１ フロアヒンジの故障
東棟の風除室へ入る扉の軸受けから油のようなものがしみだし、ほこりが付着して周囲は黒ずんでいます。西棟の風除室扉の軸受けからもわずかに油のようなものがしみだしていますが、東棟ほどではありません。
フロアヒンジは、ドアの軸
下の床に埋め込んでドアの重量を受け、その開閉スピードを制御する装置です。ドアが急に開いたり閉じたりしないように開閉スピードを調整することができます。
２００１(平成１３)年５月２０日発行の理事会報第８６号で「東棟と西棟一階外扉のフロアヒンジ交換」をお知らせし、２００１(平成１３)年６月７日発行の理事会報第８７号で「東西棟一階外扉のフロアヒンジ交換完了」をお知らせしました。
東棟と西棟一階外扉のフロアヒンジは５月２５日（金）に取替えが終わりました。最初のうち開け閉めはキツク感じましたが、日曜日の朝には違和感がなくなりました
２ 共用部への侵入者
２００１(平成１３)年６月９日発行の理事会報第８８号で「二日続けて六階エレベーター前に不審者！」をお知らせしました。
６月７日(木)の午後３時１０分頃、西棟六階のエレベータ前でタバコを吸っている男を出かけようとした副理事長の奥さんが
発見しました。男は３５～４０歳くらいで黄色いポロシャツを着ていたそうです。立ちすくむ奥さんの姿を見た男はタバコを床に捨てて足で踏み消し、階段を下りて行ったそうです。連絡を受けて見に行くと、踏み潰したタバコの名前は「Marlboro」という名前でした。
３ オートロック故障が原因か
翌日の午後２時過ぎに管理会社より勤務先へ電話がありました。「管理員から連絡を受けた者からの又聞きになりますが、西棟一階風除室からマンション内へ入る扉のオートロックが壊れたようで管理員室の警報が止まらないということです。修理業者を向かわせてもよろしいでしょうか」。
午後３時過ぎに、「分解してみなければ詳しいことは分かりませんが、修理費は３万円ほどかかるかもしれないと連絡がありました。どういたしましょう。」「防犯上の問題がありますから直ちに修理してください。昨日の午後１時頃に不信人物が西棟六階でタバコを吸っていたという報告を受けています。昨日から壊れていたのかも知れませんが、今日中には直せるんでしょうね。」「何時間もかからないのことです。すぐに修理するよう連絡します。」
管理会社から「オートロックの下部メインアームがゆるみ、（携帯電話のノイズ障害でほとんど聞き取れず）、修理が終わりました。修理費は２万６千円プラス消費税と云うことです。」のみが分かりました。修理費は１３年度予算の予備費から前倒しということになりますのでご了解ください。
４ 挑戦的なタバコの空き箱
不審者が侵入しているので理事会報で注意を促さなければと思っていた矢先のことです。できるだけ急いで戻り、西棟オートロックの修理が完了して作動に問題がないことを確かめ、今夜は一杯飲もうとエレベータの中で考えていたら、東棟六階のエレベータドアが開いたとたんムッとするようなタバコの匂いがします。
階段横にはタバコの箱（右写真）があり、階段上にはガムの包装紙が落ちています。壁際にはタバコの吸殻が２本落ちていました。５階の５０２さん戸室扉の前に噛み捨てたガムが落ちていました。
だれかが、何らかの目的をもって、タバコを２本も吸いたくなる時間にプラスして一枚のガムから甘味がなくなるまでのあいだ、時間にして３０～１時間ほどでしょうか、この場所にいたことを示しています。
デジタルカメラを取りに戻ってから、一階まで階段を下りてみましたが人のいた痕跡はありません。西棟も気になって六階から一階まで階段を下りてみましたが、やはり痕跡はありません。
５ オートロック開錠時は注意
事故が起きるまえにと白石警察署へ調査依頼の電話をかけました。１５分ほどでミニパトカーが到着し、３０代の警察官と婦人警官（婦人というイメージではなく、２０代と思える
顔立ちの整った娘）がお見えになり、現場を確認いただきました。
西棟の副理事長の奥さんから伺ったのはタバコを靴で踏み消したそうですが、東棟はタバコを壁でもみ消したことがわかりました。階段左右の壁にその痕跡がはっきり残っています。
マンション内への進入は「どなたかの後ろについて入ってきたはず。」と警察官は推理しました。泥棒が目的であれば痕跡を残したり、存在を気づかれるタバコを吸うはずがありません。逆に存在を誇示している痕跡からもっとも可能性があるのは「サラ金の集金人」と考えられるそうです。「このような事例は他のマンションでもあった。」そうです。
防弾チョッキをつけた警察官は「不審者に気づいた時は住戸へ戻り、施錠してから「１１０番」してください。できるだけ早く、近くにいるパトカーが駆け付けられるよう手配しておきます。このことを住人に徹底してください。」と何度も念を押されました。同じ格好をした婦人警官は、最後まで一言も声を出さず、ニコッともしないで帰りました。
風除室からマンション内へ入るときは、周囲に人がいないことを確かめてオートロックの開錠を！ 警告文を掲示しますが、くれぐれもご注意ください。
６ 暗証番号の変更依頼
２００１年(平成１３)年９月２１日発行の理事会報第９１号で「不審者の侵入を阻止して事件防止を」をお知らせしました。
一階風除室に住戸と連絡を取るための電卓状キーボードがあります。理事長だけが知らないのかもしれませんが、パスワードを打ち込むと鍵がなくてもマンション入口のオートロックが解除されることがわかりました。
