５ 改修工事に着手
5-1 工事期間は一週間
２００７(平成１９)４月２８日発行の理事会報第２１７号で「照明改善工事は５月７日～１１日まで」をお知らせしました。
４日午後に、Ｋ電気株式会社の営業課長さんがお二人の技術者とお見えになり、非常灯兼用照明器具の形式と位置を確認しました。照明器具のカバーをはずすと、絶縁テープが巻かれて使われていない配線が二本あります。消防法の定めは「照明灯回路と誘導灯回路は、各々が専用回路」ですが、未使用配線があるのは疑問なので器具の交換時に図面と照らし合わせての調査を依頼しました。
風除室内、エレベータ昇降口、建物内部非常階段から玄関ホールへの通路で人感センサー親機と子機の最適な設置位置を再検討しました。
工事を担当する技術者が玄関ホール天井にある照明器具を外すと停電時のみ点灯する非常灯専用器具は口径１５ｃｍ、通常の照明器具は口径１２ｃｍのものが使われていました。器具をはずして天井裏を覗くとかなり余分な配線が固定されないまま雑然と放置され配線のくずなども散らかっています。漏電事故防止のために余分な配線を取り除き、整然と配置して固定する必要があるとの助言で点検口をつけることになりました。分電盤の内部調査も並行して行い、誰が見ても迷わないように配線と表示を一致させます。
非常灯兼用照明器具の形式と設置位置の調査が終わって見積書の内容を確認すると東西棟の風除室と玄関にある「非常灯専用器具」が見積もりから漏れていました。これを追加して、玄関ホールの人感センサーで作動
させる照明器具は誤作動防止のため専用タイマーをつけることとなりました。
臨時総会議案書で税込み1,390,200円とお知らせし、理事会報第２１６号では消費税を含まない金額を1,324,000円（消費税66,200円を加算すると1,390,200円）とお知らせした工事費用で、理事会は営業課長さんと再度話し合いをもちました。
見積もりから漏れた非常灯専用器具に加え、天井裏の配線整理と漏電防止工事のために点検口をつける費用が増加しましたが、天井裏配線の劣化や品質が悪い場合は取り替えても「税込み1,324,00円」で善処を打診しました。材料費などを八掛けで算出してもー402,500円となりますが、見積もりミスは管理組合の責任外でご了解いただきました。なお、工事資材類は搬入時や工事中に立会い確認させていただくことにしました。
２７日の理事会で工事日程は連休明けか
ら一週間以内と決まりました。各階のコンクリート壁に人感センサー付き照明器具を設置するため、振動ドリルを使って穴を開け固定用のナマリ打ち込みます。振動ドリルの音が壁から鉄筋を伝わって騒音となりますが、防音対策がないためご容赦をお願いいたします。
工事期間：５月７日(月)～１１日(金)
工事時間：午前８時３０分～午後６時
また、玄関照明用の蛍
光球１０球、白熱灯１０球、一階住戸前の白熱灯３球、二階～六階はエレベータ前と住戸前の白熱灯２０球、合計４３球は別請求（修繕費または予備費からの支出）でお願いしました。
照明改善工事と平行してＡ一級建築事務所に、建物設備定期調査の保留分であり、これまでは実施されたことが無い分電盤の接地線（アース）の接続状態と分岐回路の絶縁抵抗、照明灯回路と誘導灯回路の調査を依頼しました。
１９７４年に製作されたポール・ニューマンとスティーブ・マックィーン共演の「タワーリング・インフェルノ」という映画がありました。娘婿が儲けを優先して指定された規格より安い部品を使ったため、電気系統の加熱から火災が発生して大惨事を招くストーリーでした。漏電による火災は年に何度か新聞を賑わしているため、今回工事をする部分の外側から見えない配線は過熱などで問題を起こさないよう適正な状態にします。
5-2 工事の進捗状況
２００７(平成１９)５月１５日発行の理事会報第２１８号で「照明改善工事と完了検査終わる」をお知らせしました。
消防法の基準に合致していない非常灯兼用照明器具の更新と照明の改善工事が終わり、玄関外階段上の照明器具は発売間もない新製品を設置しました。１７日の工事完了確認と非常照明点検後にセンサ類の設定を行います
5-2-1 非常灯兼用照明器具の更新
玄関風除室内と玄関ホール内の専用非常灯（各棟二台で計４台）を更新しました。また、各階廊下のエレベータ横とパイプスペース前の非常灯兼用照明器具（２２台）の更新も終わりました。
