１ 管理会社契約の除雪業者
1-1 町内会の苦情
１９９２(平成４)年師走の役員会へ班長として出席し、議事終了後に缶ビールでのどを潤しながら雑談を聞いていました。参加者は、マンションの南側駐車場に隣接した住居の町内会長と道路交通部長、西側駐車場の道路を挟んだ賃貸マンションの所有者である相談役と長男の青少年部長。副会長と会計の７名です。
顔が赤くなった道路交通部長が話を切り出しました。「実はさぁ、マンション駐車場の除雪のことなんだけど、何時から除雪することになっているんですか。」「管理会社から積雪１０ｃｍ以上の時は午前５時から７時までの間に除雪を行うと説明がありましたが、なにかご迷惑をおかけしていますか。」「５時前から除雪しているときがあるので注意してもらえませんか。」「わかりました、時間を守るように伝えます」。
翌朝管理会社へ電話すると、「南区澄川の業者なので、道路事情により早く着くことがあります。５時前には作業をしないよう話しておきますが、除雪する駐車場は数ヶ所あるので少々のことは我慢してください。」と回答がありました。
年が明けて１月末に２０名ほどが参加した町内会館での新年会、酔いが回って真っ赤な顔になった道路交通部長が声をかけてきました。「管理会社へ、駐車場の除雪時間を守るよう言ってくれましたか。」「ええ、５時前に作業をしないよう業者に話しておくという回答でした。」「本当に注意したのかい。」「師走の役員会の翌朝、担当者へ電話しました。」「全然守れてないんだよ。理事長は作業にも立ち会っていないんだろう、真面目にやってくれよな。」「ええっ、何かありましたか」。
語気が強くなってきたので、町内会長がはなしの間へ入りました。「実は、１月に入ると除雪が始まるのは午前３時頃なんです。マンションに面している住宅はすべて木造モルタルですから、エンジンの轟音は枕元まで響きます。カーテンの隙間からライトの強烈な光が差
し込み、部屋の中は昼間のように明るくなります。除雪車が走り回る振動も伝わってきます。」「本当に気付きませんでした。ご迷惑をおかけして申し訳ありません」。
怒りが収まりかけた道路交通部長が、「あれほどすごい音が聞こえないってかい。」とあきれ顔で質問します。「居間にいるときなら除雪車がきたというのはわかりますが、寝ている部屋ではほとんど聞こえません。」「短時間で除雪しようと勢いをつけて駐車場を走り回るので、建具が揺れて棚の上のものが落ちたこともあるんだよ。振動は感じないの。」「感じたことはありません。伺ったお話は明日中に管理会社へ伝えて改善するようお願いします。申し訳ありません。」「マンションの防音は相当なものだな。」と町内会長がつぶやいていました。
管理会社へ事情を伝えると、「午前３時だなんて、そんなはずはありません。」とまるで信用しません。苦情が出ているので南側駐車場に隣接している二軒のお宅へ伺って確かめ、除雪時間は守らせるようお願いしました。
1-2 見るも無残の惨状
１９９３(平成５)年２月９日の理事会報第１３号で「マンションは良好な防音設備でも」をお知らせしました。
１月２８日１８時３０分より町内会館で町内会の新年会が開催され、管理組合より理事長と監事が出席しました。参加者は２５名で町内会の役員を紹介され、マンション販売会社はきちんと約束を守ってくれたすばらしい会社という評判に、信用の熱い会社と契約した喜びをかみしめました。
宴たけなわとなって活発化した話題に、理事長も監事も平身低頭しました。この件については、昨年１２月の町内会役員会で苦情を伺い、非常識な行為であったと謝罪したのち、管理会社を厳重注意しました。それで終わったと忘れていましたら、被害者数は膨大でした。
事件は、師走初旬の駐車場除雪。マンションの南側と西側の隣家は木造モルタル造りで防音設備はなし。除雪車が作業を廃止するのは午前３時。夢を切り裂くエンジンの音。カーテンの隙間から室内へ差し込むライトの強烈な光。全員起こされて眠れなかったそうです。すみません。
１９９３(平成５)年２月２４日の理事会報第１４号で「駐車場の車止め大被害」をお知らせしました。