開錠方法を教えてくださった理事は、複数の方々がご存知のはずとおっしゃいます。でも、この数字の組み合わせを、どのような必要性があってどのような方法で知ったのでしょう。区分所有者や賃貸契約者は、カギを持っていなければマンション内や自宅へ入れないのですからパスワードは必要ないと思います。
なぜ、パスワードを使って開錠する必要性があるのでしょう。これは、電気の使用量検やガスの使用量検針などで、北電や北ガスの委託を受けた方々が出入することがあるからです。また、不在区分所有者宅のリホームなどで業者が頻繁に出入することがあるからです。管理員が常駐していないマンションでは、このような方法しかとれないからなのでしょう。
地域に開かれた学校づくりをめざしてきた全国の学校でも、一人の不心得者によって不審者進入への対応に苦慮しています。電気やガスの検針委託を受けた方々はもちろん、学校給食調理用資材の搬入業者と運搬業者、教材や事務用消耗品のセールスマンと搬入業者、電気保安設備の点検担当者やプールの機器整備点検業者、給食運搬用ダムウエータや事務用機器類のメンテナンス業者、児童生徒の保護者やＰＴＡ役員をされている方々、町内会の役員やスポーツ少年団の方々、スクールゾーンや交通安全指導の担当者、宅配業者や定期購読物配達業者、会議に参加される教職員や官公庁職員など、訪れる人々を数え上げたらキリがありません｡
札幌の小中学校の中には出入口を施錠し、インターフォンで申し出ると教頭が二階から下りてきて開施錠し、来客が帰るときも教頭が一階まで下りて開施錠しているところがあります。このような状態で教頭は業務に専念できず、できたら不思議です。残酷物語としかいえません。
ある学校では、不審者を発見したら図工室や理科室などの特別教室へ逃げ込み、施錠するよう教えています。施錠が難しい低学年の行動を考えると、ドアへのシンバリ棒がよいとの意見もあります。しかし、大人がそばにいる、いないに関わらず、反応が遅れる場合もあるのです。逃げ遅れる子供が扉の向うで殺されたら、その音を耳にした子供も施錠した子供も己を苛むことになりかねないのです。
札幌市教育委員会は、テレビカメラ付きインターフォンで遠隔操作による玄関の開施錠機器の導入を考えました。全部の引き戸を施錠して一箇所だけに設置するのもしかたがないことなのでしょうが、私は児童生徒が押せる非常ベル用押しボタン式スイッチのほうがよいと職場で主張しています。教室や特別教室の窓側に二箇所程度、押しボタン式スイッチを設置します。スイッチへの配線は職員室内に設置した校舎配置図電光表示盤に接続します。押しボタンが押されたら、各階の廊下に設置された電鈴が鳴り響き、校舎配置図電光表示盤が押しボタンの位置を表示します。直ちに大人が駆け付ける、この方法しかないと思うのです。施錠に反対するのは、火災や地震などの自然災害が発生したときに児童生徒は逃げ出すことがむずかしくなるからです。
私達の安全は守られているでしょうか。マンションで最大の問題は、作業を依頼した区分所有者や、オートロックの開錠番号を教えた管理会社がきちんと処理しているかどうかです。作業完了の報告を受けた区分所有者は、管理会社へその旨を連絡しているでしょうか。管理会社は連絡を受けた都度、北電や北ガスの委託を受けた要員が交代する都度、パスワードを変更しているでしょうか。変更しないままで数年を経たパスワードが第三者へもれていないかということです。
先日、教養bぬへ侵入した不審者が、六階でタバコを吸った痕跡を残しました。３４～３５才と思われる男性は、このパスワードを知っていたとも推定できるのです。その男がタバコを吸う目的以外で、再び現れないという保障はありませんし、その男がパスワードを他人へもらさないともかぎりません。傷害事件や殺人事件、性犯罪などがあってからでは遅すぎるのです。
肉食の機会が増加するにつれ、個人の自由だ！プライバシイの保護だ！と叫ぶようになり、幸か不幸か世界標準に近づいてきました。空気と水と安全はタダと考えてきた、世界中でマレと言われる日本人社会にも変革の時が訪れているようです。
予防に優る防御はありません。善良なる管理者の注意とは、このような住人の安全確保も考慮すべきなのです。
７ 警視庁からの情報
２００２(平成１４)年９月２１日発行の理事会報第１２５号で「カム送り開錠対策について」をお知らせしました。
警視庁より「カム送り解錠という不正な解錠手口の存在が確認され、現時点で被害事実は把握されていませんが侵入窃盗等を未然に防止するためにも対策が必要となります。カム送り解錠は特殊な道具を用いて錠シリンダーを迂回し、直接錠ケース内部に働きかけてデッドボルトを作動させて解錠する手口をいい、別名「バイパス解錠」とも呼ばれています。カム送り解錠が容易又は可能な錠ケースは、錠前製造業者４社が製造した１５種類の錠ケースで合計約９００万個が販売されたことを確認しています。」との情報がながれ、新聞にも掲載されました。
私たちのマンションの住戸入口と共用部に取り付けられている錠前は、警視庁の情報に該当する製品です。この製品はピッキングにもカム送り開錠にも無防備で、常習犯なら３０秒もかけずに開錠できるものです。多くのマンションは比較的やすいこの製品を取り付けていますから、どこでも危険といえる状態です。
警視庁の情報がながれた時期ですから、錠前メーカーは「１０個所以上の注文よりお値引き致します。マンションなどの全室カギ交換等で大量注文の場合は注文数に応じてお値引きいたします。オートロック式マンションに対応した商品も御座います。オートロック式対応は納期が２～３ヶ月かかる場合があります。」という宣伝を流しています。