非常灯兼用照明器具取り付けに立会い、三線引きの配線と充電表示ランプの点灯、プルスイッチで予備電源への切換えを確認しました。また、使われていない配線は建築時の動力電源らしいとしか推測できず、絶縁し直して天井のボックス内へ収納してもらいました。
建築当時に天井から下がっていた配線をビニール幕で包むなどの養生をしなかったため、天井用の塗料が配線に吹き付けられて、赤・黒・白の線はどれ
がどれか判別できない状態でした。塗料を落として油性ペンで色を塗りながら配線していましたが、プラスとマイナスが逆になっているところが４箇所もありました。
工事が終わった１０日のチェックで各器具とも１５ルックス以上の照度があること、分電盤の接地線接続状態と分岐回路の絶縁抵抗値も確認してもらいました。
１２日午前４時から分電盤主開閉器の操作により、予備電源への切り替えと予備電源（バッテリィ）で３０分間点灯するかの確認をしました。
5-2-2 屋内共用部照明の改善
各階廊下のエレベータ横とパイプスペース前に、人感センサ付きスポットライトを新設しました。当初の計画は天井埋め込み形の照明器具でしたが、風除室・玄関ホール・六階の天井以外はコンクリートで、器具が剥き出しで違和感があるため
人感センサとスポットライトの一体型になりました。廊下壁や階段壁がクリーム色で照明器具は黒ですが、白色の器具は年数を経ると熱のために変色するとの助言で理事会で汚れ目が目立たない黒を選定しました。
人感センサの感知範囲は広く取り、階のどこに居ても照明がつくようにしました。エレベータのドアが開く、住戸の扉を開ける、階段から目的階へ上り下りする、廊下を歩くとセンサが感知して近くの照明を点灯させます。
計画では午後４時から午後７時までの間で人の動きを感じると作動する方法でした。しかし、台風が近づいて曇った日や吹雪の午後３時頃は真っ暗ですし、５月へ入ると午前４時でも明るくなります。子供たちの帰宅時を考慮して、３６５日２４時間人を感知すると点灯する設定にしました。
また、自宅からエレベータに乗るまでは１分程度かかりますが、逆の場合は１５秒程度で十分です。人が動いているときは点灯し、５秒後には消灯する設定にしました。使用している電球は１５Ｗで６０Ｗの照度があります。
5-2-3 玄関の照明改善
風除室照明２灯と玄関ホール内照明７灯を更新しました。従来のタイマーで作動するのは風除室照明１灯と玄関ホール内照明４灯で、人感センサと新設したタイマーの組み合わせで作動するのは風除室照明１灯と玄関ホール内照明３灯です。
当初は人感センサ作動の照明のみを６０Ｗ電球にする予定でしたが、すべての電球
を最近発売された長寿命蛍光球に変更しました。消費電力が１３Ｗで６０Ｗの明るさを持つネオボールＺの電気代は１/４、寿命約８倍・発熱量約１/４となっています。人通りが多いことから寿命は落ちると思いますが、６０Ｗ電球も使える器具のため頻繁に切れるようなら白色電球への交換も可能です。
玄関ホールの天井内部配線は漏電が起きないように配置していただき、玄関ホールと風除室専用のタイマーをエレベータ前天井内に取り付けました。３年に一度程度は時間を修正しなければならないそうです。
5-2-4 外玄関の階段上の照明
明るさセンサと人感センサが組み合わさった２００７年新製品を採用しまし
た。この器具だけはNational製で、パルックスボールスパイラル球は消費電力１２Ｗで６０Ｗの明るさがあります。センサの設定は停電すると解除されるため復旧後に風除室出入口扉上スイッチでリセットが必要です。
5-3 照明時間の制御
２００７(平成１９)年５月１９日発行の理事会報第２１９号で「生活の利便性と省エネを考慮し」をお知らせしました。
第１１回理事会は生活の利便性を優先し、照明の特性を最大限引き出しながら省エネを実現できるように感知システムとタイマーの作動時間を検討して設定しました。１７日９時から非常照明と照明機器の調整点検、同日１９時から照度検査と微調整を実施しました。これにより３６５日２４時間カギ穴が見えないと感じることは解消されます。
5-3-1 玄関外の照明
あたりが４０ルックス以下になり、外階段の近くへ人が近づくと１分間点灯します。