駐車場の車止めが折れ曲がっていると、三階の区分所有者より電話をいただきました。翌日曜日の早朝に駐車場へ下りてみると、車止めに東の方向から相当の重力がかかった様子で、根元から西側へ１５度も傾いています。凍り付いた雪を落としてみると、頭部は部分的に塗装が剥げ落ちています。硬い金属でこすられたような痕跡もあり、一部は抉り取られたような痕跡もあります。あたりを見回すと、駐車場の通路側はきれいに除雪されていました。
西側には９つ、東側には３つの車止めがあり、ほとんどの頭部は雪や氷におおわれています。玄関ホール備え付けの雪かきで、すべての車止め東部の雪と氷を落としてみました。この結果、１番と１８番車止めは著しく損傷していることが判明しました。翌２２日に管理会社へ発見した事実を連絡し、損傷させた者を発見して弁償させるよう指示しました。
除雪費用は相当高額な年間契約をしていますので、第２回の理事会でも問題視されていましたが、管理会社からできるだけ口を挟まないでほしいという話がありました。しかし、雪が降り始めると、マンションの東側壁際や開いている駐車スペースの壁へ押し付けて圧雪するばかりの方法に疑問を感じます。
機械の圧力で雪を押し付けるのですから、隣家との間にある駐車場の塀やマンションの壁に損傷を与えないとは言えません。また、東西側隣家の通路に雪が入り、通行にご迷惑をおかけしないと気になります。なにせ、昨年の大みそかはご近所に迷惑をかけた実績があるのですか。
1-3 気楽な管理会社
１９９３(平成５)年３月１５日の理事会報第１５号で「建物と縁石も大被害」をお知らせしました。
３月５日に用事で管理会社へ出向くと、「除雪業者は保険に入っているので、雪が解けてから破損した部分を修理させる。車止めは修理するより新品を購入したほうが安い。」「２０番車止めのアスファルト部分も修理させる。」「保険医入っている業者と契約しているから心配いらない。」ということでした。
しかし、２月２８日の排雪作業を見ていた方は、おそらく釈然としないものを感じると思います。壊れるのは当たり前というような荒っぽい仕事ぶり。作業者がいなくなったので車止めを調べると、新たな損傷があちこちについています。まるで、保険に入っているから壊してもよいというように。
先日、白石消防署へ届出を出して帰宅すると、監事さんより外壁が壊れている旨の電話がありました。懐中電灯を持って妻と２人でみに行きますち、南東側の角で地上１ｍ部分のタイルが２枚損傷しています。その下にある縁石のひとつには、長さ３０ｃｍで深さ５ｍｍほどの傷が残されています。（中略）翌日この状態を管理会社へ電話すると、保険で直させるからという答えでした。
１９９３(平成５)年３月２２日の理事会報第１６号で「駐車場のブロック塀もアスファルト舗装も傷だらけ」をお知らせしました。
暖かい日差しに誘われて表へ出てみると、破壊された南東側タイルの白い色が泣いているように感じます。（中略）表へ出てみませんか。共同財産である駐車場のアスファルトもブロック塀も購入してから１年にもならないのに傷だらけです。壊したら直せばよいではなく、補修ヶ所だらけにして資産価値を減らそうとしているような気がします。
1-4 怒ったぞ！
４月中旬に雪が解けると除雪機による損傷の全貌が現れました。新築マンションという共有財産が購入してから一年たたないうちに傷だらけです。壊さないように慎重な作業が重要で、保険で直すから壊れてもよいというのは主客転倒でしょう。
１９９３年(平成５)年４月１３日の理事会報第１８号で「不誠実なら委託契約解除も」をお知らせしました。
マンションの周囲から雪の姿が消えると、無残な傷跡が現れました。帰宅されるときにでもご覧ください。私たちが購入した新築マンションが下記のような姿です。管理組合としては、修繕積立基金を投入したマンション積立保険の適用を考えず、破壊者と破壊者の雇用者へ賠償を求めます。
管理会社より「管理については口を挟まないでほしい。」と言われてきました。私たちの財産を破壊され、財産的価値を低下させられ、外観をみせたくない状態にされては、黙っているわけにはいきません。完全修復を要求するとともに、責任を追及すべきと思いますがいかがでしょうか。