住戸内部の錠以外はすべて共用部ですから、交換が必要となれば修繕費で処置すべき性格のものです。対応を理事会で検討しますが、どうすべきか皆様の「ご意見をメモで６０２号」へお寄せください。
８ 留守を知らせないために
２００２(平成１４)年１１月１７日発行の理事会報第１２９号で「不在時は購読新聞の一時停止」をお知らせしました。
警視庁やカギ屋さんが発信している情報を注意深く見ると、ピッキングやカム送り開錠被害に共通していることがあります。空き巣ねらいは、空き巣を狙います。新聞受けに「夕刊と朝刊」が入ったままであれば、「留守ですよ。どうぞお入りください。」と教えていることになります。これがもっとも危険な行為とされています。
新聞は、販売店に連絡すると配達を止めてくれます。料金もその分引いてくれます。全部読みたければまとめて配達もしてくれるそうです。
不思議なことに、空き巣ねらいに入られた家は二度も三度も同じ被害に遭っています。錠を取り替えても、窓に格子をつけても、なぜか入られます。空き巣ねらいと家の持ち主は、見えない油断という糸で結ばれているようです。
現在はピッキングもカム送りもできない錠前が作られ、救いようの無いデフレの時代にかなりな高額で販売され、取り付けには一ヶ月以上待たされる状態です。
むかしは親方の眼にかなった弟子が、カギや錠前の技術を受け継ぎました。いまの錠前は大量生産され札幌にもカギの学校ができました。だれでも高度な技術を習得できるのです。どんなに精巧な錠前をつくっても開ける技術は必ず開発されます。むしろ、入れそうもないという環境作りが必要です。
９ オートロックは理事長管理に
２００２(平成１４)年１１1月２３日開催の「臨時総会」で「カム送りピッキング対策について」お知らせしました
対策のひとつは、扉に取り付けられている錠前を取り除き、カム送り開錠とピッキング対策を施した「新しい錠前」と交換し、扉の蝶番がついている部分の内側に２～３箇所フックなどをつけで扉をはずせないように固定する方法です。もうひとつは、兆番を戸室側につけて、カム送り開錠とピッキング対策を施した「新しい錠前」を取り付けた扉と交換することです。
防犯対策も大規模修繕の対象に含めて検討すべきと考えています。これまでと同様各自ご注意をお願いいたします。なお、臨時総会終了の翌日から一階のオートロックの暗証番号を変更し、番号は変更時にお知らせいたします。
臨時総会の翌日に「オートロックの暗証番号」を理事長が変更し、居住者の方々へＡ５判のお知らせで番号を通知しました。以後、定期総会の翌日にオートロックの番号を変更して、Ａ５判のお知らせで番号を通知していました。
10 共用部の明確化
２００３(平成１５)年５月１８日発行の理事会報第１３６号で「共用部のピッキング対策」をお知らせしました。
原始規約（入居当時の管理規約）では不明確な部分があります。玄関扉と呼ばれるのは、扉・蝶番・開閉器・ドアノブ・ドアスコープと錠前で一式と考えられます。検討課題となったのは錠前のシリンダー部分です。この部分は、業者に依頼するといつでも交換できる構造になっています。錠前のシリンダーは専有部と断定できるでしょうか。様々な考え方がありますし受け止め方にも違いがあります。
そこで理事会は、管理規約の改正を提案いたします。
・現在 第７条第２項第２号
玄関扉は、内部塗装部分を専有部分とする。
・改正案 第７条第２項第２号
玄関扉は、内部塗装部分と錠前のシリンダーを専有部分とする。
管理規約の改正が承認された場合、区分所有者は住戸の玄関扉のシリンダーを事故の費用で交換できます。但し、共用部分に影響を与える変更となる、施錠部の全面交換と予備錠の取付けはできません。
管理組合は、次で述べるＣＰ－Ｃ認定シリンダー錠「カバスター」の共用部マスターに対応するシリンダー及び合鍵数などの購入希望を調査し、斡旋と工事日の調整などの便宜を計らいます。
住戸扉を除く共用部で、防犯防災などを優先すべき施錠設備に導入するシリンダー錠は、理事会は次の施錠設備にCP-C認定シリンダー錠「カバスター」の導入を提案いたします。
ｱ. 東棟共用部 ２ヶ所（風除室ｵｰﾄﾛｯｸ、出入口扉）
ｲ. 西棟共用部 ２ヶ所（風除室ｵｰﾄﾛｯｸ、出入口扉）
ｳ. 建物外壁共用部 ３ヶ所（自転車置場、東棟トランクルーム扉、西棟トランクルーム扉）
ｴ. 七箇所のシリンダー交換と合鍵作成及び取替工事費(税込み)157,500円
「ＣＰ－Ｃ認定シリンダー錠」は、全国防犯協会連合会認定のピッキングに強いと云われるハイセキュリティキーカバスター（シリンダー部分と鍵の交換）を採用します。製法特許のスイス製で、シリンダー内は４方向２１本のピンで構成されています。登録された購入者以外は合鍵を注文できず、出来上がるまで約三週間かかるそうですし、この合鍵を作る器械は販売されず合鍵屋さんは複製を作れません。また、東京で開錠の専門家が挑戦したところ、開けるまでに１時間もかかったというスイス銀行が採用している錠です。
11 講師招聘の説明会
11-1 説明会の案内
２００３(平成１５)年６月１２日発行の理事会報第１３８号で、総会を三週間延期して長期修繕計画と修繕積立金を含めた「説明会の開催」をお知らせしました。
