１ 管理会社の点検に疑問
1-1 点検の手抜き
２００７(平成１９)年度の理事長に選出され、１１月２０日発行の理事会報第２０８号で、「呼べど叫べど非常用照明は点灯せず」をお知らせしました。管理会社が行っていた非常照明点検に疑問を持ち、今回は一級建築士事務所に点検をお願いしました。
１１月１７日１３時より管理会社のＳ一級建築士による建物点検が行われ、１３時３０分より依頼したＡ一級建築士の建築物点検(非常照明)が行われました。
ところが共用部を停電状態にしても非常灯は点灯しません。下がっている紐を引くと点灯しバッテリーが正常であることは確認できました。非常灯の役割は停電時に周囲を明るくすることですが、これでは全く用を成さない状態です。通りかかった管理会社のＳ一級建築士に過去の点検方法を質問すると、非常照明から下がっている紐にオモリをぶらさげて３０分以上点灯するかを調べ強制停電での点検は実施していないとのことでした。これでは非常照明の検査ではなくバッテリーの検査でしかありません。
１８日の午前１１時にＫ電気株式会社の営業部長とＡ一級建築士においでいただき一緒に確認してもらいました。建築後の検査ではメインブレーカーを落とす全停電実験で非常灯の点灯確認が行われたものと推測されましたが、メインブレーカーを落とすわけにはいかないので図面で配線を確認し、１２月初旬に全停電実験で非常灯の点灯を確認することになりました。
深夜に震度５以上の地震が発生したときは、メインブレーカーが落ちます。非常灯が点灯しなければ、廊下も、階段も、真っ暗となり避難することは不可能です。全停電実験では、エレベータや揚水ポンプなどの動力が止まります。照明はもちろん冷蔵庫や洗濯機も止まり、ラジオやテレビの放送も視聴できません。わずか３０分程度で非常照明の点検が完了しますので、日程が決まりしだいをお知らせします。万一に備えてご協力をお願いします。
先々月初めより、Ｋ電気株式会社に共用部照明の改善策を検討していただいています。効果のないと分かった駐車場専用の照明タイマー設置や法的に問題のある廊下の蛍光管間引きなどに変わり、最新のマンションや出入りの多い建物で採用されている近代的な節電照明方法を導入できないものか案を練っていただいています。
1-2 事実をありのままに報告
２００６(平成１８)年１２月７日発行の理事会報第２０９号で「非常用照明の定期検査書類戻される」をお知らせしました。
これまでは強制停電による非常照明点検は一度も行われていないため、現状を備考欄に表記したうえ平成１８年１１月２７日付で札幌市へ「定期検査報告書（昇降機以外の建築設備等）」を提出して貰いました。報告内容の点検後に再調査が必要と戻されました。備考欄に表記したのは次の内容です。
「２００６年１１月１７日に非常照明設備の定期調査を実施したが、分電盤の共用部玄関ホール・階段室の照明・非常灯と表示されているブレーカーをＯＦＦにしても非常灯が点灯しない。非常灯の回路が分電盤の表示通りでなく、別回路になっていることが原因と考えられるが、検査のためにメインブレーカーを切断することは事前の準備と住民への十分な周知が必要なため当日の調査は中止し、後日再調査を実施することとした。なお、非常用照明灯器具の充電ランプは点灯しており、プルスイッチを引くと非常灯は点灯する状態である。」
定期検査報告書添付の「非常照明設備定期検査項目表」の点検項目で、「電池内蔵形器具は、分電盤の主開閉器又は器具の点検スイッチで予備電源に切り替えられ点灯するか」の指摘は「法不適」に○印がついていました。
非常灯回路が分電盤の表示通りでないため、Ｋ電気株式会社の営業課長が図面で調査しています。配線回路と分電盤の表示を直した上で、年明けにでも再度非常照明設備の定期調査を行います。
1-3 正しい点検方法は
２００７(平成１９)年２月５日発行の理事会報第２１１号で「蛍光灯器具とバッテリーの劣化判明」をお知らせしました。
１月３０日９時３０分、Ｋ電機株式会社の社長と営業課長にご足労いただき、管理員室の分電盤内配線を調査しました。管理会社へ連絡して個別にスイッチを切りながら電源を供給している設備を特定すると、メインブレーカーを落とさずに共用部を停電状態にして非常照明の点灯試験が可能であることが分かりました。これにより、共用部停電状態での非常照明法定点検は２月上旬にＡ一級建築士が実施します。
これまで点検を担当していた管理会社の一級建築士は、非常照明器具の点検スイッチで点灯可否を調べていました。非常照明設備定期検査の点検項目には「電池内蔵形器具は、分電盤の主開閉器又は器具の点検スイッチで予備電源に切り替えられ点灯するか」とあり、点検方法はどちらでも良い表現になっています。