（中略）除雪乗車が損害保険に加入しているから心配ないと管理会社は言いますが、私が保険会社の担当者でしたら「あまりにもずさんな仕事で常識外と断定できる注意義務違反。避けられたはずの損傷を意識的に与えているとしか思えない。寄って保険金は支払えない。」と言い切るでしょう。
破壊や破損された部分は細かく上げると数えきれないほどあります。私一人の所有物でしたらこんなに騒ぎません。抽選で当たった２１年に１度という理事長ですが、個人という立場を離れて全体の財産を保全しなければならない義務があります。立場上、列挙した１５ヶ所の破壊破損者と、その者を雇用した管理会社に補償を求めるのが当然のことと思います。この件について、みなさまのご意見ご要望をいただけると幸いです。
ｱ. 北側花壇の縁石 重機が削った線条痕跡が４ヶ所。
ｲ. 北東側外階段 一段目のタイルが一部削り取られている。
ｳ. 東側花壇の縁石 重機が削った深い線条痕跡が大小六ヶ所。
ｴ. 南東側マンホール横 縁石のコンクリートが粉砕。
ｵ. 建物南東面の角 削り取られているタイル２枚。
ｶ. 建物南面のタイル 割れたタイル２枚。
ｷ. バルコニー帯面 重機が擦った線条痕跡が３ヶ所。
ｸ. トランクルーム横 割れたタイル２枚。
ｹ. トランクルーム 入口のたたきが傷だらけ。
ｺ. トランクルーム前 アスファルトにえぐられた線条痕跡が多数。
ｻ. 隣家とのブロック塀 ブロック２４個に線条痕跡。
ｼ. 駐車場の車止め １２脚すべてに線条痕跡。
ｽ. 自転車置き場前 入口のたたきが傷だらけ。
ｾ. 建物西の側壁 割れたタイル２枚。
ｿ. 北西側花壇 縁石に大小９ヶ所の比較的深い削り傷跡。
1-5 アンケートの実施
１９９３(平成５)年５月２１日に「除雪作業での損傷に関する修繕」のアンケートを配付しました。アンケート用紙を手に損傷ヶ所をみながら記入する方や、指で触りながら確認されている方々を見かけました。〆切までに回収できたのは、東棟１１世帯中７世帯、西棟１０世帯中１世帯で、回収率３８％でした。
〆切を忘れていた、締め切りが過ぎていたので出しそびれたとのお話があり、１９９３(平成５)年６月２７日に再度「除雪作業での損傷に関する修繕」のアンケートを配付しました。回収率は７６％に達し、総会で管理会社の責任を追及すべきが６１％、どうにもならないとあきらめるが６％でした。
７月４日の第一期定期総会で、管理会社の担当者より「曲がっていた車止めは新品と交換した。すべての車止めを新品に交換するのは難しいのでもう少しきれいに補修させる。割れたタイルは交換し、縁石とアスファルトなどの傷は補修する。」と回答されましたが、謝罪の言葉は聞かれません。
１９９３年(平成５)年７月３日の理事会報第24号で「アンケート回収率７６．２％」をお知らせしました。
私たちは損傷を発見するたびに管理会社へ連絡してきました。その度に保険医入っている業者と契約しているから、保険で直させるからという答えが返ってきました。雪が消えると修復には相当な費用が必要と思える損傷があらわれ、保険が適用されても間に合いそうもないような惨状です。
管理組合は区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するためにあるのですから修復を要求するのは義務です。除雪業務の契約を締結した双方は理事会へ契約内容の通知も注意事項の照会もしていません。責任者が損傷現場で説明したり、破壊させた行為の謝罪もしていませんし修繕範囲と方法や修繕工事の立ち会いなどについても連絡はありません。
破損させたのはしかたがないとしても、きちんと修復してほしいと願うのは当たり前のことではないでしょうか。（中略）お金を払って破壊されていく姿を、役員はだまってみていることしかできないのでしょうか。
アンケートには最終的に２１軒中１６軒の回答が寄せられ、回収率は７６．２％という結果になりました。総会で管理会社へどう対応するのか質問したいと思います。
入居時の抽選で選ばれた理事長でも、個人という立場を離れて全体の財産を保全しなければならない義務を感じます。総会で質問すると、管理会社は「車止めを直させるより、新しいものを購入して取り替えたほうが安いですよ。人件費は高いですからね。保険で修復させますから安心してください。」という答えのみでした。