共用部のカム送りピッキング対策に関して、理事会報第１３６号で検討内容をお知らせしました。これには、各戸室の出費（居住人数によってはかなりの出費）が伴いますので、理事会の決定だけで総会へ提案するのは不適当と考えます。
これまで検討してきた内容をお知らせして、専門家の助言をいただきながら皆様方のご意見ご要望を伺い、望ましい方向を見出して総会へ提案したいと考えています。比較的大きな出費を伴う選択肢の多い内容のため、十分にご検討いただいたうえで説明会へご出席くださいますようお願いいたします。
管理組合全面負担を選択した場合、理事会は共用部で防犯防災などを優先すべき施錠設備（全２８ヶ所）のシリンダーを交換すべきと考えます。この場合、住居用扉のカギは一本のみ管理組合負担、他の共用部は個々の合鍵を作らずにマスターキーで対処すべきでしょう。また、住戸用扉のカギを複数必要とする場合は希望調査期間中に管理組合を通して申し込み、費用は住戸で負担いただくのがベターと考えました。
すべての問題は家計に響く出費を伴いますので、これを最少で抑えるためにも主婦の立場から忌憚のないご意見ご要望をお伺いできればと願っています。
11-2 説明会での説明
２００３(平成１５)年６月２４日発行の理事会報第１３９号で「基本方針固まる」をお知らせしました。
２２日午後６時１５分より町内会館で開催した説明会は、定期総会へ提案するマンションの現状と課題をお知らせして皆様方のご意見ご希望をお伺いし最も望ましい提案内容にまとめるためのものです。
招聘した防犯管理士が、錠を取り付けた模型を操作しながらの説明を文章化することは難しく、同様趣旨の部分を警視庁のホームページ（空き巣ねらい防犯対策）より転載しました。
ｱ. ピッキングについて
合鍵以外の用具（ピッキング用具）を用い、錠シリンダー部分を操作して解錠する手口をいいます。
ｲ. サムターン回し
サムターン（サムは親指、ターンは回す。親指で回すドアの内側についているつまみを指します。）を次のような方法で操作して解錠する手口をいいます。
a. 扉の近くにある窓ガラスを壊して、手や針金、紐、特殊工具等をさ
し入れ操作する。
b. 扉にある郵便受けを壊して、手や針金、紐、特殊工具等をさし入れ
操作する。
c. 扉の側面又は上面の隙間から針金、紐、特殊工具等を挿入し操作す
る。
d. ドアスコープやドアノブを取り外す、扉にドリルで穴を開ける等し
て針金、紐特殊工具等をさし入れ、操作する。
ｳ. カム送り開錠（バイパス開錠）
特殊な道具を用いて、錠シリンダーを迂回し、直接錠ケース内部に働きかけてデットボルトを作動させ解錠する手口をいいます。
ｴ. ドア錠破り
ドアの隙間などにバール等を差し込み、施錠部を強引にこじって開けるなどドアの錠を破壊する手口をいいます。
ｵ. 防犯管理士の防犯対策
現在は、ピッキング防止用の鍵がある程度出回ってしまった為、手口がピッキングから「破錠」や「サムターン回し」に変わってきています。破錠は鍵その物を破壊してしまう方法で、これではピッキングに強い鍵でもかないません。サムターン回しの場合は鍵を変えても何の意味もありません。では、どのようにしたらいいのか？それは、ピッキングに限らず、空き巣に入られない環境を作ることが肝心です。空き巣の嫌いなものとは何でしょう？
時間・光・音、この３つが基本です。時間は、開きにくい鍵にする。二重鍵にしたり、開けにくい鍵に変えたりするだけでかなりの効果があります。光は玄関やベランダなどを明るくする事です。玄関灯を付けたり、センサーライトをつけるなどは効果があるでしょう。音は防犯ブザーなどの設置です。
ちゃんとした防犯ブザーも良いのですが、お金を掛けたくない人は携帯用の防犯ブザーの応用をお勧めします。ピンが抜けると音が出るタイプの携帯用防犯ブザーの紐をドアノブに結び、本体をドアの枠に固定するとドアをあければピンが抜け警報音が鳴ります。この方法ならば、わざわざ数万円もする防犯ブザーを買わなくても１，５００円位で防犯ブザーが設置できます。この方法は窓などにも応用出来ます。
証拠を撮るとか、何があったか知りたければ自動録画装置などもあります。防犯は、何に主眼を置くかで内容が変わってきますので、まず何をしたいかをはっきりしてから取組まれることが懸命です。一番効果があるのはいろんな意味で防犯カメラです。
一つのマンションでも入りやすい部屋と入りにくい部屋があります。まず一番入りやすい部屋は最上階の階段横の部屋です。なぜ最上階かと言えば、上層階になるほど人が来る確立が少なくなり、音も上には聞こえても下にはなかなか聞こえません。階段横は逃げ場が確保出来る利点があります。現在ではエレベーターの付いているマンションが多く住人はあまり階段を利用しません。１階は入りやすい面を持っていますが、人目につきやすい側面も持っています。逆に入りにくい部屋は突き当りで逃げ場のない部屋です。
11-3 マンション管理士のおはなし
札幌のマンションで、女子高校生の後をついてオートロックを通過した男が階段室でその高校生を犯すという犯罪が発生しています。オートロックを過信せず、オートロックを開錠するときは周囲に気を配るようにご注意ください。
防犯設備にこだわるのも結構ですが、居住者同士がお互いの顔を知らないようでは話になりません。マンションの居住者がルールをまもり、良好なコミュニケーションをもつことで犯罪の起こりづらい環境を作ることが大切です。例えば知らない人がマンションのそばにいたら「こんにちは、どなたの家をお探しですか？」などと声を掛けてみることも必要です。マンション内で知らない人に出会ったら「いったん外へ出て、インターフォンで連絡してからお入りください。」と大きな声を出すことも大切です。