札幌市都市局建築指導部建築安全推進課安全推進係に問い合わせると、「二つの方法で点検していただくのが望ましく、どちらかの方法のみで点検するのであれば分電盤の主開閉器で予備電源に切り替えて点灯するかを点検してほしい。」とのことでした。人命にかかわることなので石橋を叩いてわたる喩えもあり、今回から二通りの方法で確認をお願いしました。
共用部を停電状態にすると西棟一階１０３号住戸前の非常照明器具に問題がありました。切換えスイッチの劣化で点灯までに時間がかかり、バッテリーも劣化して光量不足がひどく非常時には役に立たない状態です。他の２１箇所も切り替えスイッチやバッテリーの劣化がみられ、電気器具を毎日１５年も使えば当然という感じでした
現職時代、耐用年数を超えている照明器具類に劣化が見られる場合は同時期に設置した照明器具を同時に更新していたので、非常照明器具２２ヶ所の更新見積もりをお願いしました。
1-4 節電マンションを見学
２００７(平成１９)年２月５日発行の理事会報第２１１号で「共用部照明の節電対策情報をいただく」をお知らせしました。
Ｋ電機株式会社の営業課長より「節電用人感センサー設置マンション」の情報をいただき、新札幌のマンションを見学に行きました。このマンションの管理会社と担当者は私たちのマンションと同一で、管理員さんは午前中勤務のため不在でした。
玄関には防犯カメラ設置の表示があり、ガラス越しにホール内部をのぞくと正面壁の上部に照明のセンサーがありました（下左端写真の矢印位置）。ガラス越しに手を振っても反応は確認できず、エレベータから降りたときの反応状態も分かりません。
オートロックを解除してエントランスホール内へ入り、センサーの前まで近寄って赤いランプの点滅で反応を確認しました。日没センサー付きで明るい時は点灯しませんが、点灯後消灯まで３０秒・１分～５分の時間設定ができるようです。
私達のマンションも消費電力の多い風除室とホール内のクリプトン球照明をやめ、省エネ用照明器具に交換して節電用人感センサーを設置し、ホール内や風除室に人がいないときは最低限の照明に保つことで節電効果をあげるべきと考えました。
下の中央写真はエントランスホール内の設置位置、下右端の写真が人感センサーです。この節電用人感センサーはどの程度の費用がかかるのか見積もりを依頼しました。
なお、訪問先と同じオートロックがある私たちのマンションも、私が入れたように部外者の入出が容易なため防犯カメラが必要と感じました。
２ 非常照明改善指導受ける
2-1 期限のある改善指導
２００６(平成１８)年２月１４日発行の理事会報第２１２号で「非常兼用照明器具の改善指導を受ける」をお知らせしました。
深夜に災害が発生した場合、非常照明器具は蛍光管を１本だけ３０分間点灯してくれます。３０分あれば外へ避難できるという考えで製作されています。２月９日午前１０時にＡ一級建築士に再度ご足労いただき、非常灯兼用照明器具の法定点検を実施しました。劣化はすべての非常照明器具におよび、５月までに改善するよう指導されました。照明装置類の原状と更新が必要な非常兼用照明器具の種類と位置をお知らせします。
2-2 照明装置類の原状
2-2-1 設置箇所別の照明器具
ｱ. 玄関（共用タイマー制御）
・ 玄関外階段（60Ｗクリプトン球１灯） 東棟と西棟で２灯
・ 風除室（60Ｗクリプトン球２灯） 東棟と西棟で４灯
・ 玄関ホール（60Ｗクリプトン球７灯） 東棟と西棟で14灯
ｲ. 階段室（20Ｗ蛍光管２本、共用タイマー制御
・ 非常灯兼用照明器具 一階１台・二～六階各２台 合計22台
ｳ. 共用部玄関（共用タイマー制御）
・ 管理員室 20Ｗ蛍光管４灯
・ 管理員室トイレ 40Ｗ蛍光球１灯
・ ポンプ室 20Ｗ蛍光管１灯
・ 水槽室 40Ｗ蛍光管２灯
・ 自転車置場 40Ｗ蛍光管４灯
・ トランクルーム 40Ｗ蛍光管４灯＋20Ｗ蛍光管１灯（管理用物
置）
・ 北側花壇照明塔 18Ｗ蛍光球２灯 共用タイマー制御
・ 駐車場照明塔 400Ｗ水銀灯２灯 共用タイマー制御
2-2-2 図面と実際の相違及び東西棟の違い
ｱ. 保有している図面
・ マンションの建築業者から原版をお借りして複写した図面
・ マンション販売会社から引き継いだ図面
・ 最初の管理会社から引き継いだ図面
ｲ. 東棟と西棟玄関の違い
西棟の玄関ホール内に、花を生けた花瓶などの飾り物を置くための
台が設置され、天井には専用の照明があります。管理組合第二期の理
事長さんはご自分の花瓶に花を生けて飾られましたが、生けた花ごと
二度も盗難に遭われました。現在の照明は、（一階で買われている犬
の）臭気を消すために飼い主が置いた芳香剤を照らしています。
ｳ. 図面と相違している照明器具の位置と数
・ 管理員室照明 図面の照明器具は２０Ｗ蛍光管３灯ですが、実
