えて高圧水をつくります。
ｳ. 大型車両より屋上へホースを延ばし、ホースの先端部をルーフドレンの中へ入れて固定します。
ｴ. 排水管の中へ、大型車両より一気に高圧水を送り込みます。
屋上から下水管までの排水管は、トイレ内の北側の壁の中を通ります。高圧水を送り込みますと次のようなことが起こると考えられます。
ｱ. ドンという爆発音が、トイレの北側の壁の中から聞こえます。
ｲ. 周囲の壁はかなり振動することが予想されますので、破損しやすいものは床に下ろして壁から話してください。
ｳ. 詰まっている者を押し流せない場合は、断続井的に高圧水を送り込みます。
ｴ.ルーフドレンは五階屋上に二ヶ所、六階屋上に二ヶ所の計４ヶ所あります。作業時間は若干長くなると予想されます。
作業中は、絶対にトイレに入らないでください。瞬間的なショックで心身症になっても責任はとれません。
2-4 そして、ホット
１９９７(平成９)年２月５日の理事会報第４９号で、「
きれいになって新年を迎えました！」をお知らせしました。
ルーフドレンの清掃が終わり、目皿の取り替えも終わりました。
屋上の鍵を預かっているのは三人ですが、他の二人は鍵を保管しているだけで屋上には関心がないようです。東棟五階の区分所有者転居でカギを預かり、すべてのルーフドレンの清掃を続けることにしました。
３ 仰天する発見
3-1 五階と六階屋上
２００７年(平成１９)年７月５日の理事会報第２２４号で「屋上のドレン金物もサビ落し塗装」をお知らせしました。
６月３０日、五階と六階屋上に四箇所あるルーフドレン金物の塗装を行いま
した。まず、ルーフドレン金物をはずし、ワイヤーブラシでサビを取り除きました。左下写真の左側がサビ落とし前で、右側がサビ落し後の状態です。エレベータ塔屋の固定はしごにテグスで吊るし、濡れ雑巾でサビを拭き取って乾燥させました。その後、下に新聞紙を敷いて押さえながらサビ止め塗料を下塗りし、８時間後に仕上げ塗りをして一晩置きました。
風雨雪にさらされ雨水に浸かる場所にあるため塗料の劣化を抑えることはできませんが、二度塗りしたので４～５年は保ってくれると思います。玄関（風除室）屋上は一人では不可能なため延期しました。
3-2 ヒータが行方不明
２００７(平成１９)年７月２９日の理事会報第２２６号で「投げ込みヒータは故障のまま放置」をお知らせしました。
１８日の８時と１６時の２回、拡大理事会で大規模修繕オブザーバーのＳさんにご協力の申し出をいただき、一階玄関屋上ルーフドレン覆い金物のケレンと塗装ができました。ありがとうございました。
玄関屋上ドレン投げ込みヒータに問題がありました。東棟はコンセントに
差し込まれたまま、西棟はなくなっていました。管理員さんに質問すると、平成１８年１１月の建物点検時に故障しているらしいと西棟のヒータを外して管理会社の職員が修理の見積に出したそうです。
平成１８年１１月の共用部点検報告書に「一階玄関屋上の投げ込みヒータが巻き上げられておりました。」、平成１９年２月の
共用部点検報告書に「一階玄関屋上の排水路ヒータが不良（前回点検時）です。今回の点検では、積雪のため点検できませんでした」。平成１９年５月の共用部点検報告書では一切触れられていません。
平成１８年３月の臨時総会議案書４頁に「管理会社委託業務の完了確認」で「平成１７年８月の西棟一階風除室屋上よりの漏水では、ルーフドレンと排水口を清掃した業者が投げ込みヒータを元に戻さず、平成１８年１１月の共用部建物点検でその事実が確認された。」とありますが、管理会社の営業所長からなにもお話はありません。
しかも、管理員さんは「東棟のものも故障していますよ。」と追い討ちをかけました。投げ込みヒータがない状態で一冬経過したことになり、排水管に損傷がないか調査が必要となりました。漏水があってからの補修は損傷箇所が広範囲に及ぶ可能性があります。
3-3 メーカーを訪ねて
7月２９日午前中に東棟一階屋上の排水口ヒーターを外して、製造発売元で調べてもらいました。「サーモスタットが壊れ、このタイプの部品はもうないので修理不能です。去年は暖冬だったので救われましたね。」とのこと。五階と六階屋上は階下からの熱が屋上まで上がりますが、玄関屋上にはそれがないため欠かせない設備です。西棟の排水口ヒーターは昨年の１１月に管理会社が持ち去ったままになっています。
