１　補修単価一覧

エレベーターの保守契約には「ＦＭ」と「ＰＯＧ」の二種類あります。

ＦＭ＝フルメンテナンス契約は、エレベーターの運転機能を安全良好に維持する責任をメンテナンス業者が負う契約を指します。点検はもとより一部の費用を除き、故障が起きても一切の修理費用が定額保守費の中でまかなわれる契約です。

一方、ＰＯＧ＝ピーオージー（「ｐ＝パーツ」「Ｏ＝オイル」「Ｇ＝グリス」の頭文字を取った合成語）契約は、基本的な点検だけを委託する契約を指します。点検の結果、補修が必要となった場合は別途費用が発生します。

下の表は北海道マンション問題支援ネットワークが２００２(平成１４)年１月に調査した、札幌市内のマンションに設置されたエレベーターの保守料金のデータです。

№	マンション名	台数	階数	契約	保守単価	月額	契約担当
1	MS新札幌	1	11	FM	45,000	45,000	管理会社
2	MS野幌	4	13	FM	45,000	180,000	管理会社
3	MS曙	7	15	FM	45,000	315,000	管理会社
4	MS発寒	5	14	FM	45,000	225,000	管理会社
5	MS新琴似	9	14	FM	45,000	405,000	管理会社
6	MS野幌Ⅱ	5	11	FM	45,000	225,000	管理会社
7	MS北五条	3	11	FM	45,000	135,000	管理会社
8	MS福住西	3	11	FM	45,000	135,000	管理会社
9	MS麻生	8	11	FM	54,700	437,600	管理会社
10	MS福住西Ⅱ	2	11	FM	45,000	90,000	管理会社
11	MSハウス	1	4	FM	45,000	45,000	管理会社
12	MS南郷	1	8	FM	39,800	39,800	管理会社
13	MS南小樽	1	14	FM	45,000	45,000	管理会社
14	MS山鼻南	2	5	FM	45,000	90,000	管理会社
15	MS柏が丘	6	4	FM	45,000	270,000	管理会社
16	MS南郷通	4	10	FM	45,000	180,000	管理会社
17	MS大谷地	3	11	FM	45,000	135,000	管理会社
18	MS豊平公園	3	15	FM	45,000	135,000	管理会社
19	MS平岸	3	11	FM	40,000	120,000	管理会社
20	MS東札幌	2	6	FM	46,200	92,400	管理会社
21	MS北38条	4	9	FM	37,000	148,000	管理会社
22	MS桑園Ⅰ	2	14	FM	55,965	111,930	管理会社
23	vMS桑園Ⅱ	4	8	FM	45,000	180,000	管理会社
24	発寒MS	3	？	FM	30,100	90,300	管理会社
25	MAS薄野	2	11	FM	42,000	84,000	管理会社
26	MS桑園Ⅲ	2	14	FM	55,965	111,930	管理会社
27	東月寒MS	4	11	FM	47,500	190,000	管理会社
28	MS北九条	2	？	FM	52,500	105,000	管理会社
29	北24条MS	2	13	FM	68,250	136,500	管理会社
30	MS富岡	5	11	FM	45,600	228,000	管理会社
31	福住MS	3	9	FM	42,000	126,000	管理会社
32	MS大谷地	2	14	FM	47,500	95,000	管理会社
33	南郷MS	1	10	FM	56,000	56,000	管理会社
34	天狗山MS	1	5	FM	49,000	49,000	管理会社
35	白石MS	2	10	FM	52,500	10,500	管理会社
36	大通MS	4	10	FM	56,800	227,200	管理会社
37	豊平公園MS	2	14	FM	73,500	147,000	管理会社
38	帯広MS	2	8	FM	59,800	119,600	管理会社
39	伏見MS	6	15	POG	40,000	240,000	管理会社
40	豊平公園ⅡMS	1	11	POG	50,000	50,000	管理会社
41	平岸ⅡMS	3	10	POG	33,000	99,000	管理会社
42	宮の森MS	2	5	POG	35,000	70,000	管理会社

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２　エレベーター修繕事例

札幌Ｐハイムは、１９８６年に竣工した六階建てマンションでエレベーターは４基あります。ＰＯＧ契約で１４年間保守点検をしてきたエレベーターに不具合が出てきました。

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2-1　保守会社の提案

築１３年目の理事会で、管理会社の職員が見積書を提示して検討を促しました。エレベーターの保守会社より、そろそろ修繕しないと危険なので次のような工事を提案しています。こちらに毎月の点検報告書がありますのでご覧ください。各階の停止位置が微妙に狂って、いつ段差が生じてもおかしくない状態です。床とエレベーターに段差ができると乗降が危険になります。