5-3-2 風除室と玄関ホール
ｱ. 約半数 15:00～ 6:00の間、人が動くと点灯します。(1灯＋3灯)
ｲ. 約半数 18:00～24:00の間、タイマーで点灯します。(1灯＋4灯)
ｳ. 災害時 専用非常灯(２灯)が自動制御でミニハロゲンランプ３０Ｗ
を３０分以上点灯します。
5-3-3 各階の蛍光灯
ｱ. 蛍光管 18:00～24:00の間はタイマーで20Ｗ蛍光管二本を点灯しま
す。
ｲ. 自動制御で20Ｗ蛍光管一本を30分以上点灯します。
5-3-4 各階のスポットライト
常時（３６５日２４時間)人の動きを感じると６０Ｗの蛍光球が点灯し、人の動きがなくなると５秒後に消灯します。
平成４年６月より平成１９年３月末までの１５年間で、動力（エレベータと揚水ポンプ）に５，９５１，１６５円、照明に５，８７７，４５６円を支払い、共用部の支払電気料金は合計１１、８２８，６２１円となっています。
照明用に年平均１６，３２６ＫＷを消費してきた電力量、今後どのように変化するか見守りたいと思います。今回の改善で、これまでのように管理員さんの申し出や理事会や、理事長の判断で点消灯時間の調整をすることは不要となりました。
参考までに過去１５年間の「照明と動力の電力使用量」を掲載しました。
◆ 照明の消費電力と電気料金（15年分）
◆ 動力の消費電力と電気料金（15年分）
5-4 車上荒らしの懸念
２００６年(平成１９)５月２３日発行の理事会報第２２０号で「照明の点消灯時間帯を変更」をお知らせしました。
駐車場の照明は分電盤のタイマーに接続しているため風除室や玄関ホールと同様に「午後６時から午前０時まで」点灯しています。午前４時の状態を５月９～２２日までのあいだで１０日ほど調査すると、雨の降っていた１１日と１２日、１４日以外はかなり明るいことが分かりました。２３時頃に外を見るとかなり暗く午前０時から午前３時迄は同様に暗いことが想像できます。
平成１２年に駐車位置９番に駐車していた高級車は助手席の窓ガラスを割られたことがありました。駐車場が暗いと、同様のねたみや嫌がらせ（東札幌交番の警察官の話）で､車上荒らしが発生するかも知れません。理事会報第２１９号でお知らせしました｢風除室と玄関ホール」の照明時間帯を一部変更しました。
5-4-1 変更前
風除室と玄関ホール
ｱ. 約半数照明 15:00～ 6:00の間
人が動くと点灯します。(1灯＋3灯)
ｲ. 約半数照明 18:00～24:00の間
タイマーで点灯します。(1灯＋4灯)
5-4-2 変更後
風除室と玄関ホール、駐車場
ｱ. 約半数照明 15:00～ 6:00の間
人が動くと点灯します。(1灯＋3灯)
ｲ. 約半数照明 18:00～ 3:00の間
タイマーで点灯します。(1灯＋4灯)
６ 非常灯の増設
6-1 照度の測定
２００７(平成１９)年７月５日発行の理事会報第２２４号で「共用部照明の照度を測定」をお知らせしました
照明機器の更新終了後に照度を測定していただきました。照度計は「横河の５１０ー０１形式」を使い、測定位置は床上の平均水平面、測定時刻は１９時から、天候は雨でした。床上での法定照度は、白熱灯１０ルックス以上、蛍光灯（ＦＬ）の場合は２０ルックス以上となっています。階段中央に照明器具が無いので若干暗いという結果が出ました。
東棟一階 風除室３２ルックス 玄関ホール１０ルックス
一階 ＥＶ前２３ルック 階段前１８ルックス
ＰＳ前４７ルックス 一階から二階への階段１４ルックス
二階 ＥＶ前３６ルックス 廊下２６ルックス
ＰＳ前３８ルックス 二階から三階への階段１７ルックス
三階 ＥＶ前３７ルックス 廊下２７ルックス
ＰＳ前３７ルックス 三階から四階への階段１７ルックス
四階 ＥＶ前３７ルックス 廊下２９ルックス
ＰＳ前４５ルックス 四階から五階への階段１８ルックス
五階 ＥＶ前４１ルックス 廊下３１ルックス
ＰＳ前４４ルックス 五階から六階への階段１７ルックス
六階 ＥＶ前４０ルックス 廊下３０ルックス
ＰＳ前５０ルックス (棟屋があるため天井が低い)
西棟一階 風除室２８ルックス 玄関ホール１１ルックス
一階 ＥＶ前２０ルックス 階段前２１ルックス
ＰＳ前３２ルックス 一階から二階への階段１２ルックス
二階 ＥＶ前２６ルックス 廊下２１ルックス