建物の維持に必要不可欠なため、理事会の承認を得てから取付工事を発注します。共用部点検者は投げ込みヒーターと呼んでいましたが正しい名称は「排水口ヒーター」でした。
3-4 端末停電信号
２００７(平成１９)年８月１２日の理事会報第２２７号で「東棟エレベータから端末停電信号 西棟のテレビ回線に受信障害発生」をお知らせしました。
７月３０日１３時、西棟住戸より「１２時３０分頃からテレビの地上デジタル放送とアナログ放送が映らない」と連絡がありました。西棟の他のお宅へ確認すると同じ現象が起きていましたが、東棟は正常に映っています。西棟のブースターを交換した会社へ照会すると、「ブースターのブレーカーが落ちていないか、分電盤テレビブースターのスイッチが切られていないか確かめてほしい。」と指示されました。
管理員さんより、「東棟エレベーターからの停電信号を受信したので、エレベーター会社が点検にきている。」と連絡を受けました。分電盤のスイッチに触れていないか確認すると、理事長が東棟一階屋上の投げ込みヒーターを外したらしいので分電盤ドレンヒーターのスイッチを切ったがエレベーターの点検者と相談して「スイッチ入れ直した」とのこと。スイッチの位置を確認してから、「西棟住戸のテレビが映らないと連絡があったので、ブースターのブレーカーを確認する」と伝えて六階へ向かいました。
ブースターを開いて（左側写真）携帯電話で状態についての連絡とりながら、映りが悪いと連絡いただいたお宅に確認すると正常な画像に戻っていました。ブースターを交換した技術者より「点検にきたエレベータの技術者に、分電盤ドレンヒーターのスイッチを開閉して同じ症状が起きないかテストしてもらう。」ように勧められました。管理員さんに尋ねると、技術者は原因不明と言い残して帰ったあとでした。
３１日午後エレベーター会社へ出向いて状況を尋ねました。「７月３０日１２時４２分に端末停電信号を受信しました。端末停電信号はエレベータの篭（かご、乗る部分）内の照明が消えることやコンセントが外れたなどで起こる現象ですが、点検に到着したときは元の状態に復帰していました。１０分ほど様子を見ましたが症状が起こらないので引き上げた。」そうです。
3-5 確かめた配線不備
東棟エレベーターの端末停電と西棟のテレビ電波受信障害は、分電盤ドレンヒーターのスイッチが原因である可能性が出てきました。放置するわけにはいかないでエレベーター会社と打ち合わせ、西棟六階住戸と東棟六階住戸にテレビ画面監視のご協力をお願いして全住戸へ「緊急点検へのご協力依頼」文書を配付しました。ご協力に感謝いたします。
８月３日、エレベーター会社と電話で連絡を取りながら９時に分電盤ドレンヒーターのスイッチを切りました。東棟のエレベーターを見に走ると篭内の照明は消えて非常灯が点灯しています。エレベーター会社は端末停電信号を受信しました。テレビを確かめると、東棟六階住戸は正常で西棟六階住戸は映像が映りません。
９時５分に分電盤ドレンヒーターのスイッチを入れました。東棟のエレベーター篭内の非常灯は消えて正常に動きます。西棟六階住戸のテレビは正常に映り、２分後の９時７分にエレベーター会社が端末停電の解除信号を受信しました。
この実験で分電盤内部の「ドレンヒーター」・「テレビブースター」・「エレベーターコンセント」のスイッチ３箇所に結線の間違いがあることが分かりました。
管理員さんがたまたま「分電盤ドレンヒーターのスイッチを切った」ことで、「西棟のテレビに受信障害が発生」し、「東棟のエレベーターに端末停電が発生」することが分かりました。過去１５年間一度も障害が発生していないので、一階屋上の「排水口ヒーター」は春も夏も秋も待機電力が流れたままで放置され、無駄な電気代を支払っていたことになります。
3-6 悩みは拡大
２００７(平成１９)年１０月２０日の理事会報第２３３号で「排水路ヒータは若干遅れ」をお知らせしました。
