１ 最初の発見
1-1 防水層の損傷発見
１９９６(平成８)年１１月２０日の理事会報第４８号で「屋上ドア塗装工事」をお知らせしました。
屋上への出入口（エレベーターの保守やルーフドレンの清掃用）の扉の下部と、扉を抑えつ建具部分は腐食し始めています。
金属が長時間水に浸かっていたり、断続的に水没を繰り返していると酸化す
ることは知られています。この酸化状態をみますと、そうとう長い期間にわたって断続的に、１５ｃｍ程度の水が屋上に溜まっていたと推測できます。
壁の防水被膜が裂けていますから、そこから内部へ水は浸透したはずです。コンクリートが水を吸うと鉄筋を腐食させます。乾くときにまた壁面やタイルに亀裂を残します。
管理組合の役員はもちろん管理人も管理会社の職員も屋上へ出ることはなく、初代の理事長である私が鍵を預かってボランティアで屋上点検をしていました。屋上出入口の扉の下部が腐食し始めているのを点検中に、防水層が裂けているのを発見しました。塔屋の踊り場に剣先スコップがあるので、エレベーターの点検技術者が除雪する際に誤って傷つけたと推定できます。
1-2 管理会社へ補修依頼
１９９６(平成９)年２月５日の理事会報第５０号で「屋上出入口の横、防水層の亀裂は補修されていなかったので(管理会社へ)再度依頼しました。」とお知らせしました。
１９９６(平成９)年３月１日の理事会報第５１号で「屋上出入口の横、防水層の亀裂は雪解け後でないと着工不可能と(管理会社から)連絡がありました。」とお知らせしました。
１９９６(平成９)年５月２８日の理事会報第５２号で「屋上防水壁の亀裂は、雪解け後に着工しますと(管理会社から)連絡があったままです。」とお知らせしました。
1-3 第二期役員へ引き継ぎ
１９９６(平成９)年６月２０日の理事会報第５４号で「工事関係についてこれだけは知っておいて」をお知らせしました。
屋上出入口の横、防水壁の亀裂は雪解け後に着工しますと（管理会社から）連絡があったままになっています。時間の経過とともに雨水がしみ込んでセメントや鉄筋を劣化させます。とりあえず樹脂系のボンドを購入してふさぎました。工事費は支払い済みです。
金属製の柱の付け根が腐食していますのでサビを落としてから、サビ止めを塗布しそのうえにペンキを塗る約束でした。右が半年後の修繕状態です。こんな仕事で代金はしっかり取りました。
２ 防水層の状態
１９９６(平成１４)年５月１９日の理事会報第１１６号で「屋上の防水幕の異常を発見」をお知らせしました。
ふたつの写真中央の壁をご覧ください。コンクリートの壁を覆う防水幕が膨らんでいます。指で押すと引っ込みますが離せば元通りに戻ります。まるで
中に水がたまっているような膨らみ具合と、弾力ある感触です。
防水幕を抑えているステンレス板と防水幕の境目に施されたシーリングが劣化し、雨水が入ったのではないかと考えられます。水が浸透して抜けた空間に、現在は空気がたまっているように思えます。東西の五階と六階に同様な部分が多々ありますので、建築会社に診てもらうよう管理会社の担当者にお願いしました。
右の写真は、屋上北側の壁と防水層です。よく見ると、壁と防水層の間に隙
間があります。この隙間は東西に７．２ｍほど連続し、隙間の巾はおよそ２ｃｍ程度あります。北側の外壁がサイクリングロード側へ向かって倒れか
けている、わけではありません。防水層の縮みによるのだそうです。左の写真は屋上西側の壁と防水層の隙間です。１ｍ程度のものが断続して無数にあります。
デジカメで撮影した５０枚ほどの写真をＣＤ－ＲＯＭに焼いて、ツアー参加されてコンピュータをもたれていそうな方々へ贈呈しました。さらに、管理会社へ１枚贈呈し、調査の時の訪れた建築会社の分も管理人室に用意しました。CD-ROMに記録した中の一枚が