ＰＳ前３７ルックス 二階から三階への階段１５ルックス
三階 ＥＶ前３７ルックス 廊下２８ルックス
ＰＳ前３９ルックス 三階から四階への階段１７ルックス
四階 ＥＶ前３３ルックス 廊下２６ルックス
ＰＳ前４０ルックス 四階から五階への階段１７ルックス
五階 ＥＶ前３０ルックス 廊下２８ルックス
ＰＳ前３８ルックス 五階から六階への階段１９ルックス
六階 ＥＶ前３１ルックス 廊下２６ルックス
ＰＳ前４８ルックス (天井は他の階と同じ)
6-2 指摘事項記入を遠慮願う
２００８(平成２０)年９月２２日発行の理事会報第２６２号で「非常照明設備の定期報告調査終了」をお知らせしました。前回の測定で漏れていた箇所を測定すると照度不足がわかりました。
９月１２日(金曜日)の午後７時３０分から８時２０分にかけて一級建築士と補助者による各階非常照明点灯試験と照度検査が行われました。今回の点検は分電盤の非常灯スイッチを切ることで共用部を停電状態にし、各階の非常照明がバッテリーで３０分以上点灯しているか、非常照明３０分以上点灯後に各階の最も暗い部分でも基準値以上の照度があるかを検査（右下写真）するものです。
建物の構造が原因で基準照度に満たない部分は
一箇所ありました。玄関前を囲うように張り出した壁が非常照明光をさえぎり、１０１号住戸の扉前は「０．４ルックス」しかありません。
非常照明調査報告書に指摘事項があると改修計画書や写真添付の改修結果報告書などが必要となります。階段側上部のセンサー付きスポットライトを取り付けた壁に反射板を設置する方法など、理事会で早急な対策を講じることを約束して報告書への指摘事項記入を遠慮いただきました。
6-3 工夫はすべて失敗
２００８(平成２０)１２月２５日発行の理事会報第２６７号で「東棟一階に非常照明装置の増設が必要」をお知らせしました。
非常照明器具の法定点検で指摘された東棟一階１０１号
住居前は、目隠し用の壁が非常照明の光を遮っています。アルミ箔や鏡を使っての反射実験は成功しましたが、壁に取り付けると見た目が悪く違和感がありすぎます。
エレベータ昇降口側から風除室非常照明への配線を延長し、非常照明装置の増設を次年度総会で提案します。１２月に入ってからＫ電気に見積もりを依頼しました。
6-4 非常灯の増設決定
２００９(平成２１)年２月１６日発行の理事会報第２７１号で「災害時避難路確保で非常灯増設」をお知らせしました。
建築基準法の改正で詳細な調査が必要となり、平成２０年９月１２日に一級建築士に依頼して非常照明設備の定期調査を実施しました。共用部照明電源を切って停電状態にし、非常用照明のバッテリーで30分以上点灯するか、各階の最も暗い部分でも基準値以上の照度があるかを調査するものです。この結果、共用部の最高照度は6.7ルックス、最低照度は５．６ルックスでしたが、建物の構造が原因で１０１号住戸の扉前は「０．４ルックス」しかありません。
・ 法定基準値 １．０ルックス ・ 測定値 ０．４ルックス
この数値をそのまま報告されると期限を決めた改修計画書や写真添付の改修結果報告書などが必要となります。階段側上部のセンサー付きスポットライトを取り付けた壁に反射板や鏡を設置する方法などを試し、理事会で早急な対策を講じることを約束して報告書記入を猶予いただきました。
その後の実験で、東側内壁の階段床から５０ｃｍ程度の高さにＷ３０×Ｈ６０ｃｍの鏡を固定すると、非常用照明の反射光で法定基準値以上の明るさになることを確かめました。しかし、夜間は風除室内や風除室外の採光窓から玄関ホール内が見え、１０１号住居へ出入りする人の下半身が鏡に映る角度になります。災害時に法定基準値の照度を確保するには非常灯の増設以外にないとされ、平成２０年３月に照明工事を行ったＫ電気に見積もりを依頼しました。
Ｋ電気より工事費を安上がりにするため「非常灯増設工事と避雷針表示板取付工事」をまとめた見積書が届きました。第７回理事会は費用支出が可能であることから、安全対策は何より優先されるべきとして１６日に発注することにしました。資材が届きしだい工事は今月中に行う予定です。
非常灯増設(東棟)
1EM-13221 ミニハロゲン 13W 100Φ １台 20,000円
労務費 開口・取付・点灯試験 １式 25,000円
消防部材費 １式 1,500円