11-4 望ましいとされた姿
ｱ. 共用部は現状のままとし、管理規約を改正して「戸室の扉について
いる錠前のシリンダーを専有部分」としましょう。これにより、賃貸
契約者を束縛するような事態を避けられます。
ｲ. 専有部となった住戸扉の錠前シリンダーを管理組合が推薦したシリ
ンダーとカギに交換する場合は、総会終了後にアンケートで希望を取
り、作業日を指定して一括発注する便宜を計らうことで、値引きをお
願いしましょう。
ｳ. 住戸のシリンダーを交換した場合は現在利用しているカギも必要と
なります。現在利用しているカギは共用部（オートロック、電気錠、
自転車置場、トランクルーム）の開閉に利用するため、常時二本のカ
ギを携帯しなければなりません。
ｴ. その他 警視庁が「一番効果があるのはいろんな意味で防犯カメ
ラですね。」と推薦していますが、取り付けを含めて２５０万円程度
かかります。ただし、東西の風除室に「ライブカメラ（特殊なデジタ
ルカメラ）」を設置し、パソコンに接続してハードディスクに録画す
る方法もあります。これだと、ＭＰＥＧー２形式で１時間当たり２Ｇ
Ｂ程度ですから、予備を入れても５０ＧＢで２４時間録画できます。
取り付けも配線も自分達で行い、専用のパソコンを作って繋げば３０
万円でおつりがきます。
12 補助錠も検討対象に
２００３(平成１５)年８月５日発行の理事会報第１４３号で「シリンダーの斡旋を少々延期」をお知らせしました。
マンションの防犯性を向上させるには、居住者の考え方や管理体制など色々と制約が伴います。全員でマンションの防犯体制を考え、費用対効果や緊急性などを行政窓口や警察のアドバイスを受けながら検討するとより効果的と云われてきました。しかし、居住者同士が顔を合わせる行事が少なすぎることによる孤立化や、みんなで取り組む仕事を作れないことで連帯感が薄れるなど、犯罪者にとって都合の良い環境が多くなっています。
定期総会終了後の理事会で検討しましたが、防犯カメラの設置が費用的に難しいところは施錠を二個にするよう警視庁と北海道警察が推奨しています。これを黙認しないほうが良いと考えました。
全国の中高層住宅犯罪認知件数
項目 平成10年 平成11年 平成12年 平成13年 平成14年
侵入盗 13,640 20,991 33,487 30,580 34,638
強 盗 163 266 287 329 340
性犯罪 803 987 1,283 1,599 1,566
○ ワンドア・ツーロック
侵入のために時間がかかるところは狙われません。
○ 窓には補助錠
１階・２階はもちろん最上階のベランダ窓は特に狙われやすいので
補助錠や防犯センサーの設置を検討してください。
○ 泥棒は音と光を嫌う
センサー付き防犯ライトやピッキングアラームなどの設置を検討し
てください。
○ 泥棒は下見する
視界を妨げるものをなくし、長期不在の時は理事長に連絡して巡視
を要請し、新聞は止めるなどして留守を知られない対策をとってくだ
さい。
管理組合が費用などをだせない場合は、居住者の選択で防犯方法を選択できるようにすべきで、扉に予備錠を取り付けることが出来るようにしてはいかがかと考えました。ＧＯＡＬのディンプルキー補助錠ＶＭＤＰ－５（ＳＴ）であれば補助錠取り付け１万５千円（消費税抜き）程度と考えられます。もちろんカバであれば一本のカギで補助錠もあけられるでしょうが、かなり高額になることは目に見えています。（斡旋も考慮しています）
どちらの補助錠を選ぶかではなく、居住者の意志で補助錠を取り付けても良いと考えれば、管理規約を改正して「但し書き」を付加することを提案しますがいかがでしょう。ご意見をお持ちの方はお知らせください。
現 在 管理規約第７条第２項第２号
「玄関扉は、内部塗装部分と錠前のシリンダーを専有部分とする。」
改正案 管理規約第７条第２項第２号
「玄関扉は、内部塗装部分と錠前のシリンダーを専有部分とする。
但し、管理組合の事前承認のもとで補助錠を取り付けることができ
る。」
13 周囲の安全を確かめて
２００３(平成１５)年９月１８日発行の理事会報第１５０号で「マンション内は危険が一杯」をお知らせしました。
工事説明会の席上５０２号さんから「マスターキー」のお話しが出て、あらためてマンションの恐怖を再認識しました。これを９月１４日午後３時からのマンション管理勉強会でお話しました。どこのマンションでも共用部のマスターキーは存在しますが、住戸は専有部ですから各戸室に対応するマスターキーは存在しません。安全を考えた処置に安心しきって良いのでしょうか。
安全らしさが、恐ろしい恐怖を導くとも考えられます。強盗、暴漢、性犯罪者が戸室内へ侵入し、内側からカギをかけてしまうとどうなるでしょう。悲鳴や助けを求める声を聞いても、階段室側から助けることはできません。室内へ入る方法はベランダ側のガラスを打ち破るしかありません。悲鳴を聞いたとき、あなたは命の危険を冒して救助に向かう勇気がありますか。警察へ連絡しても、犯罪が完了する前に助けることは不可能です。
マンションは危険が一杯です。オートロックを開錠するときは、周囲に知らない人がいないか確認しましょう。出るときも入るときも同様です。マンションという建物は居住者が力を合わせて守ることができます。しかし、あなたとあなたの家族の命は自分で守るしかないのです。