理事長の要求は横暴でしょうか。マンションの居住者は請求されたお金を支払い、役員はだまって破壊されていくのをみているしかないのでしょうか。役員が代わるとおざなり修復で済ませ、すべての車止めに薄くペンキが塗られて新品に交換されたものは一脚もありません。除雪業者への指導強化を求めると、現在の除雪業者が不適当なら理事会が除雪業者を探して契約してはと逆に提案されました。
２ 理事会選定の業者
2-1 依頼を受け推薦
１９９３（平成５）年の管理組合第二期理事会より、「管理会社契約の除雪業者は問題があるので、優良な除雪業者をご存じなら紹介いただきたい。」と依頼がありまた。仕事の関係で数社知っていたが、マンションに近い小学校の学校事務職員へ電話で照会しました。
飲み友達から「学校の除雪は、マンションから２００ｍほどのところにある建築会社と契約しています。約束をきちんと守るし仕事はきれいな業者で、これまで出会った業者の中ではピカイチです。」と推薦いただきました。
会社を訪問し、小学校の学校事務職員に紹介いただいたことをお伝えしました。除雪契約期間は１２月１日から３月３１日迄、除雪範囲はマンションの駐車場とその前の道路、除雪時間は積雪１０ｃｍ以上の時に午前５時から７時までの間に実施し、費用の支払いは毎回月末に請求書を受領して翌月末払いと説明しました。
駐車場までご足労いただいて除雪の範囲を詳しく説明すると、「他のマンションの駐車場も除雪しているので除雪開始時間が少々遅くなり、午前７時３０分までに終わらせるということでいかがでしょう。仕事が混んでいるので、除雪契約期間は１２月２５日から３月３１日までとし、１２月中に１０ｃｍ以上の積雪があったときは１時間１万円となります。これまでの経験で除雪は１時間あれば十分ですし、１２月中旬過ぎまでは除雪するほど降雪がありません。見積書は２～３日のちに届けます。」と回答をいただきました。
2-2 ご厚意に感謝
第二期の理事会が実施した「駐車場除雪の実施時間」のアンケートで、午前７時半までの除雪で支障がないとわかり前記の条件で契約が成立しました。突然の寒波襲来で１２月１１日に１０ｃｍを超える積雪がありましたが、年度末決算で除雪費用は４７３，８００円と前年度より９２，７００円も安くなり、ご近所らの苦情もなくなりました。
１月末に除雪業者から「駐車場の雪を排雪するときに車体の下の圧雪もすべて除去します。３０分程度で終わるのですべての車を駐車場からだしていただけませんか。」と要望が寄せられました。２月１８日は快晴の土曜日、午前１１時に車を移動してもらうと、駐車場の雪はアスファルトの表面が現れるまできれいに除雪されて平らになりました。
駐車場から車両を出
しての除雪は効率的でも、建物の壁やブロック塀に張り付いた雪は重機で落とすわけにいきません。初代の理事長と理事と幹事は、雪かきを持って張り付いた壁の雪を落とす作業を行いました。３人の奉仕活動は２０年を超えても毎年続いています。
雪が解け終わった４月上旬、巨大なショベルカーの引っ掻き傷がトランクルームのたたきと北西側花壇の縁石についていました。連絡するとすぐに調査にこられ、謝罪して一週間以内に補修してくださいました。
１９９７(平成９)年度に再び理事長に選任され、これまでの除雪業者に新たな条件を提示して話し合いがまとまりました。契約期間は１１日早めて１２月１４日から３月３１日までとし、積雪１０ｃｍ以上の時は午前７時半までに除雪を完了する。車の下を含めた駐車場の特別除排雪は期間中に２度程度実施し、居住者はすべての車両を駐車場から移動する。建物や第三者へ損害を与えた場合は速やかに損害を賠償する。契約金額は、前年度と同様に４６３，５００円＋消費税となりました。
2-3 倒産で業者変更
２０００(平成１２)年４月４日に除雪契約をしていた建築会社が破産しました。この年度の総会で再び理事長に選任され、除雪業者を探さなければならりません。すると、倒産した建築会社の下請けだったという建築会社より電話があり、何度か除雪にうかがったことがあるというので現地を確認いただきました。