際は２０Ｗ蛍光管が４灯あります。
・ 玄関ホール照明 照明器具の配置と数量はどの図面でも同じです
が、実際は照明器具の位置も数量も違います。エレベータ前の照明器
具の位置は変更されたようです。
2-2-3 玄関の照明器具概要
ｱ. ミニクリプトン球の特徴
・ 値段が安く（250円程度）、寿命は短い。
・ マンション玄関の天井が高いため、切れた球の交換は脚立が無けれ
ばできません。平成５年９月８日に西棟玄関屋上からの漏水があり、
管理組合は屋上点検と排水管清掃のため大型脚立の購入を要請しまし
た。管理会社の担当者は「切れた照明球の交換時に会社の脚立を手配
しているので、今後は屋上点検も同時に行うことにしたので購入する
必要はありません」と制止されました
昨１７年１１月１７日に建物点検をされた管理会社の一級建築士より「玄関屋上の投げ込みヒーターが巻き取られていました。積雪時には配水管内が凍結して破損する恐れがあります。」と注意され、共用部点検報告書にその写真もありました。（※ 脚立がないのでだれも上がれず、外したのは管理会社の職員でしょう。）
平成１７年１１月開催の第三回理事会議事録に「玄関屋上の漏水事故の防止について、８月２２日に西棟の玄関に漏水が発生した。(中略)今後は点検をすることとして大型の脚立を購入した」と記録があります。（※ ということは、６年間も管理会社は点検していないことになります。）
ｲ. 現在の消費電力
６０Ｗのミニクリプトン球は１時間点灯で６０Ｗを消費します。
・ 東棟と西棟で１時間点灯させると、60Ｗ×20灯×1時間＝1,200Ｗ
を消費します。
・ 通年19:00～5:00までの10時間点灯で計算すると、60Ｗ×20灯×
10時間 ×365日＝4,380,000Ｗ＝4,380KW×24.15円/KWｈ＝
105,777円 を消費します。
2-3 非常灯の法定点検
ｱ. 点検日時
平成１９年２月９日 １０時００分 ～ １１時００分
ｲ. 点検方法
・ １０時００分 共用部強制停電
・ １０時００分～１０時２０分
西棟から東棟の順に六階から一階まで徒歩で点灯を理事長も確
認
・ １０時３２分～１０時５０分
西棟から東棟の順に六階から一階まで徒歩で点灯を理事長も確
認
2-4 非常灯の点検結果
2-4-1 強制停電時の点検結果
西棟一階パイプスペース前のみ、照明器具とバッテリーの劣化を確認。
2-4-2 点灯より30分経過後
ｱ. 蛍光灯照明兼用型（エレベータ側「北」、パイプスペース側「南」）
・ 東棟の劣化 六階南、三階南、三階北、二階南 劣化顕著 六階
北
・ 西棟の劣化 六階北、二階北 劣化顕著 四階
北
・ 器具劣化 一階南
ｲ. 非常災害専用型
各棟玄関ホール１台、風除室１台、合計４台共バッテリー劣化
2-4-3 総合評価
ｱ. バッテリー劣化で非常照明としての役割を果たせないもの6台 ＋ 4台
ｲ. 明らかに５ルックスの照度に達しないもの ２台
ｳ. ５ルックスの照度があるかどうか疑わしいもの ４台
ｴ. 札幌市へ提出する「非常照明点検報告書」には、平成１９年５月末ま
でに改善するよう指導した。」と記載せざるを得ないとのことでした。
2-5 照明器具の更新が必要
悪くなったバッテリーや安定器などの部品を交換する方法もあります。交換した年度末に引継ぎが行われても、その後はバッテリーを交換した器具と交換していない器具、安定器を交換した器具と交換していない器具、バッテリーと安定器を交換した器具を見分けることは困難になります。しかも、安定器の劣化はノイズを発生させてテレビや音響機器に影響を与えます。故障した安定器を特定するには、器具のカバーをはずすなどの手間と多くの時間がかかります。
これらの理由で、耐用年数に達している非常灯兼用照明器具の複数が故障した場合はすべてを取り替え、耐用年数に達したときに再度すべてを更新するほうが合理的といえるのです。
非常灯兼用照明器具のバッテリーと安定器は耐用年数に達していることから一度に更新することとして、更新費用の見積もりをＫ電機株式会社の営業課長に依頼しています。更新が必要なのは、蛍光灯照明兼用型２２台と非常災害専用型２台でおおよそ８０万円ほどかかると思われます。
※ 非常灯兼用照明器具の更新は、管理規約第４５条第２項「敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）」に該当するため、総会での審議と議決が必要となります。
３ 節電を含めて対策検討
3-1 照度検査の結果
２００７(平成１９)年２月１４日発行の理事会報第２１２号で「マンションの節電対策案まとまる」をお知らせしました。