運搬費 １式 1,500円
小計 48,000円
6-5 避難路の安全確保
２００９(平成２１)年３月１日発行の理事会報第２７２号で「東棟一階玄関ホールに非常灯を増設」をお知らせしました。
東棟一階玄関ホールの天井写真の中央下に「非常灯へ改修」と記された照
明器具があります。普段の夜間は、居住者が扉を全開にしないと足元の床を照らすことができず、半開のときは扉が光を遮ってしまいます。
玄関ホール入口の床は手前にある目隠しの壁が光を遮って影ができています。天井に新たな穴を開けて非常灯を増設するより、この照明器具を取り除いて穴を広げて非常灯と交換するほうが天井の変化は少なく、効果が期待できると考えました。
１０１号の居住者が夜間の災害で避難するとき､現在はエレベーターホールにある非常灯の
光が住居前の床へ届かず照度は０．４ルックスしかありません。工事が完了すると、住居の扉を開けば真上の非常灯の反射光で階段の床を確認できます。扉が閉まれば住居前や階段は約７ルックスの明るさになります。
１００ｍｍの穴を１５０ｍｍに広げる手間がかかり、いい顔をされませんが３月２～４日の日程で工事が決まりました。東棟の玄関ホールが若干混雑しますがご協力をお願いいたします。
6-6 非常灯を設置
２００９(平成２１年)年３月２９日発行の理事会報第２７４号で「災害時の避難経路の安全確保」をお知らせしました。
３月４日午前中に東棟一階玄関ホール、１０１号住戸前の照明器具を非常灯器具へ改修しました。照明器具を取り除いて穴を広げ、非常灯器具を埋め込んで固
定して照明灯の配線を切り替えました。
夜間災害で居住者が避難するときは、かなりの明るさで周囲や足元を識別できるようになります。試しに非常灯を点灯させると玄関ホール内はかなり明るくなることが分かり、狭い通路を通過する避難者のパニック状態も緩和できそうです。
6-7 各階スポットライト
２００７(平成１９)年６月１１日発行の理事会報第２２１号で「蛍光球は点消灯回数で寿命が減少」をお知らせしました。
総会で各階に設置したスポットライトが、点灯してから消えるまでの時間が話題になりました。荷物を持って住戸の前に着き、カギを取り出そうとしているうちに照明が消えるので役に立たないというご意見もありました。体や腕を動かせば人感センサが反応して再び点灯しますが、蛍光球は３万回の点滅で寿命がきます。
スポットライトが点灯しているのは５秒間ですが、一度点いて再び点くと点滅回数は４回になります。これでは電気代の節約どころか蛍光球の購入費用がかさみます。東棟と西棟にある２３箇所のスポットライトの点灯時間を５秒間から１分間に変更しました。この状態でしばらく様子を見ることにします。
７ 照明球と駐車場照明
7-1 新製品に気づく
２００７年(平成１９)年１０月３０日発行の理事会報第２３４号で「節電のための更新費用は８０，８５０円」をお知らせしました。
東芝ライテック株式会社は、本年４月より銀ランプ４００Ｗに近い光束とＲａ８５の自然光に近い光源をもちながら、水銀灯安定器で点灯できるメタルハライドランプ「ＨＬ－ネオセラ２ー１９０Ｗ｣を発売しました。
従来のメタルハライドランプは、高効率長寿命で主に工場や倉庫を中心に広く普及しているそうで、商品名「ＨＬ－ネオセラ２ー１９０Ｗ」は水銀灯安定器で点灯できるのが特徴です。
駐車場の照明塔で使用中の｢東芝蛍光水銀ランプＨＦ４００ＸＣ」をインターネットで調べると「種別蛍光形、外管径１１６ｍｍ、全長２９０ｍｍ、口金Ｅ３９、定格４００Ｗ、初特性全光束２２千ＬＭ、点灯方向任意、定格寿命１万２千ｈ、色温度は３９百Ｋ、Ｒａ４０」となっていました。
新発売のメタルハライドランプ「ＨＬ－ネオセラ２ー１９０Ｗ（左側写
真）」は、「種別蛍光形、形名MCF200/190・L2/BU、外管径90mm、全長240mm、口金E39、定格190W、初特性全光束20,300lm、点灯方向下向±15、定格寿命12000h、色温度3800K、Ra：85」となっています。
両者を比較すると、外管径は116mmと90mm、全長は290mmと240mmで新製品は小振りになります。口金はE39で照明塔の器具に合致し定格寿命は同様の12,000時間です。色温度は3,900Kと3,800Kであまり変わりません。