１０月１２日午前９時に電気設備会社より２名の技術者がみえ、西棟の風除室屋根のドレンに「排水路ヒータ（１００Ｖ、自己温度制御型、放熱器３ｍ）」を設置するため、外壁に固定されている旧型のコンセントを外してパイロットランプ付防雨型コンセントを取り付けました。
放熱器の先端部分をドレンの排水管に差し込むと入りません。ドレン内や排水管取付け部分のごみを清掃すると、意外なほど細い排水管が天井と平行するように直角に曲がっています。柔軟な皮膜付き線などの補助具を使って１０ｃｍほど差し込むと、今度は下降する部分で再び直角に曲がっているようです。ドレンから差し込むことは不可能でした。
放熱器先端部分の引込みフックに紐を縛り、マンホールまで水で流し落とした紐を引くことで放熱器を排水管へ引きずり込もうとしました。風除室屋根のドレンからバケツで水を流しても、マンホール内へ流れでるようすは感じられません。建築図面綴りに配管図面はなく、床下へもぐって調べても分からず万策が尽きた状態となりました。
3-7 管理会社の対応
１０月１５日夜、管理会社の営業所長は会計システム整備のため本社勤務となり、前任の営業所長が再び所長になった旨と「契約期間が短くなりましたが誠心誠意業務を行う」旨のご挨拶をいただきました。
そして、「社内調査の結果、西棟風除室屋根の排水口ヒータは修理屋さんに見せ、修理不能のため見積書をもらってお届けしたと思っていました。申し訳ありませんが、故障のヒータは廃棄されていました。」との報告があり了解しました。
そのヒータのことですが、１２日に排水口へヒータを差し込むことができず、排水管の図面がないために引き込みもできない状態で困惑していると説明しました。「設備屋さんのご意見を聞き、電気設備会社さんと連絡を取りながら善後策を講じます。１０日ほどお時間を。」との提案をいただきお任せしました。
翌１６日夜、営業所長より電話で「設備屋さんが持っている特殊な用具を使えば比較的簡単に挿入できることが分かり、電気設備会社さんと話し合いをしました。双方とも了解しましたので、手が空きしだい処置します。」と連絡をいただきました。出入りの電気屋さんに頼めばと言った排水路ヒータのメーカーを恨みたくなります。
3-8 分電盤の結線調査
１０月１７日の午前１１時に盤屋さんと呼ばれる専門家がみえ、電気設備会社の技術者と４人で分電盤のスイッチと対象の確認作業を行いました。スイッチを切って表示されている箇所を確認する方法で、建物内清掃用の掃除機を持って走り回りました。
何度も何度も確認に走ると考えられないような結果が現れました。スイッチの表示と対象が一致したのは約３分の１で、ホール電灯、階段電灯、予備、管理員室電灯、インターホン制御、自動火災報知機の六ヶ所だけでした。
ｱ. 非常灯 ⇒ 駐車場水銀灯・庭園灯
ｲ. トランクルーム電灯 ⇒ 西棟オートロックセンサ
ｳ. 階段室コンセント ⇒ 西棟エレベータ照明・西棟エレベータコンセン
ト
ｴ. テレビブースター ⇒ 西棟ドレンヒータ・東棟階段室３・５階コンセ
ント
ｵ. 地下室電灯 ⇒ オートロック制御盤
ｶ. エレベータコンセント ⇒ 東棟オートロックセンサ
ｷ. エレベータコンセント ⇒ 地下室電灯
ｸ. 無表示 ⇒ 非常灯
ｹ. 無表示 ⇒ トランクルーク照明・駐輪場照明
ｺ. ドレンヒータ ⇒ 東棟階段室1階コンセント・東棟ドレンヒータ・東
棟エレベータ照明・東西棟テレビブースター・西棟階段コンセント
ドレンヒータと表示されたスイッチを切ると、「東棟階段室1階コンセント・東棟ドレンヒータ・東棟エレベータ照明・東棟テレビブースター・西棟テレビブースター・西棟階段コンセント」の電源が切れます。論理的に系統だった配線ではなく、コンクリート壁にあけておいた配線用の穴が小さすぎたため近くの電源に頼らざるを得なくなった結果のようです。これらのことから配線を変えることは不可能で、分電盤の表示を直したうえで説明図を分電盤内部に保管することにしました。
3-9 七転八倒の作業
２００７(平成１９)年１１月６日の理事会報第２３５号で「排水路ヒータ設置に６時間の悪戦苦闘」をお知らせしました。
１１月１日８時４０分に、電気設備会社さんと業務を再委託された設備屋さんの技術者３名がみえられ、雨の降りしきる中で西棟風除室屋根に排水路ヒー