平成１８年度総会で、平成１７年度の共用部電気料は前年度と比較して４，２７１円の超過と報告され、帰宅の都度エレベータを一階まで下ろさずに乗り捨てにすると節約になるのではとの意見が出されました。一階まで下ろすというのは管理組合が誕生した年の冬、寒風の中を帰宅された方々を一分でも早く家族の待つ暖かい家庭へ帰れるようにとの配慮です。
平成１８年度理事会はマンションの節電対策を検討してきましたが、素人が考える節電対策は配線上の問題や消防法との関係で様々な制約がでてきました。昨年暮れ、Ｋ電機株式会社にマンションの「竣工図面」をお渡しして共用部照明節電対策案の検討をお願いしました。図面と実際が異なるため二度も確認にご足労いただき、さらに理事会へもご足労いただいて改善試案内容をお聞きいただき、最善の方策をご提示くださるようお願いしました。
なお、２月１３日(火)１８時３０分よりＫ電機株式会社が玄関ホール内の照度試験を実施しました。東棟西棟ともに７灯点灯している照明を１灯ずつ消して明るさの変化を調査し、防犯上の観点から消灯できない照明を確認しました
3-2 照明の改善計画
3-2-1 玄関照明具の変更
ｱ. 玄関外階段・風除室・玄関内ホール内の６０Ｗクリプトン球照明器具
を６０Ｗタイプ１５Ｗ蛍光球照明器具へ更新します。一棟１０箇所で東
棟と西棟で合計２０箇所になります。
ｲ. ６０Ｗクリプトン球と比較し、価格は約８倍、寿命はＤ形で約８倍、
消費電力は約1/4、発熱量は約1/4です。
ｳ. マンション玄関ホールの出入口をターゲットにした、熱線センサ付自
動スイッチ（親機）、エレベータ乗降口をターゲットにした熱線センサ
付自動スイッチ（子機）を１組とし東棟と西棟で２組新設します。
3-2-2 二～六階の照明改善計画
ｱ. 熱線センサ付自動スイッチと６０Ｗタイプ１５Ｗ蛍光球の導入
各階の住戸玄関前をターゲットにした熱線センサ付自動スイッチ（親
機）、エレベータ乗降口をターゲットにした熱線センサ付自動スイッチ
(子機)を１組とし、東棟と西棟で合計１０組新設します。
ｲ. 熱線センサ付自動スイッチで制御する照明器具（６０Ｗタイプ１５Ｗ
蛍光球)を各階２灯、東棟と西棟で合計２０灯新設します。
ｳ. 照明改善理
平成１７年度第２回理事会議事録に、「共用部の電灯の点灯開始時間
及び消灯時間、夕刻の帰宅時に手元が暗く鍵穴が分からないこと等がな
いように日没前２時間くらい前から点灯する。消灯は出勤時に暗いこと
の無いようにする。」と記録されているので冬季の午前と午後の４時・
５時・６時に消灯して目視調査をしました。（※ この結果、熱線セン
サ付自動スイッチの導入を考えました。）
3-2-3 共用部照明の制御計画
ｱ. 共用タイマー
現在使用中のものは決められた点灯時間と消灯時間に、１０分単位で
スイッチを開閉できます。このタイマーの点灯時間を１９時、消灯時間
を５時までの１０時間とし、通年固定にします。共用タイマーで制御す
る照明は、風除室照明１灯・玄関内ホール照明４灯、各階の非常兼用照
明、北側花壇内照明塔、駐車場照明塔とします。
ｲ. 熱線センサ付自動スイッチ
a. 明るさセンサ機能（お出迎え点灯時間内の作動）
昼間は消灯していますが、周囲が暗くなると人がいなくても接続さ
せた照明器具を自動点灯させ周囲が明るくなれば自動消灯します。
b. 人感センサ機能（お出迎え点灯時間終了後の作動）
人の動きを感知すると接続させた照明器具を自動点灯させ、人がいな
くなって１０～３０秒後に自動消灯させます。
c. 親子機能：親器と子器を組合せて複数の場所で人を検知することが
でき、長い廊下や折れ曲がった廊下に適します。
※ 熱線センサ付自動スイッチで制御する照明は玄関外階段照明１灯・
風除室照明１灯・玄関内ホール照明３灯、熱線センサ付自動スイッチ
に接続する照明（６０Ｗタイプ１５Ｗ蛍光球）各階２灯の計２０灯。
ｳ. 熱線センサ付自動スイッチと共用タイマーの制御状態（想像図）
a あたりが暗くなってから１９時までは「」が点灯します。
b １９時から５時までは「」が点灯します。
c. １９時から明るくなるまでの間は、人が動けば「」が点灯しま
す。
ｴ. 二～六階は、あたりが暗くなってから１９時までは増設した照明（６０Ｗタイプ１５Ｗ蛍光球）２灯が点灯し、１９時から５時までは非常兼用照明が点灯します。
１９時から明るくなるまでの間は人が動けば増設した照明２灯が点灯します。
3-3 節電の検討会案内
２００７(平成１９)年２月２１日発行の理事会報第２１３号で「節電関係の検討会」をお知らせしました
２月２４日午後１時半から町内会館で、Ｋ電機株式会社より講師をお招きして節電関係の検討会を開催します。
温暖化が進み、北極と南極の氷が急速に溶け出しています。海水面が上昇して水没の危険性があるサンゴ礁の国ツバルは、全国民の移住受け入れを周辺国へ要請し始めました。