右の写真です。防水シートが屋上表面に出ている状態をとらえています。奥の壁をつたった雨水は、防水シートの下へ流れ込むでしょうね。
５月１６日夜、「建築会社と連携して屋上を重点に調査を行うことになりましたので日程が決まりしだい連絡します」と、管理会社の担当係長より対応状況をお知らせいただきました。時間が取れれば、理事長も立ち会うことにしました。
３ 捨てる神がいれば
２００２年(平成１４年)年６月１０日の理事会報第５４号で「技術者三名の目視調査」をお知らせしました。
６月８日１３時２０分、大規模修繕コンサルティング業務費用の見積もりを依頼していました建物診断建築設計協同組合の技術者が３名おみえになり、２時間にわたって施設設備の目視調査を行いました。
最初は西側五階屋上の防水状態を確認しました。管理会社を通してマンションを建てた建築会社に点検をお願いしていましたが見捨てられた状態ですので、マンションツアーで発見した防水層のふくらみを見ていただきました。素人は、笠木と防水層の接点から水が浸透して膨らみ、水が抜けたあとに空気層ができていると推定していた部分です。
打診棒で広い範囲を叩きながら反響音を聞いていましたが、防水層を銀色の太陽光反射材入り防水塗料を塗布するだけで、まだまだ持ちますという判断でした。下の戸室で雨漏りがするようになったら、全面の防水層を取り除いてやり直さなければなりませんが、それまでもたせたほうがいいでしょう。屋上
防水は一般的に三層構造になっていますから、一箇所を切り取って内部を見るというわけにはいきません。切り取った部分は一層だけ防水層を貼り付けますから、接着部分劣化による雨水浸透のほうが恐ろしいのです。これは、躯体コンクリートと防水層を密着させる接着剤がはがれて、その間に空気層が出来たものと思います。どこも雨漏りがしていなければ、このままにしてもたせましょう。へんに触るよりも、もつだけもたせるというのが屋上防水の基本です。
４ 恐怖を超えて
２００３(平成１５)年７月１日の理事会報第１４０号で「やり遂げた屋上のシーリング」をお知らせしました。
理事会が問題視しているのは、マンションツアーで目視した屋上のパラペットで、立上がり部分が所々あなたの、失礼、理事長のおなかのように膨らんでいたことです。
パラペットにかぶせた防水層は、ずり落ちないようにアルミアングル笠木で押え、ネジ止めされています。このネジが鉄製(通常はステンレス製)のため、
サビて浮き上がっています。左の写真でお分かりいただけますが、アルミアングル笠木が浮いて防水層とのあいだに隙間ができてしまいました。
この隙間へ、雨水などが流れ込みます。防水層のしたへ回り込んだ水は、コンクリート内部へ浸透し、鉄筋を酸化させてしまうのです。
セメントと砂利を混ぜて水で溶いたのが生コンクリートですが、これを枠の中へ流し込むと、しだいに水が抜けて乾燥します。水が抜けた分だけ圧縮するわけではありません。硬いコンクリートの内部は、水の抜けた穴だらけのスカスカ状態なのです。スカスカに水が溜まってもタイルが邪魔で出られず、重力に耐えられなくなると建物の内側に噴き出します。五階や六階の被害はチョロ
チョロ程度でも、下へ行くほど水の量は多くなります。一階の天井を破壊して流れ落ちた惨状写真も見てきました。恐ろしい光景です。
６月２４日の午後３時で、屋上の防水強化作業が終わりました。防水層とアルミアングル笠木の接触部分とネジを、水が入らないように変成シーリング材で埋めてしまいました。
右の写真のエレベータ機械室屋上部分（九階に相当する高さ）は理事さんにご尽力いただき防水層と建物との隙間やエレベータ機械室
への階段裏のシーリングは、副理事長さんにお手伝いいただきました。
使用した変成シーリング材は１３本、その他シーリングガン、デコレーションケーキへらと命綱などを加えても８，８５２円ですみました。理事さん副理事長さんごくろうさまでした。ありがとうございました。