大きな違いは、Ra：40とRa：85で，Raはランプの演色と用途に関してＣＩＥ(国際照明委員会）が定めた基準で、数値が高いほどより自然光に近い（演色性に優れた）光源となります。また、現在のランプは400Wで400Wの明るさですが、新製品は190Wで400Wの明るさとなります。明るさは変わらずに電力消費量は二分の一ですから節約効果は大といえるでしょう。
Ｋ電気の営業課長さんに見積もりをお願いすると、水銀ランプ（ＨＬ－ネオセラ２ー１９０Ｗ）は単価１９、８００0円を１３千円、一般用安定器２００Ｖ（２ＨＣ－２０２５ＨＷ）は単価１２，４００円を７千５百円にしていただき、分電盤内に専用タイマー（２４時間制ＴＱ－５０）を設置しての制御方法を採用すると「８０，８５０円」となりました。遅くなりましたが、駐車場の水銀灯はもっとも電力を消費することから節電対策の一環として更新を予定しています。
7-2 駐車場照明の更新へ
２００７(平成１９)年１１月１５日発行の理事会報第２３６号で「駐車場照明を専用タイマーで制御」をお知らせしました。
１１月９日の第七回理事会でＫ電気の見積もり内容を検討しました。水銀ランプ（MCF200/190･L2/BU HL-ﾈｵｾﾗ2 190W）13,000円×2球、一般用安定器200V（2HC-2025HW）7,500円×２個を更新し、分電盤内に専用タイマー（24時間制TQ-50）を設置して点灯時間帯を制御すると「80,850円」が必要です。
駐車場照明にかかる費用はマンション共用部照明費用の五割を占めていることから、節電対策の一環として省エネ形への更新は必須とされ１１月中に更新することとなりました。１２日に発注して２６日(月)に工事が実施されることが決まりました。
7-3 安定器が不適合
２００７(平成１９)年１１月１５日発行の理事会報第２３６号で「電球と安定器の交換作業は延期」をお知らせしました
２９日午前９時２０分にＫ電気の営業部長さんがお見えになり、２０２号さんにお願いして車を移動していただきました。高所作業車で南側照明塔の電球を交換する様子を見てから、安定器のパッケージを見ると２００Ｗになっています。電球は１００Ｗですから点灯するはずがありません。交換を中断してメーカーに問い合わせるようお願いすると、不適合との回答がありました。１００Ｗの安定器は９日頃入荷のため、その時点で再度交換作業をすることになりました。
分電盤は照明塔と庭園灯の回路を独立させてタイマーを取り付け、１７時から５時まで点灯するようにセットしました。夏場は１９時から３時で十分と思います。
7-4 駐車場照明の更新完了
２００６(平成１８)年１２月１６日発行の理事会報第２４０号で「駐車場照明の安定器と球を交換」をお知らせしました。
６日午前中に、東棟玄関外照明の配線や器具を確認してマイコン制御を再起動しましたが、午後５時前後にセンサーで点灯せず電球は不良品と断定しました。１３日午前中に202号さんのご協力を得て車を移動いただき、駐車場照明塔の安定器と球、東棟玄関外照明球も交換しました。
7-5 照明球の寿命近づく
２００６(平成１８)年１２月１６日発行の理事会報第２４０号で「駐車場照明の安定器と球を交換」をお知らせしました。
２０１０(平成２２)１０月４日発行の理事会報第３２４号で「駐車場照明の安定器と球を交換」をお知らせしました。
東西棟の風除室と一階玄関ホール内照明は東芝のネオボールＺが使われています。電気代が約１/４、寿命が約８倍、発熱量は約１/４の省エネ型、消費電力１３Ｗで６０Ｗ形の電球タイプを取り付けました。ご承知のように、これらの照明は夜間連続点灯する球と人感センサーで点灯する箇所があります。夜間連続点灯の球は取り付けた日から１日８時間点灯しています。約３年以上を経過して定格寿命の８千時間を迎えました。
９月２５5日の夜、東棟風除室の外側の球と一階エレベータホール階段側の球が切れていることに気付きました。規格を調べて２９日の午前中に東棟風除室外側の球を交換しました。一階エレベータホール階段側の球は緩んでいるだけで締め付けると点灯しました。他の球はいつ切れるかわかりません。消灯にお気づきの方は理事長へ連絡をお願いします。
7-6 照明球寿命で交換