温暖化の原因は二酸化炭素の増加とされ、日本の排出量は世界で第４位（米国・中国・ロシア・日本）となり、国民一人当たり６％の削減が必要といわれます。地球温暖化などの環境問題を引き起こす要因を取り除き、省エネや資源節約の考えに沿いながら、環境にやさしく人間性豊かなマンション管理がいま望まれています。
3-4 節電対策の検討会
２００７(平成１９)２月２６日発行の理事会報第２１４号で「できそうです、地球温暖化抑制に貢献」をお知らせしました。
２月２４日午後１時半から町内会館で、Ｋ電機株式会社より講師をお招きして節電関係の検討会を開催しました
玄関ホールの照明については蛍光球の１００％点灯までの時間が問題となり､タイマー作動のものを蛍光球に、センサ作動のものは電球にすべきでないかとの意見に傾きました。また、二～六階までの人感センサと照明器具の導入計画は１０１号宅・１０２号宅・１０３号宅前にも設置すべきとの意見が出されました｡様々な改善案をお聞きいただいた業者に、玄関の非常灯も含めて再度見積もりをお願いしました。
マンションの玄関と各階の照明を改善することでどの程度のエネルギーを節約できるでしょうか。インターネット上に発表されている「東海大学開発工学部生物工学科須田斎理学博士」の論文、「エネルギー消費量と寿命との相関関係―生物学的視点からのエネルギー問題への提言―」の一部をご紹介します。
(以下、引用)石油、石炭、原子力、水力発電などの一次エネルギーを石油エネルギーに換算して計算を行なった。調べた資料には、年間当たりの消費量が単位カロリーを用いて表されている。熱量の単位カロリーは、一般にイメージしにくい。(中略)人一人が生きるのに必要なエネルギーを単位として用いて、感覚にうったえやすくする工夫を試みた。(中略)人が一日に食事で消費するエネルギーは約２千キロカロリーである。単位時間あたりに換算すると大雑把であるが約１００Ｗ。(以上、引用）
この考え方で、人は１日２４時間で約２，４００Ｗを消費している計算になります。節電により7,314,600Ｗのエネルギーを削減できれば、現在のマンション居住者４８人が６３日間を生きるためのエネルギー量となります。
待機電力をご存知でしょうか。電気製品を使用していないときにタイマーなどが消費する電力で、ビデオデッキやオーディオコンポ、テレビや電子レンジなどが待機電力消費の代表選手です。数分しか働かない電気製品が丸一日電気を消費し、これだけで家庭の電力消費の１０％に当たると言われます。
パソコンなどで利用している差し込み口のひとつひとつに対応するスイッチのついた「スイッチ付きタップ」は､こまめに電源をＯＮ・ＯＦＦできるので一世帯当たりの年間二酸化炭素削減効果は約８７ｋｇ、一年間の節約金額は約６千円となり１世帯当たりの年間排出量に対する二酸化炭素削減割合は１．５％になります
照明の改善で５．７％、スイッチ付きコンセントで待機電力１．５％を削減すると、国が個人のエネルギー削減目標と掲げている６％を超えて達成でき、私たちのマンションは地球温暖化の抑制に貢献できることになります。
４ 検討会を経て臨時総会
4-1照明の改善について
２００７(平成１９)年３月２０日開催の臨時総会で「照明の改善（大規模修繕・長期修繕計画・継続した事業推進）」を提案しました。
4-1-1 検査結果と指摘事項
ｱ. 非常灯兼用照明器具一括更新についての提案趣旨
a. 業務委託の変更理由 建築設備定期検査を札幌市が指定する期間内に実
施し、報告書を報告期限内に札幌市へ届け出、札幌市の受領印を押した副
本を管理組合へ提出して問題点を説明し、理事会が報告内容を確認してか
ら業務委託費用支出の承認が行えるようにするため。
b. 業務委託先 Ａ一級建築事務所
c. 検査方法 全共用部のみを強制停電させ、停電時及び停電より30分経過
後の目視確認
b. 建築設備定期検査(非常照明)での指摘事項
・ 電池内蔵形の蓄電池 器具は予備電源で30分点灯するか 法不適
・ 照度測定 規定の照度は確保されているか 法不適
・ 分電盤の検査(電池内蔵形)
接地線の接続状態 非常照明器具更新時に検査
・ 配線の検査(電池内蔵形)
分岐回路の絶縁抵抗値 非常照明器具更新時に検査
・ 誘導灯と兼用器具の場合は専用回路となっているか
非常照明器具更新時に検査
・ 要改善及び法不適合の改善予定
非常照明器具及び内臓蓄電池の全数更新を検討中
・ 定期報告物対象物件にかかる変更届
管理者を管理会社より管理組合理事長へ変更
ｲ. 非常灯照明器具の更新理由について
a. 建築設備定期検査 (非常照明)で「法不適」の判定と改善指導を受
けたため。
b. 深夜に災害が発生した場合、足元を照らす５ルックス以上の光を
３０分間確保するため。
ｳ. 更新方法について