契約期間をさらに早めて１２月１日から３月３１日までとし、積雪１０ｃｍ以上の時は午前７時半までに除雪を完了する。車の下を含めた駐車場の特別除排雪は期間中に２度程度実施し、居住者はすべての車両を駐車場から移動する。建物や第三者へ損害を与えた場合は速やかに損害を賠償する。見積は前年度よりも安く、契約金額は４５０，０００円＋消費税となりました。
２００１年(平成１３)年２月９日発行の理事会報第７７号で「除排雪のご協力に感謝」をお知らせしました。
どこのだれが云ったのだろか、暖冬だというので降雪量は少ないだろうと安心していたら、ふること降ること。南側に並んだ車の間はすっかり埋まり、簡単にはドアが開かない状態となりました。おかげで管理組合は設立より８年目して大規模な排雪を経験しました。
２月４日（日）の午前１０時少し前にパワーシャベルが到着して西側の積雪を集め始めました。アスファルトまで剥がされないようにと、立ち会うため表へ出たとたんに肌を突き刺すような風が吹き抜けていきます。しかも、数日前の雨が凍りつき、駐車場の表面は見事なアイスバーンとなっていました。
アスファルトを傷つけない程度にアイスバーンを削ってもらいましたがその力強さと迫力には驚くばかりです。長い首の先端につけられたシャベルの動きを見ていると、映画のジュラシックパークに出てきたティラノサウルスが目の前にいるような錯覚を覚えます。丈夫な袋をかぶせて色をつけたら、生きているみたいだと子供たちが大喜びするでしょう。
１時間程度と思っていた作業はほぼ１２時ちかくまでかかり、駐車場全体の排雪量は製紙用チップ運搬用の１１トンダンプ１杯半もありました。この雪はミュンヘン橋の横から豊平川へ捨てられましたので、しばらくすると日本海に合流します。そのうち蒸発して雲となり雪となって来年戻ってくるかもしれません。寒い中をご協力くださいましたみなさま（現実はお２人）本当にありがとうございました。
2-4 条件で業者変更
２００７年(平成１９)年度の理事長として管理会社変更準備をしていた時期、隣のマンションの管理会社より素晴らしいという除雪業者を紹介されました。お会いすると、私でも知っている有名な庭園改修工事や設計施工などをされている造園の業者さんです。
建物周囲と駐車場を廻りながら話し合い、契約期間は１２月１日から３月３１日まで、積雪１０ｃｍ以上の時は午前７時半までに除雪を完了する。車の下を含めた駐車場の特別除排雪の要請があればシーズン中に３回実施し、居住者はすべての車両を駐車場から移動する。建物や第三者へ損害を与えた場合は速やかに損害を賠償する。東側駐車場前の道路と西側駐車場前の道路、建物北側の道路も除雪をしてくださるとおっしゃいます。
マンション周囲から積雪が消えることになり、見積金額は税込で４２万円。理事会の承認を得て除雪契約を結び、前年までの除雪除雪業者に長年お世話になった感謝の手紙を添えて契約の解除を通知しました。
３ ご近所との助け合い
3-1 雪置き場の変遷
相談役と道路交通部長と小企業は、居住開始当時から分譲マンションが建築されるまで丁字路の中心となる北側道路の「Ａ」地点に雪を捨てていました。分譲マンションの建設は１９９１(平成３)年に始まり、１９９２(平成４)年６月から入居が開始されました。
分譲マンションの管理会社が契約した除雪業
者は、駐車場の空きスペースである西端「Ｂ」に雪を積み上げていましたが、しだいに重機で建物の西側「Ｂ」と東側「Ｂ」へ雪を積み上げるように押し付けていました。
翌年に理事会が契約した除雪業者は、駐車場の「Ｂ」と生活道路「Ｃ」の右側に雪を積み上げました。通行の障害にならないよう１月下旬と３月上旬の２回、積雪をダンプカーで豊平橋に架かるミュンヘン橋の雪捨て場へ運んでいました。２０００(平成１２)年から契約した除雪業者も同じ方法をとりました。
２００７(平成１９)年、分譲マンションの道路を挟んで東側に１５階建ての分譲マンションが建築され、生活道路際の「Ｃ」に雪を置くことができなくなりました。
3-2 雪捨て場がない