２０１０(平成２２)年１２月２７日発行の理事会報第３３３号で「次期交換は平成２６年９月頃の予定」をお知らせしました。
１１月１７7日の夜に東棟風除室一カ所、１２月１１日の夜に西棟風除室一ヶ所、１２月１４日の早朝に東棟一階ホール二カ所と西棟一階ホール一ヶ所のネオボール
Ｚが消灯したので交換しました。ネオボールＺ(EFD15EN/13-Z)は、風除室と一階エントランスホールの１７ヶ所に設置されています。定格寿命は８千時間でほとんどが同時期に消灯します｡１６日から連続して切れはじめ、２０日の朝までに西棟の一ヶ所を除いて交換が終わりました。
ネオボールＺは平成１９年４月に取り付けて３年９ヶ月もちました。この結果から次の交換時期は平成２６年９月頃になる予定です。残念ながら器具の構造上ＬＥＤは使用できません
８ タイマーの設定
8-1 使われなかったタイマー
２００３(平成１５)年９月２４日発行の理事会報第１５１号で「共用部照明コントロール用タイマー二台壊れる 三系統を統一して単純方式を導入」をお知らせしました。
２１日の１８時頃、副理事長さんより「階段と廊下の照明が点いていない」と連絡がありました。表へ出ると二階以上の共用部は真っ暗で、駐車場の照明塔二基も消えています。共用分電盤を開くと一階ホール以外はタイマーが作動していません。リセットスイッチはなく、取扱説明書が内部に保管されていないので復旧方法は不明。取り敢えず手動で点灯させてから管理会社へ電話をしました。
管理委託契約書には、別表第７機械監視業務の２電話受付業務は２４時間３６５日体制とあるだけで、人間が応対する電話は一分おきに１０回以上ベルを鳴らしても、意地になって１０回試しても、日曜日は嫌よ！とどなたも出てくれません。
翌朝の午前８時５０分に管理会社と連絡がつき、１０時過ぎに２名がこられて管理員さんとも連絡をとりました。しかし、共用分電盤内部とマンション引渡書類のなかにタイマーの操作説明書が見つかりません。管理会社から修理業者へ電話をしてもらいました。
午後１時過ぎに、タイマーに詳しいＫ電気株式会社の営業課長と技術者２名が調査にみえ、３台あるタイマーのうち２台が故障してい
ることがわかりました。非常に高価なタイマーで道内に在庫はなく、修理はかなりの時間がかかるので、この種のタイマーが故障したマンションは簡易型の新製品に交換しているとのことでした。
共用分電盤の内部には、ソーラーカレンダー方式タイムスイッチ（クオーツ停電補償型）が一階ホール用、階段・廊下用、そして外灯用の３台設定されていました。（右写真）
３台のタイマーは、新築当時から点灯時間と消灯時間は同一時刻にセットされてきました。先日も点灯時間を１７時、消灯時間を６時にセットを確認したばかりです。この機種の耐用年数が１０年程度であれば、階段・廊下用と外灯用が同時に故障したのですから一階ホール用も寿命がきています。
最近のマンションにつけられている簡易型タイマーを紹介いただきますと、
管理員さんが午前中勤務されているマンションでも故障した同一品を止めて簡易型タイマーを採用したそうで操作方法も熟知していました。これを３台つけて３台とも同一時刻で管理するのは費用の無駄ですから、１台で三系統を制御できないかと相談しました。信号を送るだけなので負荷がかかって故障することはないとの説明に安心し、バイパスをつないで一台で制御できるようにまとめました。このため共用分電盤の内部部品配置はスカスカになりましたが、説明書があるぶん中身が濃くなりました。
左の写真の共用分電盤、上部右側の縦型長方形の部分と中央横線下の縦型長方形二箇所についていたタイマー３台を取り外し、中央横線下右側の縦型長方形の部分に新しいタイマーを取り付けました。タイマーの調整は管理会社も管理員さんも熟知していますので、引継ぎをしていただければ問題が生じませんし新品の説明書もあります。（危険ですから、分電盤の知識のない方は絶対に触らないで下さい）
故障して分かったことですが、取り外したソーラーカレンダー方式タイムスイッチは持てる機能を発揮しないうちに故障しました。マンションにソーラーセンサーがついているのはご承知でしょうか。ソーラーセンサーは、周囲の明るさを感知して暗ければ信号をタイマーへ送ります。信号を受信したタイマーは信号に該当する箇所の照明を点けます。町内会設置の防犯灯や周囲の街路灯と同様に全自動式だったのです。ソーラーセンサーが故障したときはカレンダー式に切り替え、消灯時間と点灯時間をセットする機種だったのです。