悪くなったバッテリーや安定器などの部品を交換する方法もあるが、
引継ぎが続くとバッテリーを交換した器具、安定器を交換した器具、
バッテリー と安定器を交換した器具を判別することは困難になる。し
かも、安定器の劣化はノイズを発生させてテレビや音響機器に影響を与
え、故障した安定器を特定するには器具のカバーをはずすなどの手間と
多くの時間がかかる。これらのことから、耐用年数に達している非常灯
兼用照明器具の複数が故障した場合はすべてを更新し、再び耐用年数に
達したときに再度すべてを更新するほうが合理的といえる。
4-1-2 玄関照明改善の提案趣旨
ｱ. 照明の原状について
a. 玄関外階段 ６０Ｗミニクリプトン球 １灯
東棟と西棟で２灯 共用タイマー制御
b. 風除室 ６０Ｗミニクリプトン球 ２灯
東棟と西棟で４灯 共用タイマー制御
c. 玄関ホール ６０Ｗミニクリプトン球 ７灯
東棟と西棟で14灯 共用タイマー制御
ｲ. 改善理由について
a. 節電による省エネで無駄な支出を抑え、次々と小破修繕箇所（特に
設備品）が増加し始める事態に対応できるようにする。
b. 管理費や修繕積立金の安易な値上げを抑制して、生活苦の不安やス
トレスを生じさせない。
ｳ. 改善方法について
a. 玄関外、風除室、玄関ホールの６０Ｗミニクリプトン球用照明器具
を電球式照明器具と交換する。
b. 現在のタイマーに加え人感センサを導入して回路を三系統とし、玄
関外を人感センサ単独、風除室１灯と玄関ホール内４灯をタイマー、
風除室１灯と玄関ホール内３灯を人感センサで制御する。
c. タイマーで制御する照明は６０Ｗタイプ１２Ｗ蛍光球５灯（百％点
灯まで１０秒、定格寿命６千時間、点滅寿命２万回）、人感センサで
制御する照明は６０Ｗタイプ電球５灯（百％点灯まで１０秒、定格寿
命２千時間、点滅寿命なし）とする。
d. タイマーで点灯する時間帯は１９時～５時の１０時間、人感センサ
作動時間帯は１６～６の１４時間とする｡玄関外は人感センサ単独回
路のため周囲が暗くなる又は人が近づく(選択可)と点灯し、玄関ホー
ル内は人の動きを感じたセンサが３３灯＋風除室１灯を点灯する。
e. 一年間の様子を見て、必要と認めればタイマーで点灯及び消灯時間
を修正できる。
4-1-3 共用部改善の提案趣旨
ｱ. 照明の原状について
a. 設置位置
・ 一階パイプスペース前1箇所
・ 二～六階はパイプスペース前とエレベータ前の２箇所
b. 器具
・ バッテリー内蔵型非常灯兼用照明 FL20W蛍光管２本組
各棟11台 合計22台
c. 性格 非常時に蛍光管２本組みのうち１灯のみ点灯
d. 点灯方法
・ タイマーで制御
(冬季はおよそ16:00～6:00、夏季はおよそ19:00～4:00)
ｲ. 改善理由について
a. 平成１７年度第２回理事会議事録に「共用部の電灯の点灯開始時間
及び消灯時間 夕刻の帰宅時に手元が暗く鍵穴が分からないこと等
がないように日没前２時間くらい前から点灯する。消灯は出勤時に暗
いことの無いようにする。」との要望が記録されている。
b. 悪天候のときは、午後４時を過ぎるとカギ穴が見えないことがあ
る。しかし、周囲が明るく人がいない時間帯に、すべての照明を点け
ておくのも無駄である。
c. 省エネと節電と工夫で、可能な限り管理費や修繕積立金からの無駄
な出費を抑制する。
ｳ. 改善方法について
a. 人感センサと付属照明具（６０Ｗタイプ電球）を住戸扉が向かい
合っている廊下とエレベータ昇降口前に設置する。
b. 非常灯兼用照明が消灯している時間帯のみ、人感センサ付属照明で
明かりを確保する。
※ 東棟６０２号の住人が午前５時１０分に出かける場合の例
・ 現在は、一階～六階までの非常灯兼用照明２２台４４灯、玄関
ホール１４灯、風除室４灯、玄関外階段２灯、北側花壇照明２灯、
駐車場照明２灯の合計「６８灯」が点灯している。
・ 改善後は、住戸の扉を開けて廊下へ出ると東棟六階の人感セン
サ付属照明「１灯」が点灯する。エレベータから降りると玄関ホー
ル３灯 風除室１灯が点灯し、風除室から出ると玄関外階段上１灯
の合計「５灯」が点灯し、建物から離れると２～３分後にすべて消
灯する。
c. 但し、非常灯兼用照明消灯中で周囲が明るい時間帯は、人感センサ
付属照明が点灯することはない。
4-1-4 照明改善の経済効果
玄関照明と屋内共用部照明の改善で期待される経済効果は，電気使用料の５０％削減が可能と推測できます。
ｱ. 計算式
東棟と西棟での各階センサ照明点灯時間は一日平均２時間と推定し
ました。
a. 玄関タイマー照明
(12W×5灯×10時間×365日×2箇所)＝438,000W
b. 人感センサ照明
(60W×5灯×4時間×365日×2箇所)＝876,000W