２００７(平成１９年)年に契約した除雪業者は、南側駐車場の雪を東側道路「Ｃ」へ出してから北側の「Ｄ」へ積み上げました。西側駐車場の雪は西側道路「Ｃ」へ出して北側の「Ａ」へ積み上げました。その後、北側道路を広々と除雪して車の通行に支障がないよう配慮されました。
除雪作業中は「道路へ雪を出しておいてください、ついでに運びますから。」とサービスしてくれます。生活道路の除雪は、副会長をはじめ道路交通部長と小企業に歓迎されましたが、１０ｃｍ以下の降雪時に新たな問題が浮上しました。
積雪が１０ｃｍを超えないと除雪業者は現れず、個人住宅の駐車場には雪を置くところがありません。Ｔ字路の正面一帯「Ａ」は重機で押し付けられた雪が壁のようにななり、家の前や車の周囲を除雪した雪は捨てることができなくなりました。
3-3 排雪路を開けたが
２００９(平成２１)年１２月２７日の理事会報第２９３号で「ご近所の雪置場使用を理事会承認」をお知らせしました。
今年の冬期間も「１２・１３・１４番の駐車位置は雪置場(左側写真)」として使
用します。冬期間のみ「来客用の駐車位置を１３番→１５番」へ、居住者が利用された「会社の車の駐車位置を１２番→１７番」へ変更します。
例年通りに１２・１３・１４番の駐車位置へ一時的に置いた雪は、量が多くなったころに除雪車でサイクリングロード側へ押し付けてもらいます。
サイクリングロード側へ雪を押し付けると、左下写真のように山のような壁ができます。ご近所の方々は雪の捨て場がなくなり、１条５丁目方向へ捨てに行かざるを得なくなりました。駐車場の雪を押し付けるのは管理組合の都合ですから、ご近所の方々が雪を捨てやすいように１８年度から毎年、陸橋下へ通路を開けていました(下の中央と右側写真)。しかし、腰が病みだして無理が利かなくなりました。
ご近所の悩みを聞いても良い知恵は浮かびません。Ｔ字路の正面の雪をどかせて幅２ｍ奥行２ｍの雪置き場をつくりましたが、３～４日で満杯となるの、緑地帯の奥へ捨てることができるように通路を開けました。便利になったと喜ばれても道路の除雪車が来ると埋まってしまいます。
3-4 費用の負担申し出
昨シーズンの終わりと１２月１７日にご近所の方々から相談をいただきました。「毎年私達の駐車場の雪を捨てるところがなくなって困っています。マンション駐車場の雪置場に、私たちの雪も置かせていただけないでしょうか。サイクリングロード側へ雪を押し付ける費用を私たちも負担しますので、ご迷惑でしょうがご理解いただけないでしょうか」。
第１２回理事会で結果的に私たちがご近所の雪捨て場をふさいでご迷惑をおかけしていることから、雪置場の利用を承認しました。除雪業者へご近所の方々が「車１台分の排雪費をシーズン２千円を支払う」ことで了解いただきました。毎年継続しての利用となりますのでご了解ください。
ご近所の方々は除雪業者との話し合いを持ち、「車１台分の排雪費としてシーズン２千円を直接除雪業者へ支払う」ことになりました。この結果除雪業者は豪雪時でも気兼ねなく北側道路の緑地帯「Ａ」と「Ｄ」一帯に雪を積み上げるようになり、ご近所の方々も排雪に苦慮することがなくなりました。
3-5 度重なる周知
２０１０(平成２２)年１月１６日の理事会報第２９４号で「駐車場の１２・１３・１４番を雪置場に」をお知らせしました。
例年通り１２・１３・１４番の駐車位置へ一時的に置いた雪は、量が多くなったころに除雪車でサイクリングロード側へ押し付けてもらいます。ご近所の方々の窮状をお知らせした第１２回理事会で、ご近所の方々の雪置場利用を承認し、除雪業者と排雪の契約をして雪置き場の利用を開始しました。折から降雪が続いて大変喜ばれ、区分所有者みなさま方のご好意に感謝の言葉をいただきました。毎年継続しての利用となりますのでご了解ください。
２０１０(平成２２)年１２月１３日の理事会報第３３３号で「ご近所の雪置場利用を理事会承認」をお知らせしました。
例年通り１２・１３・１４番の駐車位置へ一時的に置いた雪は、量が多くなったころにサイクリングロード側へ押し付けてもらいます。サイクリングロード側へ雪を押し付けると山のような壁ができ、ご近所の方々は雪の捨て場がなくなり大変ご迷惑をおかけしてきました。駐車場の雪を押し付けるのは管理組合の都合ですから、結果的に私たちがご近所の雪捨て場を塞いでいることになります。