タを設置する作業が行われました。落ち葉や泥が詰まって排水管の内部が細くなっている可能性があることから、洗面化粧台の配管内清掃に使うトーラで排水管を３ｍほど清掃しました。ところが、様々な形状の工具を使って試してもヒータは内部へ入ってくれません。
ヒータの引き込みフックにタコ糸を縛り、タコ糸のもう一方の端にピンポン球をつけて水と共にピンポン球をマンホールまで流し落として引きずり込む方法を採ることになりました。マンホールまでの距離は長すぎるので、ドレンに近い位置で排水管を切断してピンポン球取り出そうとマンンションの建物下へもぐりました。
排水管に名札などはありませんし生活排水を止めるわけにもいかず、あちこちの管を流れる水音が交じり合って特定できません。風除室屋根のドレンから断続的に水を流しながらの調査でもっとも狭い北側の奥にある配管がマンホールへ繋がっていると分かり、雨水専用であることを確認してから切断しました。
ホットしたのもつかの間、若い技術者がピンポン球とタコ糸を積み忘れていました。近所のスポーツ用具店を聞かれても分かりませんし、ピンポン球の販売単位はダースで一個ではありません。往復する時間がかかっても会社まで取りに行くしかないとガッカリしています。降る雨が妙に冷たく感じられました。
そこで、ごみ置き場に出されていたペットボトルのふたを二つもらい、ひとつに穴を開けて駐車場のライン引きで使った水糸を通し内側に抜けないような大きな結び目をつくり二つを合わせてビニールテープでとめました。これを排水口に入れて水を流すと姿かたちがみえなくなります。途中で引っかからないように、２０リットルバケツで１４杯の水を注ぎ込むと歓声が上がりました。３時間半の苦闘の末にヒータの設置が完了しました。
東棟の排水路は直角に曲がっている部分が３箇所あり、流し込んだ水の量は西棟の２倍となりましたが、時間的には２分の１で設置が完了しました。再委託業者の技術者３名を約６時間拘束せざるを得ず、請負業務とはそういうものと知っていますが、降りしきる雨の中での作業はかなり厳しく、電気設備会社さんへ若干の割増料金を支払うわけにはいかないものか理事会で検討させていただきます。
４ ヒーターのプラグ操作
4-1 春の操作
２００８年(平成２０)年４月２５日の理事会報第２５１号で「玄関屋上の排水路ヒーターを停止」をお知らせしました。
五階と六階屋上のドレンに雪解けの水溜りができたので、３月１８日にドレ
ン全体に密集していた藻やコケを取り除いて水が流れるようにしました。
４月１８日午前は東西玄関屋上のドレンを清掃し、通電して暖かくなっている排水路ヒーターのコンセントを抜きました。管理員室の分電盤では制御不可能なため、毎年４月初めにコンセントを抜き、１１月末に差し込みます。
4-2 初冬の操作
２００８(平成２０)年１１月９日の理事会報第２６５号で「玄関屋上の排水口ヒーターに通電」をお知らせしました。
１０月２８日の朝も札幌の初雪は２９日と報じたので、東西棟の玄関屋上にある排水口ヒーターの電源プラグを防水コンセントに差し込みました。
管理員室の分電盤にある東棟玄関ドレンヒーターのスイッチは、「東棟階段一階コンセント・東棟エレベータ照明・テレビ共調用ブースター・西棟階段コンセント」が一緒になっています。また、西棟玄関ドレンヒーターのスイッチは，「東棟三・五階コンセント」と一緒になっています。
スイッチを切ることができないので、雪が溶けたらプラグを抜き、初雪の
便りが聞こえたらプラグを差し込みます。電源プラグを差し込んだままでは電気代が無駄になり、春夏秋のシーズンはヒーターが加熱して劣化消耗が進みます。
専門家の調査で配線を分離することは不可能であったため、排水口ヒーターの電源は玄関屋上へ上がってプラグを抜き差しする方法しかありません。
管理人は私より高齢であり、風除室の屋根へはしごをかけて屋上へ上がり、排水口ヒーターのプラグ抜き差しを依頼すべきでないと考えました。
５ 困った事態
5-1 プラグが抜かれた
２００９(平成２１)年３月２９日の理事会報第２７４号で「西棟玄関屋上の排水口ヒータ 冬季はプラグが抜かれていた」をお知らせしました。