c. 非常灯兼用照明
(20W×2灯×22台×10時間×365日)＝3,212,000W
d. 北側花壇照明
(18W×2灯×10時間×365日)＝131,400W
e. 駐車場照明
(400W×2灯×10時間×365日)＝2,920,000W
f. 各階センサ照明
(12W×1灯×4時間×365日×23箇所)＝402,960W
合計7,980,360W≒7,981W
ｲ. 節約推定電気使用料
a. 年間推定使用量 7,981KW × 契約電力料金単価 24.15円 ≒
192,742円
b. 平成17年度電灯用電気代決算額434,121円－推定電気代192,742
円＝ 節約推定電気使用料 241,379円
ｳ. 減価償却
年間約241,379円の節約で、減価償却期間は３年６ヶ月と推定して
います。
4-1-5 質問と意見交換
ｱ. 議決権行使書に記入されたご意見の紹介
a. 玄関照明改善は現状を可とする。（不承認）
b. 屋内共用部照明改善が１７年度理事会の記録としているが、当時は
改善していないのか。点灯時間の延長等で対応させるべきもので、現
状を可とする。（不承認）
c. 長期修繕積立金からの支出は予備費から支出すべきもの。（不承
認）
d. 照明改善業務の担当は次期役員に引継すれば良い。（不承認）
ｲ. 出席者の質問と意見
a. 質問：議決権行使書のご意見に「当時は改善していないのか」とあ
りますが、現在は改善されているのですか。
・ 回答：改善の必要はありません。理事長が調整していることは、過
去に何度も理事会報でお知らせしています。第一期の管理組合理事会
は、管理員さんと打ち合わせて春夏秋冬毎のおおよその点灯時間と消
灯時間（札幌市立小学校の玄関照明点消灯時間を準用）を決め、それ
を引き継いで歴代の管理員さんが調整しています。管理員さんが勤務
されていない日は、周囲の明るさを勘案して理事長が点消灯時間を調
整しています（理事会報第２１３号「２.省エネと節電のために(3)現
在の共用タイマー作動設定時間（おおよその時間で、天候などの状況
により時折調整しています。）。
b. 質問：タイマーが作動していない時間帯で、天候が悪いときは玄関
ホールが真っ暗にならないでしょうか。
・ 回答：人感センサで制御する６０Ｗ白熱灯（電球）は人が動くと反
応しますが、周囲が基準値より暗い場合は自動で点灯します。また、
昼間は薄暗くなっても、点灯しないように設定することができます。
実際に確かめていませんが、カタログには「人の動き」と「周囲の明
るさ」で反応すると二通りの説明があります。
c. 質問：経済効果の計算で電気料金の計算から基本料金が漏れていま
す。
・ 回答：管理会社の担当者より､「基本料金月額１，３０２円、年額
１５，６２４円」と回答いただきました。
d. 質問：議決権行使書の「照明改善業務の担当は次期役員に引継すれば
良い」というのは疑問です。仕事をもたれている方々は頻繁に休みを取
ることもできず、平日昼間の業者打ち合わせや立会いは不可能といわざ
るを得ません。提案どおりにお願いできればと思います。
・ 回答：引き継ぎについては十分に検討しました。以前、自転車置き場
へのサイクルスタンド導入検討を引き継ぎ、更に次の理事会へ引き継が
れたことは総会で伺いました。次の総会で説明がないため引継ぎ時にお
尋ねすると、理事会で廃案にしたとのことで見積書も図面も残されてい
ません。採用可否は別にしても検討内容は公開されず、何のために資料
を集めて理事会は原案を作成したのか、引継ぎにより水泡に帰した事例
です。議案への賛同者が大多数である場合、賛成票を投じた方々の負託
に答えて真剣に区分所有者の財産保全を考えると、平成１８年度理事会
が業務を担当すべきとの結論に至りました。
e. 意見：非常灯兼用照明器具一括更新の合理的理由は理解できます。引
継ぎしても反故になる場合があり、この際一括更新が最善の処置でしょ
う。
g. 意見：予備費の１５０万円は、過去の処理と同様に修繕積立金へ繰り
入れられることになるでしょうから、照明改善費用を現在の予備費から
支出しても提案趣旨と結果的に同じ意味になります。事務処理の簡素化
を図るため、予備費から支出して支払うように修正してください。
h. 追加：管理会社の担当者より申し出いただき、出席者全員の賛同を得
て照明改善の個々の見積もり金額について管理会社の専門家の点検を受
けることになりました。
4-2 臨時総会の議決
２００７(平成１９)年３月２０日開催の臨時総会議事録で「照明の改善提案」の結果についてお知らせしました
4-2-1 一括提案