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2-2　見積書の内容

建物内エレベーター２基に対する下記機能維持工事一式
　　①　モーター帰還制御用ユニット取替・調整
　　②　制御盤内主要リレー取替
　　③　マシンギヤオイル取替
　　④　マシンブレーキ分解・手入れ・調整
　　⑤　かご、各階ドアガイドシュー取替

品名	数量	単位	単価	月額	備考
モーター帰還制御用ユニット	4	台	75,000	300,000	制御盤中枢部
制御盤リレー　NIS	4	台	9,000	36,000	制御盤内部品
制御盤リレー　ZRS,LR	8	台	8,500	68,000
制御盤リレー　DO,DC,DRR,SDP	16	台	2,000	8,000	DOはドア
制御盤リレー　AZX	4	台	2,000	8,000
制御盤リレー　DZ	4	台	2,200	8,800
制御盤リレー　UD	4	台	21,000	84,000	アップダウン制御
制御盤リレー　U,D,IP	4	組	45,000	180,000
純正マシン用ギヤーオイル	4	缶	8,100	32,400
ブレーキ清掃用ウエス	2	個	1,100	2,200	ウエスはぼろきれ
かご・各階ドアガイドシュー	144	個	9,850	136,800
調整用ウェート貸与料	450	kg	10	4,500	重りを載せ確認
取替工事費・調整費	1	式		1,400,000
運送費	11	式		65,000
諸経費	1	式		766,500
合計				5,877,000

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2-3　理事会での検討

札幌Ｐハイムは管理組合が管理会社と管理委託契約を一括で契約し、メーカーの保守会社とは間接契約でした。理事会はこれまでにエレベーター保守契約と修繕にかかった費用を一覧表にまとめてみました。年間保守金額は６人乗り８階停止×４基の合計金額（消費税別）です。

期	西暦	保守契約内容	月額＠	年間保守金額	消費税	小修繕費	備考
１	1986	POG･9ヶ月分	34,500	1,242,000	0	0	注１
２	1987	POG･年7回	22,208	1,066,000	0	0	注２
３	1988	POG･隔月点検	19,750	948,000	14,220	0	消費税３％
４	1989	同上	19,750	948,000	28,440	0
５	1990	同上	19,750	948,000	28,440	0
６	1991	POG･年9回点検	26,625	1,422,000	42,660	300,000	注３
７	1992	同上	29,625	1,422,000	42,660	0
８	1993	同上	29,625	1,422,000	42,000	226,600	注４
９	1994	同上	29,625	1,422,000	42,000	329,600	注５
10	1995	POG･毎月点検	39,500	1,896,000	56,880	0	注６
11	1996	同上	39,500	1,896,000	75,840	0	消費税５％
12	1997	同上	39,500	1,896,000	94,800	0	上欄～注７
13	1998	同上	39,500	1,896,000	94,800	0
合計				18,424,000	564,060	856,200	19,844,260

注１．竣工から三か月間の保守点検はメーカーが責任をもって無料で行う。
注２．二か月経過後に隔月点検となる。
注３．定期総会で保守点検を年間９回に変更。ブレーキ手入れとギヤオイル取替。
注４．ブレーキ手入れ・ギヤオイル取替。
注５．押しボタン取替。
注７．保守会社の申し入れで年１２回に変更。

参考１：２期の年間保守金額１，０６６，０００円の根拠は、
　　　　　　　４基×(３４，５００円×２か月)＋(３９，５００円×５回)
・　隔月点検（年６回点検）は、当時の理事長が「管理費の赤字」を食い止めるために管理会社へ強く申し入れをして実現しました。

参考２：５期目に保守会社から「築５年を経過したので、年６回保守では機能を維持できない。フルメンテナンスの年間１２回３，１８８，８８０円を勧めるが、少なくともＰＯＧ年１２回点検にしてほしい」と申し出がありました。定期総会で現行年６回点検を、今後は年９回点検とする修正案が可決されました（総会議事録より）。

過去１３年間で支出されたエレベーター関係費用は１９，８４４，２６０円でした。契約の内容によって、年間の保守金額が大きく変わることに注意してください。但し、札幌Ｐマンションは管理会社を間に入れた間接契約のため、管理会社の必要経費と利益が加算されています。

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2-4　情報の収集

札幌Ｐハイムの理事会は、エレベータ保守会社と次のような流れで改善への道を歩み始めました。

①　メーカー以外の保守業者から見積もりを徴収したい・・・電話帳で調べる
②　他のマンションの補修契約内容と金額を知りたい・・・・どのようにして？
③　ＰＯＧからＦＭに切り替えることができるだろうか・・・確認する
④　ＦＭにしたほうが本当に安くて安心な選択になるのか・・シュミレーションする
⑤　この問題で信頼できるアドバイザーがいるか・・・・・・誰に相談すべきか？
⑥　管理会社経由の契約形態だが、どのように保守会社と直接交渉するか
⑦　理事会でエレベータ保守直接契約へ切替えを固めてから交渉をスタートさせる