２７日夜の巡回時に西棟玄関外のセンサー付き照明が消灯していました。３月２８日午前１０時から理事長副理事長による共用部点検後、管理用物置から脚立を出して消費電力１２Ｗ電球色６０Ｗ形の電球形蛍光灯「パルックボールスパイラル」を交換しました。
天気予報によれば今後はそれほど強い寒気が来ないそうなので、玄関屋上の凍結防止用排水口ヒータのプラグを外すことにしました。東棟のプラグを外してから西棟の玄関屋上へ上がると、抜かれて床に落ちていたプラグの先端部は雪に埋もれています。
右側の写真は昨年１０月２８日、プラグを差し込んだことを証明するために撮
影した写真です。理事会が発注した工事などは理事長が完了確認をしていますが、プラグを差し込んでから玄関屋上へ上がったことはありません。脚立を出すことができる管理用物置のカギを使えるのは理事長と管理員さんだけで、管理会社が下請けに発注した共用部清掃などは管理員さんが立ち会っています。プラグを抜いた人の調査を管理業務主任に依頼しました。
凍結により排水路にひび割れなどが入っていたら、豪雨の時に風除室内のメールボックス右壁と玄関ホールとエレベータホールの境目にしみができる可能性がありますし、玄関ホールの床下は水浸しです。
5-2 犯人は不明
２００９(平成２１)年３月１９日の理事会報第２７５号で「抜いた人は探しようがない状態」をお知らせしました。
玄関屋上へ上がるには長尺のはしごが必要ですが、個人で所有している人はいないでしょう。管理用物置からはしごを出すには、管理員室内のキーボックスからカギをださなければなりません。管理員室のカギを保管し、キーボックスのカギのありかを知っている方は現在の理事長以外にいらっしゃるでしょうか。
電源プラグをはずすことができる人は、「管理員室へ入るカギをもっている人」で「キーボックスのカギの隠し場所を知っている人」と明智小五郎も金田一耕助も推理するでしょう。管理会社と関連会社の関係者に問い合わせても、電源プラグを抜いた人はいなかったという管理業務主任の回答でした。
5-3 カラスが犯人か
２０１０(平成２２)年５月５日の理事会報第３０５号で「屋上排水路ヒーターの電源プラグ 外した犯人は恨み抱いたカラスか」をお知らせしました。
２月８日にサイクリングロード上から、電源プラグが差し込まれた状態であることを確認しています。４月18日午前９時より実施した「春を迎える作業」で、東棟と西棟の風除室屋上に設置してある排水路ヒーターの電源プラグが抜かれていました。管理人さんも管理会社も屋上に上がっていないとの回答です。
ひょっとしたらヒーターが故障して低周波や高周波を出しているかもしれず、電子機器に雑音が現われ物事に集中できないなどの事態も考えられます。被害を与えていたら申し訳ないと、屋上に最も近い位置の区分所有者お２人にお尋ねしました。電源プラグについては何も知らないとの回答です。
マスターキー、カギ箱のキー、管理用物置のキーの３本が無ければ、脚立
をだして風除室屋上へ上ることができません。ごみステーションに群がるカラスが追い払われた恨みをはらしたのでしょうか。
5-4 私が悪かった
２０１０年(平成２２)年１１月１１日の理事会報第３２８号で「近い将来電気配線を抜本的に要修正」をお知らせしました。
１１月７日(日)午前８時から、(中略)風除室屋上の排水路凍結防止ヒーターのプラグを差し込み、コンセントカ
バーの汚れを拭き取ると「プラグを差し込んでまわす」と書いてあります。プラグが固定できることが分かり、カラスが抜いたというのは誤りでした。ガアコには謹んでお詫び申し上げます。
現状では春と秋にプラグを抜き差しする作業が必要です。プラグを抜かずに放置していれば発熱したままのヒーターは電力を消費して劣化します。プラグを差し込まなければ排水管が凍結破損して補修費は高額です。
近い将来、管理員室分電盤からの電気配線を抜本的に修正しなければなりません。「東棟階段一階コンセント・東棟風除室屋上のドレンヒーター用コンセント・東棟エレベーター篭内照明・西棟階段室一階コンセント・東棟六階テレビ電波ブースター」がひとつのスイッチ、「西棟風除室屋上のドレンヒーター用コンセント・東棟階段室３階と５階のコンセント」がひとつのスイッチにまとめられているからです。また、北電の調査結果は自己都合でＩＨクッキングヒータを備え付けると配線の容量不足で加熱し、受電設備から専有部までの間で火災が発生する原因になります。