天災や火災が起きたときはもっと悲惨です。階段室側からドアを開けることはできません。火災が広がったら、阪神大震災のようなことが起こったら助けは絶対といっていいほど当てにできないのです。
消防車は身近な家々を消火します。それを拒否し、５０戸１００戸というマンションを見捨ててまで、たった２１戸のマンションを助けに来てくれるでしょうか。災害時に行政は順番を決めて対応せざるをえず、ウルトラマンが助けに来るのを待っていたら他人も地獄へ招きます。これまでの歴史は行政を当てにせず、身近な住人が手をつないで助け合う以外どうにもならないと教えています。
札幌市は平成１０年に地域防災計画を策定し、各町内会組織を活用して災害に強い組織作り・人づくりを進めています。しかし、私たちの目にも耳にも情報は届きません。災害が起きてからマスコミの批判報道をみて知るというのが現実でしょう。知ろうと努力すれば情報を入手できますが、知ろうとしなければ不利益を蒙っても自業自得の世の中です。しかも、知る努力をしない人々のほうが権利を強く主張する傾向にあるのも不思議です。
真剣に公的機関が対策に取り組んでいても、自らの命は自らが守る意識がなければ救うことなど覚束ない時代です。だれだって知らない人より、知っている人を助けたくなるものです。困ったときはだれかが助けに来てくれるとは考えず、顔を見せて住人であることを知らせるためにもせめて避難訓練には参加してください。体で覚えることが自分を救う早道です。
14 ネットショップ並みで
２００３(平成１５)年９月２８日発行の理事会報第１５２号で「施錠用シリンダー斡旋開始」をお知らせしました。
インターネットショップのカバスター製品価格表を基に、説明会の講師を務められた防犯管理士と話し合いを持ちました。時間をかけて妥協点を見つけましたので、次によりＡ・Ｂ・Ｃタイプの三種類を今回限りの特価で斡旋いたします。別紙の申込用紙は１０月１日（水）２２時迄に「６０２号のメールボックス」へ投函ください。
★ Ａタイプ（現在取付けＭＩＷＡ錠の交換用リプレイスシリンダーに
防犯グッズを組み合わせました。）
★ Ｂタイプ（現在のＭＩＷＡ錠はそのままで、新たにドアに穴を空け
て補助錠を取付けます。）
★ Ｃタイプ ＡタイプとＢタイプの組合せで、防犯対策をほぼ万全に
（保障するものではありません）します。
★ ベランダ用ファスナーロック サッシ用補助錠で、カギを使って
開閉します。ビスでしっかり取り付けができるので安心です。一階、
二階、最上階は狙われやすいので、ベランダへの出入口と窓の上部に
各一個を取付けられるようお勧めします。価格は取付工費込みです。
納期は約１～２週間程かかります。取り付け日は商品入荷後、申込者へ直接電話で連絡し、都合のよい日時を伺ってから訪問取り付けを行います。
15 シリンダー交換開始
２００３(平成１５)年１０月２２日発行の理事会報第１５９号で「鍵屋さんのおはなし」をお知らせしました。
２０日からカバ社製のシリンダー交換が始まりました。左下の写真は外したＭＩＷＡ製の錠前で、下のほうに細長い穴が開いています。この穴に金属製の道具を差し込んでカムを送り開錠します。穴をふさいだ写真は防犯上カットしました。右端の写真は、サムターン廻し
防止カバーを取付けた姿です。
取り付けのかぎ屋さんが情報を提供されました。
「最近函館で不審な中国人集団が逮捕されたことをご承知と思います。中国の田舎では１０万円もあれば半年遊んで暮らせるようで、親戚や村中から器用な若者が集められて開錠技術を叩き込まれるそうです。優秀と認められた若者は要請に応じて日本へ送り込まれます。
函館で逮捕された中国人は函館の暴力団が招聘したそうです。日本人の手引きで目星をつけた家を襲わせ、収入に応じた％で賃金を支払います。１００万円を持ち帰ると村中の英雄となりますから、荒っぽい仕事も平気でやります。英雄を目指すものに罪悪感はなく、在宅でも臆することはありません。道内にもかなりの人数が入り込んできたようです。ご注意ください。」とのことでした。
16 電気錠は特注品発注
２００３(平成１５)年１１1月５日発行の理事会報第１６３号で「錠前開閉用モーターの寿命」をお知らせしました。
一階エントランスホールから外に出るために風除室への扉の前に立つとセンサーが感知してモーターの回る音が聞こえ、オートロックが開錠されます。このとき作動するモーターは錠前の内部にあります。
４日、管理会社より連絡を受けたキーセンターの担当者がこられ、管理員室の制御盤を検査しました。続いて、制御盤と錠前までの配線が切れていないか検査しました。いずれも異常が無いので錠前を外して制御盤に直結させてみました。開閉する音がせず作動もしません。これでモーターが原因とわかりました。
取り付けられている錠前は、三世代前のオートロック初期の製品で、現在同様の型は廃盤となっているそうです。錠前全部を交換するには扉の成形が必要となり、特注品への交換のほうが費用を節約できるとのことでした。
１１月３日の理事会は、同一時期に取り付けられた錠前であり西側の錠前モーターもそろそろ耐用年数に達していると思われる。壊れるまで放置するよりも同時に交換すれば工賃の分だけ安くなる。シリンダーは現在のものをそのまま使うようにして、このさい二箇所とも交換することにしました。見積金額は錠前２個と取り付け料で税込み１０３，９５０0円、安全はお金で買わなければならない時代です。