依頼した保守会社から２通の見積書が届きました。機能回復工事見積書はこれまでの内容に制御盤ボードとロープ取替、関連する調整工事が追加されて総額８，３５８，０００円（税別）でした。ＦＭ(フルメンテナンス)契約の見積もりは月額２２０，０００円（１基５５，０００円）×１２ヶ月＝年間２，６４０，０００円(税別)となっていました。

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2-5　改善への道筋

　理事会と修繕委員会の合同会議で行われた検討内容を、理事会議事録より抜粋要約すると次のような流れとなりました。

ｱ.　1999.5.14　　理事会と専門委員会は、エレベーター修繕と保守契約試算表を検討
　　し結論を出した。
　　a. これまでの１３年間、エレベーター保守費用は大変安価に済んだと言える。
　　b. 相対的に補修費用を控えてきたため、ＦＭ契約の場合より老朽化が進んでいる。
　　c. １５年目に７３０万円の機能回復工事は必須と考える(８３５万円をに値引）。
　　d. エレベーターは今後急激に補修が増加しＰＯＧでは夜間・休日対応に不安がある｡
　　e. その都度１００万円単位の補修工事決断は理事長の大きな負担となる。
　　f. ＦＭは少し高くなるが将来的に安心でき、長期的には安価な選択となる。

ｲ.　1999.6.10　　４基のうち１基のエレベーターが最上階で所定の位置から３０ｃｍ
　　高い位置で停止する事故が発生。機能に関する不安は緊急性を帯びてきた。

ｳ.　1999.7.3　　配付された臨時総会議案書に、エレベータ関係では次の要旨が提案
　　されていた。
　　a. 今年度小修繕としてギアーオイル交換とブレーキ点検などを実施(約３５万円)。
　　b. エレベーターの故障頻発で機能回復工事が必要。
　　c. 次年度から緊急工事防止のためＦＭに切り替えたい。
　　d. 来年度のＦＭ保守契約費は年間２，７７２，０００円(２２万円×１２ヶ月＋消費
　　税)となる。（現在はＰＯＧ保守契約で１，９１，８４０円である。）

ｴ.　1999.7.17　　臨時総会を開催。エレベーター保守工事に関し、小破修繕のギアー
　　オイル交換とブレーキ点検等と機能回復工事を一括して修繕積立金を取り崩して施工
　　する。（総会議事録）

ｵ.　1999.8.5　　理事長名でエレベーター保守会社に機能回復工事契約及び保守契約
　　について「見積依頼書」を発送。

ｶ.　1999.8.8　　理事会と修繕委員会の合同会議でエレベーター保守会社と協議
　　a. エレベーター機能回復工事はオイルとブレーキ等一切を含めて７百万円(税別)
　　b. FM契約は、月額１８万円(１基４５千円×１２ヶ月＝年間２１６万万円)(税別)
　　c. 但し、修繕費の都合で機能回復工事代金の支払いは２０００年３月以降とし、Ｆ
　　Ｍ契約もそれ以降とする。
　　d. それまではＰＯＧ契約を継続し、実質的にＦＭ契約同等の保守を行う。

ｷ.　1999.9　　新年度(１９９９/１０～２０００/９迄)予算に次の費用を計上する。
　　a. １９９９年９月から６ヶ月間はＰＯＧ契約を継続。
　　　　　月額１５８，０００円(１基３９，５００円)。
　　b. ２０００年４月から６ヶ月間はＦＭ契約に移行。
　　　　　月額１８０，０００円(１基４５，０００円)

ｸ.　1999.10　　新年度に移行。機能回復工事を契約して順次施工。

ｹ.　2003.3　　機能回復工事のすべてを完了。

ｺ.　2000.4　　築後１４年目にして、ＰＯＧ保守契約よりＦＭ保守契約へ移行。

ｻ.　2000.6　　エレベーター機能回復工事代金７００万円＋消費税の支払完了。

エレベーターに不具合が発見されてから終結まで１年６ヶ月を要した難題でした。

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３　エレベーターのリニューアル例

マンションンのエレベーターは、築後２０～３０年を経過すると時代遅れになってきます。各エレベーターメーカーによって内容は違いますが、そのようなエレベーターをどのように改修できるかの例を紹介します。