５ 一級建築士の点検
２００４(平成１６)年５月２０日の理事会報第１８４号で「施設設備点検と消防設備点検を実施」をお知らせしました。
１７日(月)１３時から管理会社の一級建築士による施設設備点検がありました。この時間帯は消防設備点検と重なっているので手が回らないと、管理員さんが施設設備点検を延期してもらうよう管理会社営業所長へ電話をしていました。そこへ入社したばかりの一級建築士が見えられ、一日に二軒しか回れずローテーションを組んでいるので何とか今日実施したい。このあともビッシリ予定が入っているため延期すると点検時期が相当遅くなるというので、消防設備点検は管理員さんに立会いをお願いして、施設設備点検は理事長が案内することにしました。
屋上防水層の劣化が進み始めていました。昨年のマンションツアーと屋上笠
木防水のときも、建物診断と南側改修工事の時も気づかなかったので、雪が少なかった凍害によるものと思われます。劣化部へ近づくと、表面が剥がれかけている部分などはカラスが好んでツツキそうな形状をしています。
写真で見ると汚らしく、とても触るような勇気がありません。ここから雨水が入るようになったら、下の階へいくほど被害が大きくなるのは当然でしょうね。
一級建築士のお話では、取り敢えずシルバーペイントで防水をしなければ防水層が紫外線で劣化し破れる恐れがあるそうです
６ 防水層のシルバー塗装
２００４(平成１６)年６月４日の理事会報第１８６号で「屋上防水層の劣化防止」をお知らせしました。
６月２日午後、一級建築士の寺地さんが、南面改修工事の一年目点検打ち合わせで見えられました。ついでで申し訳なかったのですが、屋上防水層の写真をお見せして管理会社の一級建築士が早急にシルバー塗装を急ぐようにとしたお話を伝え、どのようにすればよいか費用や施工などについて相談に乗ってもらいました。
写真の状態で放置しておくと当初予定の１０年どころか５年も持ちそうにないので、南面改修工事業者の一年目点検の時に見積もりをお願いしてはどうかとアドバイスをいただきました。人件費だけみたいな仕事ですから３～４万円もあれば十分と思えるそうです。
マンションツアーのときにご確認いただきますが、放置しておけばどんどん劣化が進行します。雨が降り続く季節になる前に、理事会報第１７４号でお知らせした部分と同時に一般会計の修繕費で補修予定です。
２００４(平成１６)年６月２４日の理事会報第１８９号で「防水層のシルバー塗装が完了」をお知らせしました。
１７日（木）は朝から晴天に恵まれて風もなく、良い条件の下で午前９時より屋上防水層のシルバートップコート塗装が始まりました。外壁と笠木の接点に隙間がある部分は、プライマーと変性シリコンで塞ぎました。一人が駐車場側にダンボールで壁を作り、もう一人が刷毛で塗料を塗っていました。エレベータ機械室の屋上と塔屋部分、東西棟の玄関（風除室）屋上もすべてが銀色に輝いています。
７ 防水層の再補修
２００７(平成１９)年７月５日の理事会報第２２４号で「屋上防水層を変性シリコンで補修」をお知らせしました。
久しぶりに休みをもらえた副理事長さんより申し出をいただき、定期総会で承認いただいた平成１９年度事業計画「理事会が実施する補修」を６月２６日に行いました。
平成１５年６月の補修時に理事さんよりご寄贈いただいた安全ベルトに命綱をつけ、日差しの弱い午前８時から屋上の防水層を押さえるアルミアングルとネジの防水補修を開始しました。
８ 金属腐食膨張で爆裂
8-1 落ちている一列のサビ
２００７(平成１９)年７月１５日の理事会報第２２５号で「新たに発見した劣化箇所」をお知らせしました。