なお、特注品のため取り付けは１１月２５日の予定。東棟はしばらくご迷惑をかけますがご了承ください。
17 ヘンなセールスマン進入
２００３(平成１５)年１１月１１日発行の理事会報第１６６号で「副理事長の奥様との連携で退散」をお知らせしました。
副理事長の奥様より「共用部の階段室で大声でもめている声がする」と連絡いただき、西棟へ駆けつけるとエントランスホールで二階から降りてきたセールスマンらしき男に会いました。
「このマンションの理事長ですが、何しに来られたのですか。」と尋ねると、地域の工事を担当しているとか、地域の人々に紹介しているなどと要領を得ません。
エレベーターで降りてきた副理事長の奥様と二人で問い詰めると「浄水器の販売」とのこと。あまり刺激すると危険と考え、「訪問先ではドアの外から販売する商品を先に紹介する。」ようお願いしました。
副理事長の奥様と管理人室の扉を開けたままで待機しました。ほどなく二階から降りてきた二人の男は、低い声で話をしながら外へ出て行きました。表へ出てみていると東棟へは寄らずに消えました。
２００３(平成１５)年１１月１７日発行の理事会報第１６７号で「オートロックの暗証番号変更」をお知らせしました。
妙なセールスマンが西棟を訪れたことを前号でお知らせしましたが、排水管清掃後のアフターサービスと思い込んだ方もいらっしゃいました。巧妙な手口を使いますので扉を開けずに次のように回答してください。
「管理組合の許可を受けましたか。許可を受けていなければマンションの外へ出てください」。在宅時は理事長がいつでも対応しますので連絡を。
暗証番号の変更時期を決めかねていましたが、西棟の防犯上問題がありますので本日夕方より番号を変更します。新番号は「〇〇〇〇」です。
２００３(平成１５)年１２月１日発行の理事会報第１６８号で､グレードアップ錠前の交換完了」をお知らせしました。
１１月２１日に東棟及び西棟風除室内の電気錠を交換しました。これまでは開錠時のモーター音が甲高く長々と鳴り響き、開錠までの時間もかなりかかりました。管理会社の一級建築士に少しでも音を低くする方法はないかと相談しましたが、この型の錠前はどれも同じで無理という回答でした。
今回特注で作ってもらった錠前は、１２年前のものとは格段にモーターの性能がアップしています。開錠に要する時間が１０分の１に短縮され、開錠音も低くなり、しかも短時間で消えることからそれほど違和感が無くなりました。
18 オートロックのロック解錠
２００６年(平成１８)年７月4４日発行の理事会報第１９９号で「鍵穴は停電時以外は使用不可」をお知らせしました。
これまで二度事故がありました。風除け室とマンションのエントランスホールとの間に、施錠された扉があります。左下の写真は風除け室側からみた鍵穴で、
右端の写真はエントランスホール内のサムターンです。
この設備は、停電のときに「電気錠」が作動しない場合の非常用で、通電している時に使用すると「電気錠」が故障します。カギを差し込んでねじるとカギはロックされて抜けなくなり、ペンチなどでねじると錠前が壊れます。
万一このような事態になりましたら「理事長へ連絡」してください。現職時代は建物管理もしていたので、簡単に直すことができます。理事長不在の場合は、恐れ入りますが「管理会社へ電話」をしてください（ロック解除は担当社員へ指導済みです）。
扉の開け閉めはメールボックス横のインターフォン設備にある鍵穴をご利用ください。また、暗証番号は７月５日より「〇〇〇〇」に変更し、居住者全員の安全を確保するため居住者以外への周知は禁止します。
二度の事故の一度目は、帰宅時の理事より「平成１５年１０月に入居した新区分所有者が扉のカギ穴にカギを差し込んで抜けなくなり、扉がロックされた状態でマンション内へ入れない。」と連絡を受けました。エントランスホール内にいた新区分所有者の奥様に明り取り窓を開けていただき、管理人室のオートロック操作盤で開錠しました。
二度目の事故は、賃貸居住者の子どもを連れた奥さんが「扉のカギ穴にカギを差し込んで抜けなくなり、扉がロックされた状態でマンション内へ入れない。」とインターフォンで連絡を受けました。当時の理事長と奥様は外出中で副理事長はマスターキーを預かっていず、管理会社へ電話して担当者においでいただきました。エントランスホールの明り取り窓から外へ出て、西棟管理人室を開けていただきオートロック操作盤で開錠しました。
管理会社の担当者は、新区分所有と賃貸居住者にオートロック解除方法を説明していなかったのです。しかも、ロックを解除する方法も知らなかったのです。
19 オートロックのロック修理
２００６(平成１８)年９月１２日発行の理事会報第２０４号で「タイマー交換し配線直す」をお知らせしました。
８月３１日の５時７分と５時５５分に朝刊を配達しにきましたが、東棟のオートロックが空いていないと新聞店より連絡がありました。管理員室の自動開閉装置設定時間は正常で、東棟用自動開閉装置の警報が鳴り続けているのは扉の施錠位置がずれてシリンダーが穴にうまく入らないのが原因と判明しました。状況を説明して専門家でなければ修理できないと管理会社へ連絡しました。
８月３１日の１２時半に便利屋さんがみえ、管理員と修理に立ち会いました。東棟の扉を外して壁内線を引っ張ると、皮膜が敗れて内部の線が断