8-2 玄関用のタイマー
２００８(平成２０)年８３０日発行の理事会報第２６０号で「西棟タイマー１日５分の遅れ」をお知らせしました。
新聞配達の方々から苦情が寄せられたので、時々点検していると８月２日は１５分遅れ、８月９日は２５分遅れ、８月１７日には３０分の遅れが出てい
ました。故障で停止するのは時間の問題と考え、第３回理事会は１６年以上働き続けた西棟用タイマー交換を決定しました。
松下製２４ＨタイマーＡＴＢ７５０１７を在庫していた電気錠専門業者に見積もりを依頼すると２４，８６４円の見積もりが届きました。８月２５日に３５分の遅れを調整して発注し、２８日午前９時に１５分遅れていたタイマーを交換しました。
8-3 タイマーチェックが必要
２００８(平成２０年)年１１月９日発行の理事会報第２６５号で「風除室と玄関ホールの専用タイマー 融雪後と晩秋にはチェックが必要」をお知らせしました。
風除室と玄関ホール内は１５時から翌朝の６時まで、人の動きを感知すると照明が点灯するようにセットしています。しかし、２７日午後１６時１０分に用事を足して戻るとセンサーが反応せず照明が点灯しません。午後６時に両玄関を調べると、西棟のセンサーは反応しますが東棟のセンサーは反応せず照明は消えたままでした。
風除室と玄関ホール内の人感センサー用タイマーは、東西棟共に一階エレベータ昇降口前の天井点検口を開くと南向きに設置されています。２８日正午
頃、停電の影響でタイマーの表示時間が１時間以上も遅れていたので修正しました。
西棟も１時間ほどの遅れを修正し、風除室から外への扉の上にある蓋付きのスイッチを５秒間切ってセンサーをリセットしました。東西棟共１５時と１８時に人感センサーで照明が点灯するのを確認しました。
春から秋にかけて風除室と玄関ホール内の照明が消えていても気にならない明るさですが、晩秋に入るとかなり暗く感じるようになります。今後は融雪後と晩秋にタイマーをチェックすべきと感じました。
8-4 照明用タイマー調整
２０１１(平成２３)年１１月１４日発行の理事会報第３５８号で「時刻合わせと点消灯時間を調整」をお知らせしました。
１１月１０日の午前中に照明設備用タイマーを点検して時刻を合わせ、点消灯時間の設定を冬期間用にしました。
ｱ. 第一タイマー 一階風除室とエントランスホール人感センサー用
点灯 15:30 ～ 消灯 18:00、点灯23:30 ～ 消灯7:00
ｲ. 第二タイマー エントランスホールと各階廊下
点灯 17:00 ～ 消灯 24:00
ｳ. 第三タイマー 駐車場照明と北側庭園灯
点灯 18:30 ～ 消灯 20:30、点灯 1:00 ～ 消灯3:00
8-5 照明用タイマーを更新
２０１２(平成２４)年４月２９日発行の理事会報第２６５号で「朝夕の点灯確認と調整は不要に」をお知らせしました。
４月８日１０時過ぎに、Ｋ電気の営業課長が西棟と東棟一階の照明タイマーを点検され、タイマーの点消灯切換えバネが摩耗してスイッチが切り変わらないことを確認しました。修理に出すと購入費用より高額になるため、同じ規格のタイムスイッチをお願いすると１０日の午後に更新できました。
施設設備台帳にある通りに時間をセットすると、消灯している時間帯があることが分りました。このため、廊下用ターマーの設定時間を次のように変更しました。
施設設備台帳 19ページ 中段
⑤ 季節別点灯時間
・ 変更前
ｧ. 夏時間 3月 1日 ～ 10月31日 19:00 ～ 24:00
ｨ. 冬時間 11月 1日 ～ 2月末日 17:00 ～ 24:00
・ 変更後
365日 17:10 ～ 24:00
お手数ですが、施設設備台帳１９ページ中段の「二行」を上段のように削除し、「365日 17:10 ～ 24:00」とご記入願います。
これまでの調整経験で、一年間に生じる時刻の狂いは１～２分程度であることが分りました。タイマーを更新して設定を済ませたので、今後５年間はタイマーに触れなくても済みます（節電効果は若干落ちます。）。
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