６ ドレンの簡易補修
6-1 清掃と落石防止
２００９年(平成２１)年６月１４日の理事会報第２８０号に「屋上のドレン目皿が劣化で破損」をお知らせしました。
５月２８日、ケーブルテレビの配線工事前に屋上を点検し、４月末の理事長と副理事長の月末点検で見当たらなかった雑草をすべて抜き取りました。
屋上防水層のドレン内にはビッシリとコケが生えています。西棟五階のドレン目皿のくし状部分が劣化して折れ、風で吹き飛ばされてきた砂利が排水管内部へ落ち込んでいます。
東西棟一階玄関風除室屋上のドレン目皿は、凍結防止ヒータを差し込めるように割られています。排水管内部へ砂利が落ち込むと、高圧洗浄したときに吹き飛んで排水管の内壁に傷をつけ漏水の原因をつくりかねません。吹き飛ばされてきたごみが内部へ入ると取り出すことは不可能で、排水が内部に滞留する事態も考えられます。
コケが繁茂している六階屋上と五階屋上のドレンを清掃して、目の細かい防虫ネットを購入して目皿を覆い、鋳物のカバーで押さえました。
また、東棟と西棟の風除室屋上のドレンも清掃して、六階屋上と五階屋上のドレンと同様に目の細かい防虫ネットで目皿を覆い、鋳物のカバーで押さえました。
6-2 カラスの仕業
２００９(平成２１)年７月６日の理事会報第２８２号に「ドレンの防虫ネットが消える」をお知らせしました。
６月４日に屋上のドレン内部を清掃し、砂が落ち込まないように防虫ネットを敷いて風で飛ばされないようにドレンカバーで押さえました。６月５日５時過ぎにごみステーションの状態を確認に行くと、四角にきった防虫ネットが二枚入っています。１４日の夕方北側道路に四角の防虫ネットが一枚落ちていました。
１５日の朝、屋上へ出てみると六階と東西棟五階の防虫ネットがなくなっています。午後一番で理事と管理業務主任に確認していただきましたが、管理員さんは屋上へ出ていないことが分かりました。西棟五階のドレンで重いドレンカバーの下から、カラスの力で防虫ネットが引き抜けるか実験をすると意外なくらい簡単に抜き取れます。
防虫ネットがドレンカバーの外へ出ないよう小さめに切り抜いて収め、６
階屋上の東側のみ以前と同じ大きさの防虫ネットを敷いて置きました。１７日早朝に屋上へ出るとカラスがドレンのそばから飛び立ちます。防虫ネットが半分以上引き出され、カラスの犯行と断定できました。
なお，一階屋上は砂利が敷かれていないことから、１１月初めに排水溝凍結防止ヒーターのコンセントを差し込むときに防虫ネットを撤去します。
７ 最後の奉仕
7-1 大規模修繕工事の竣工
２０１１(平成２３)年４月１日から始まった大規模修繕工事は８月１２日に管理組合の工事竣工検査を終えました。屋上の表面は爽やかな緑色に塗装され、ドレンの目皿は更新されてカバーはケレン後に防錆塗装されました。
7-2 風除室の屋上も
２０１１(平成２３)年１１月１４日の理事会報第３５８号で「風除室屋上の排水口ヒーター作動 １１月から４月末まで凍結防止で保温」をお知らせしました。
１１月９日の午後、東西棟の風除室屋上にある排水口凍結防止ヒーターのプラグをコンセントに差し込みました。この作業を忘れていると凍結で排水管が破損する恐れがあります。暖気で解けた雪水が排水口へ流れ込み、気温が下がりはじめると排水管の内壁に氷となって付着します。これを繰り返すことで排水管内の氷が育ち、体積が増加すると塩ビ管が破れてしまいます。塩ビ管が破損した場合の交
換は、風除室の天井と壁と床を壊す工事となり莫大に費用がかかります。
２０１２(平成２４)年５月８日の理事会報第３５８号で「冬囲いを取り除いて春を迎え」をお知らせしました。
晴天で迎えた昭和の日の４月２９日、午前９時から庭園植栽の冬囲いを外して春を迎える準備をしました。
駐車場の車止めを配置し、自転車置場内を清掃してから駐車位置の目印ポールを収納しました。その後、旧受水槽室で水中ポンプ作動試験と風除室屋上で排水管凍結防止ヒータのプラグを抜いて停止し、屋上排水ドレンの状態を確認しました。