線しました。断線した線をハンダ付けして絶縁テープを巻き扉内部へ押し込んでいます。左右の扉がずれる不具合は解消され、シリンダーが穴へ入るようになりました。
９月１日４時５０分から５時２０分まで扉の前で見ていましたが、オートロックが作動しないので管理会社へ連絡しました。９月４日自動開閉装置の技術者がみえ、制御盤内のタイマーが壊れていたので９月５日に交換（２３，６８０円）しました。
９月６日、再びオートロックが作動しないのでサムターンで施錠すると外から開錠は不可能となりました。１９時４５分に自動開閉装置の技術者が東棟錠前を外して通電試験を実施すると、線一本が途中で断線しているため共用線を利用して通電しました。管理会社へ断線させたのは便利屋さんです、他の線がいつ切れるか分からないため完全に修理するよう要請しました。
９月７日午前、これまでの経緯を日時順に整理して管理会社の確認を求めました。
９月７日午後、管理会社よりメールがきました。「お世話になっております。内容につきましては記載の通りです。断線による補修費用につきましては、当方側にて負担させて頂きます」。
20 フロアヒンジの更新
２００６(平成１８)年１０月３１日発行の理事会報第２０６号で「三時間の予定が調整を含め六時間」をお知らせしました。
１０月１３日(金)午前９時半より、東棟と西棟のマンション入口用フロアヒンジを交換しました。取り外した左下写真が１４年４ヶ月間働き続けたフロアヒンジです。微調整用のネジは磨耗し、底の部分は真っ赤にサビていました。長い間お疲れ様でした。
右端の写真は新しいフロアヒンジを取り付けた状態で、型式はまったく同じでも性能は格段に良くなったそうです。目で見えるように二段階で閉まりませんがきちんと安全対策がとられているそうです。
東棟は流出入する風の影響が大きく扉の調整に手間取り、作業が通常の倍の６時間もかかりました。工事中は長時間にわたりご迷惑をおかけしました。ご協力ありがとうございました。
21 オートロック開錠番号変更
２００７(平成１９)年６月１１日発行の理事会報第２２１号で「オートロックの番号は１２日早朝に変更します。新しい暗証番号は「XXXX」です。居住者以外へ教えることは防犯上の理由で禁止します。」とお知らせしました。
２００８(平成２０)年６月２０日発行の理事会報第２５５号で「オートロックの番号は２１日早朝から「XXXX」に変更します。居住者以外へ漏らさないでください。
２００９(平成２１)年６月２８日発行の理事会報第２７８号で「オートロックの番号を７月１日から日早朝から「XXXX」に変更します。居住者以外へ漏らさないでください。
２０１０(平成２２)年５月１９日発行の理事会報第３０８号で「定期総会終了に伴いオートロックの番号を変更します。新しい暗証番号は「XXXX」です。同居の家族以外に周知しないようお願いいたします。防犯上、不在区分所有者へはお知らせしていません。ご了承下さい。
２０１１(平成２３)年５月２０日発行の理事会報第３４３号で「平成２３年度第２０期の定期総会が終わり、管理組合の新年度が明けました。５月２２日(日曜日)の早朝にオートロックの暗証番号を変更します。新番号は「XXXX」です。大規模修繕工事の実施で全てがそうなるよう願いを込めています。
22 役員交代で実技講習
２０１２(平成２４)５月３１日発行の最終号となった理事会報第３６８号で「管理組合役員の二年交代性がスタート」をお知らせしました。
５月２７日（日）１９時より町内会館で１０分間、平成２４年度の管理業務を委託する管理会社の「重要事項説明」が行われ、その後、平成２３年度第２１期定期総会が開会されました。
第一号議案から第四号議案までは、ご質問ご意見なく原案通り承認されました。第五号議案の「平成２４年度予算(案)」は、一般会計予算(案)の消耗備品費を沿革史印刷用トナー切れで２万0円を増額し、次期繰越金をあ５万円か１３万円へ減額修正しました。
第六号議案の「平成２４・２５年度役員選出」で立候補者はなく、平成２３・２４年度役員として東棟と西棟から各１名を選出しました。平成２３年度選出の理事である東棟と西棟の各１名は留任となり、平成２４年度役員は女性４名となり、爺さんにはないきめ細かな配慮が期待されます。よろしくお願いいたします。
結びになりましたが、大規模修繕工事をやり遂げるまでご苦労をいただきました、副理事長、二名の理事、監事に心からの感謝を申し上げます。ありがとうございました。
定期総会終了後に旧役員４名と新役員４名、管理会社の管理業務主任にご足労いただき、管理員室で「オートロックの暗証番号設定方法」の講習を行いました。暗証番号設定方法を説明しながら見本を示し、各自に設定方法を練習していただきました。
最後に、新年度の暗証番号をお知らせして暗証番号を設定いただき、設定した暗証番号で東棟と西棟のオートロックが解除することを確認していただきました。
翌年度の定期総会で、平成１８年度から平成２３年度まで理事を務めた方が理事長に選出されましたが、総会終了後に「暗証番号の変更」はありません。２００２年(平成１４)年１１月２３日開催の「臨時総会」で、臨時総会終了の翌日から一階のオートロックの暗証番号を変更し、番号は変更時にお知らせ」としましたが、設立当初からの議事録確認はしていないようです。
管理規約に「役員は、法令、規約及び使用細則並びに総会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。」との定めも読んでいる役員はいないようです。