3-1　改修の方法

　3-1-1　完全撤去新設

利用中のエレベーター機器を一括して取り換える。数週間エレベーターが休止するので２戸１台型のマンションでは採用できない。

　3-1-2　準撤去新設

現在利用中のエレベーター機器を一部流用する。完全撤去や新設に比べて建築付帯工事が少なくなるため、費用やエレベーター休止期間が少なくなる。

　3-1-3　分割改修

準撤去・改修と同様の工事を分割して実施する方法。工事費用は若干割高となるが工事休止期間が分割でき、利用者の都合をより優先することができる。

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3-2　地震対策

　3-2-1　耐震対策

建物が建つ地盤と建物の構造と強度、エレベーターの設置方法などの綿密な解析を行ったうえで、エレベーターに適した耐震対策を実施する。

　3-2-2　地震時管制運転装置

地震が起こった場合、エレベーターを避難階へ直行させ、利用者の安全を図るための装置。

　3-2-3　Ｐ波センサ付地震時管制運転装置

地震の初期微動Ｐ波を完治することで、通常の地震時管制運転装置よりも少しでも早くエレベーターを完成運転させるための装置。

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3-3　安全対策

　3-3-1　火災時完成運転装置

火災が発生した場合、エレベーターを避難階へ直行させ、利用者の安全を図るための装置。

　3-3-2　停電時自動中着床装置

停電などでエレベーターの中に利用者が閉じ込められた場合は、自動的に最寄りの階へエレベーターを停止させ戸を開く機能。電源が復旧すれば自動的に平常運転に戻る。

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3-4　防犯・いたずら対策

　3-4-1　ガラス窓付き扉

かご室、乗り場の戸を窓ガラス付にすることで、乗り場からかご室内の様子を確認できる。エレベーター内の犯罪やいたずら防止に役立つ。

　3-4-2　かご内防犯カメラ

かご室内に設置した防犯カメラの画像を機械室に設置したビデオに録画する。また、カメラを取り付けておくことで犯罪やいたずらの抑制効果も生まれる。

　3-4-3　磁気カード照合方式乗降場

乗り場にカードリーダーを設置することで、エレベーターの利用者を磁気カード所有者に限定できる装置。これからのセキュリティシステムの一つ。

　3-4-4　ステンレス製操作盤・乗り場押しボタン

操作盤と押しボタンをステンレス化することにより、いたずらによる傷や損傷などを防止できる。

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3-5　福祉・高齢化対策

　3-5-1　車いす対応仕様

車椅子に腰かけたまま操作できるよう低い位置に設置された「専用押しボタン」や戸の開いている時間を長くする、戸が閉まる速度を遅くするなど、車椅子を利用させる方のための仕様。

　3-5-2　かご内鏡

ベビーカーをひきながら後ろ向きに降りるときなど、後方確認用として利用。

　3-5-3　視覚障害医者対応仕様

音声合成案内による目的階への到着のお知らせや、指先でボタンの内容が確認できる「操作器具の展示名板」など、目の不自由な方のための仕様。

　3-5-4　かご内手すり

高齢者や体の不自由な方などが、身体を支える補助として利用。

　3-5-5 赤外線ドアセンサ

放射状に赤外線ビームを放ち、人やモノの動きを正確にキャッチし、乗り降りする人の安全を守る高性能なドアセンサ。

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3-6　省エネ対策

　3-6-1　かご内証明自動消灯装置様

利用者が少なくエレベーターが長時間停止するときに、かご室内の照明を自動的に消灯して節電を図る装置。乗り場でボタンが押されたときはすぐ再点灯する。

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3-7　イメージアップ

　3-7-1　かご天井

かご室天井をより明るく、すっきりとしたニューデザインへリフレッシュ。

　3-7-2　扉取り換え

扉を変えるとエレベーターの印象は大きく変わる。

　3-7-3　内装フィルム

かごの鋼板パネル表面にフイルムを張ると、比較的安価かつ短時間でイメージアップが可能。

　3-7-4　床タイル

汚れやすく傷つきやすいため、様々な素材のタイルがある。

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４　謝辞

２００２年１月の「みんなで学ぶマンション講座」のテキストに、「社団法人日本エレベーター協会」と「三菱電機ビルテクノサービス」のウエブページにある資料を参考にさせていただいた旨の謝辞が掲載されていました。最新の情報は、「一般社団法人日本エレベーター協会」並びに「三菱電機ビルテクノサービス」をご覧ください。

北海道マンション問題支援ネットワークの「知って得するエレベーター」で示されたエレベータに関するデータへの反響は大きなものでした。受講された方々のマンションでエレベーターについての話し合いがもたれ、メンテナンス料金の減額が図られたマンションもあったと聞いています。

私共のマンションでも理事会に資料を提示して同一規模のマンションと比較し、適正な保守契約料金にするよう管理会社に依頼しました。この結果、年額１，６３８，０００円から１，１０８，８００円となり、フルメンテナンス料金は年間５２９，２００円も節約できるようになりました。

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