西棟五階屋上にあるルーフドレン覆い金物のサビを落とし作業時に、屋上出入口の扉を開けると腐食した金属が一列になって落ちています。鏡を差し込んで水切り板の下を見ると、コーキングが爆裂して口を開け、，扉枠は原形をとどめないまでに腐食して金属板はなくなっていました。東棟も同じ箇所に穴が開いて金属腐食が進行しています。
左下から西棟五階屋上出入口に落ちている腐食した金属片、金属腐食膨張で爆裂したコーキングの様子、東棟五階屋上出入口の水切り台下と腐食状態の写真です。劣化状態は東棟より西棟のほうが進行しています。
管理会社が年四回実施の「共用部点検報告」にこの部分の記録はありません。共用部点検報告書の要改善箇所の写真は１８年５月４４ヶ所、１８年８月３７ヶ所、１８年１１月４３ヶ所、１９年２月３８ヶ所、１９年５月１９箇所と、改善処置が保留中でも減少しています。管理委託契約書の設備管理業務に「点検の際に対応を必要とする損傷等が発見された場合には、速やかに甲に状況を報告し改善提案を行う」「点検を行った結果、改善が必要と認められた場合は，乙は甲に速やかに報告し改修工事の提案を行います」と記載があっても点検していなければ報告も改善提案も不可能でしょう。私たちが点検しなければ悪くなるのを止めることができないのが現実です。
8-2 放置できない状態
屋上の面積計算でお貸しした竣工図面の返却時に、大手デベロパーの担当者に事情を話して現場を見ていただきました。
「２～３年ではこのような状態にならないので、相当以前から劣化が始まったと考えられます。五階の住戸から雨漏りのお話は出ていませんか、苦情が出ても不思議ではない状態ですよ。扉枠と周囲のタイルやコーキングの状態を調べても、どこから水が入ったのか分かりませんが考えられることはひとつあります。エレベータ塔屋に溜まった雨水などは樋をつたって落ち、樋の下にある四角いコンクリートの上で跳ね上がります。何年もかかって跳ねた水が防水層を固定しているコーキングに穴を開け、毎年相当量の雨水や雪解け水が建物内部へ入り込んでいると推測できます。西風が吹いているときに雪が降り始めれば、雪も内部へ入ったと考えるのが自然です+。
この状態は放置できません。建物劣化を止めるために防水専門会社の屋上砂利固定作業が決まったらついでに
コーキングをしてもらいませんか。エレベータ塔屋や六階屋上のどこからか水が入っていれば、コーキング後に再び金属腐食で爆裂現象が起きます。今回は取りあえず水が入るのを防いで、再び爆裂現象が起きたときに抜本的な対策を講ずるようにお勧めします。」
8-3 漏水対策で応急処置
２００７(平成１９)年７月２９日の理事会報第２２６号で「爆裂部をごみ袋で密閉」をお知らせしました。
札幌の雨不足は深刻な状態となりました。しかし、いつ豪雨に見舞われるかは誰もわからずマンション五階に住まわれる方々は心穏やかとは言えないでしょう。理事会報第225号でお知らせした箇所、五階屋上出入口の水切り板下にできたコーキング爆裂部から雨水が流れ込み、天井や家具が損傷するかもしれない恐れも考えられるからです。
２５日１７時半、ごみ袋を広げて影響のありそうな範囲を覆い綿テープで止めま
した。買い物帰りの副理事長の奥様に、作業のお手伝をいいただきました。ありがとうございます。
雨も風も入らないように全体を密閉したのでご安心ください。この箇所が原因の漏水は起きないと思います。
面部の状況は保護層である砂利の固定度が確実に低下してきております。特に、断熱材の目地の部分において顕著であり今後砂利飛散の危険性が増大すると判断されます。従いまして、改修時にはアスファルト露出防水断熱仕様で改修されることをお勧めいたします。
されます。
続く予報が出ているので補修を急ぐ必要があると思い、パートナーの一級建築士のご意見を参考に変性シリコンと専用ガンを購入して１０月２７日に補修しました。防水層は平成２２年度にかぶせ工法で全面改修を予定していますが、最悪の場合は平成２１年度に繰り上げざるを得ません。