照明の改善について一括して賛否を問います。出席者全員が予備費からの支出に賛同されていますので、原案の「長期修繕積立金からの支出」は「予備費からの支出」に修正させていただき、理事会が提案しました「非常灯兼用照明器具の一括更新、玄関照明の改善、屋内共用部照明の改善、予備費からの支出、照明改善業務の担当」に賛成の方は拍手で意思表示をお願いいたします。
4-2-2 議決状態
ｱ. 出席者 ７名全員賛成。
ｲ. 委任賛成 議長委任３名，理事長委任４名。
ｳ. 議決権行使による賛成４名、議決権行使による反対１名。
4-2-3 議決結果
賛成１８票、反対１票で、「長期修繕積立金からの支出」を「予備費からの支出」に修正して原案通り承認されました。管理会社からの連絡を待って早急に着工できるように発注します。
５ 素人は怖い
5-1 四月中着工決定
４月２日発行の理事会報第２１６号で「目先の値引きよりも将来の不安払拭」をお知らせしました。
第１４期臨時総会議事録でお知らせしたように、理事会が提案しました「第一号議案 照明の改善について」は「長期修繕積立金からの支出」を「予備費からの支出」に修正して、賛成１８票、反対１票で原案通り承認されました。
支出科目の変更は「予備費の２５０万円は、過去の処理と同様に修繕積立金へ繰り入れられることになるでしょうから、照明改善費用を現在の予備費から支出しても提案趣旨と結果的に同じ意味になります。事務処理の簡素化を図るため予備費から支出して支払うように修正してください。」とのご意見に参加者全員が賛同され、反対票を投じられた方の議決権行使書に記載されたご意見にも「長期修繕積立金からの支出は、予備費から支出すべきもの」とありましたので、支出科目についてはご了解を得られるとされました。
管理会社の担当者より「照明改善の個々の見積もり金額が妥当か、管理会社に専門家がいるので点検してもらいませんか。少しでも安くなるものがあれば管理組合も助かると思うし管理会社もお手伝いをしたい。」との申し出がありました。
Ｋ電気株式会社には「管理会社を通さない管理組合単独発注のため、私達の推測に回答いただく必要はありませんが、紹介料などを支払う必要がなくなる分値引きしていただきたい」とお願いしていました。しかし、「素人には個々の値段が分からないので、専門家のアドバイスをいただいたほうが良い。」とのご意見が多数あり、見積書をお預けして「個々の見積もり金額が妥当か管理会社の専門家による点検」をお願いしました。
２２日に管理会社の担当者より「照明改善に要する費用は１３０万円以内になるようにお願いしました。」と電話がありました。「端数切捨てですか。」と問うと「１３０万円以内と言いましたので１００円ぐらいは引くと思います。」との回答です。値切ってくださいとはお願いしていませんし、専門家が検討した結果のアドバイスは添付されておりません。
町内会役員で工事関係に詳しい環境部長さんと副会長さんに相談しますと、「管理会社の専門家はどの部分が高いって言ったのさ。」と質問されました。「総額から端数切捨て＋１００円程度以外の回答はなく、専門家が点検した結果は届かなかった」と答えると、「デベロッパと違い、人件費を削って工事はできないから見えない部分の資材はレベルダウンさせるしかないよ。素人じゃあるまいし値切ればいいってもんじゃないよ。」とのご意見でした。
第九回理事会で善後策を話し合い、自宅内の工事は値切って失敗したで済みますが、全区分所有者の財産である共用部は「あのとき値切らなければ良かった。」では済まされないとの結論に至りました。端数を切り捨てることで「配線などの見えない部分の材質がレベルダウンし、漏電事故の発生原因となれば将来に禍根を残すことになる｣ので総会議案書に明示した金額「1,324,000円」で管理組合が直接発注することに決しました。
5-2 新製品の登場に期待
２００７(平成１９年)年４月２日発行の理事会報第２１６号で「セラミックメタルハライドランプ 新製品は駐車場照明に適すか調査中」をお知らせしました。
東芝ライテック株式会社は自社のWebページで、水銀ランプ４００Ｗに近い光束とRa85の自然光に近い光源をもちながら、水銀灯安定器で点灯できるメタルハライドランプ「HL-ネオセラ２ １９０Ｗ」を発売すると発表しました。
従来のメタルハライドランプは高効率で長寿命のため、主に工場や倉庫を中心に広く普及しているそうです。今回発表の新製品は水銀灯安定器で点灯できるのが特徴で、定格ランプ電力が１９０Ｗで４００Ｗの明るさという高効率と１万２千時間と言う長寿命の優れた特徴を実現しています。
このランプを駐車場照明塔に使えると明るさはそのままで電気使用量は大幅にダウンします。商品名「ＨＬーネオセラ２、１９０Ｗ」は２００７年４月１０日発売開始予定のため、資料が入手できしだい再度お知らせします。
省エネの実現(3-1) →「 省エネの実現(3-2) 」