昨年の降雪前に話し合い、駐車場の「１２・１３・１４番」にご近所の方々が自宅前の駐車位置を除雪した雪を置いていただくことにしました。ご近所の方々は除雪業者との話し合いで、シーズンの排雪費合計２２千円を負担しています。毎年継続しての利用となりますのでご了解ください。
４ 不逞の輩が出現
4-1 災いの温床
２０１１(平成２３)年３月末の臨時総会で管理規約の改正を行い、理事を２年任期として半数交代制が承認されました。大規模修繕準備のため２００６(平成１８)年度から任期を延長している理事４名は、２０１２(平成２４)年度総会で全員退任するので理事２名を補充しました。さらに、２０１４(平成２４)年度は大規模修繕工事のため理事１名増員して７名という構成とし、区分所有者の約３分の１を占める人数となりました。
管理規約に定められている管理組合役員の業務は標準管理規約と一致します。「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う」。理事長が健在であれば何もしないことになるので第２項を設け、「副理事長は、防火管理者資格を取得し、第５４条７項の自主防災組織を編成して、人命と共有財産の保全に務める。」を追加しました。
理事は、「理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する」。第２項の「会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。」は、理事は１名のため「理事は、管理会社が提出した会計処理書類の内容を点検し、その結果を文書で会計処理書類に添えて理事長へ報告する。」としました。監事の業務は標準管理規約と同一です。
年度初めの理事会で理事長互選のときは「協力するから理事長を」と言われました。理事会の案内文書に、理事長が行った前月の業務を日付順に箇条書きにしていましたが「この仕事は私がやります。」との声はありません。「各自調べて次の理事会でお知らせください。」とお願いしても報告は皆無で、疑問が生じても管理規約で確認することもないようです。理事会に参加するだけが協力と思い込んでいるようです。
4-2 挨拶をしないから
大規模修繕工事が完了し、定期総会までの任期となった２０１２(平成２４)年１月の理事会で理事が不満を爆発させました。「駐車場の雪置き場をいつまで使わしているんだ。もうやめようや。」「どうしたんですか。」「朝見ていたら、どんどん雪を運んできて車のそばにまで雪を置いていくんだ。あれじゃ通路も埋まり車の乗り降りもできなくなる。置かせてもらうという感謝の気持ちが少しもない」。
冬期間は、降雪があるたびにマンションの玄関前と道
路を除雪してから、駐車場の自家用車の周囲を除雪してご近所の方々と挨拶を交わしていました。「車の周りを除雪してから雪置き場を見ていますが、車のそばや通路が埋まっているのは見たことがありませんよ」。
理事は言葉を続けました。「このあいだ通路に雪があったので、どかせと言ったら知らないと拒否した。貸してやってるのに、言うことを聞かない人達に雪置き場を貸すことはない。使用させるのはもうやめよう」。
理事の怒りは収まりそうもありません。「先日の日曜日にそばで見ていたのに挨拶もしないんだ。姿を見かけたら「雪置き場を利用させていただいて大変助かっています。ありがとうございます。」と挨拶に来るのが礼儀でしょう。」「昨年の暮れ、雪が降ったときに時に挨拶を受けましたよね。」「去年のことはいいんです。感謝の気持ちがあるなら、姿を見たらすぐ挨拶するのが当たりまえでしょう。それが礼儀でしょう」。
4-3 使用料を取れ
大規模修繕工事で増員した理事が「雪置き場はいくらで貸しているんですか。」と質問しました。「無料ですよ。ご近所の方々が利用していた雪捨て場をマンションが駐車場の雪を独占的に捨てているので、ご近所の方々は捨てることができなくなりました。駐車場の雪置場を利用することになったいきさつと、毎年継
続しての利用となることが理事会で承認されたと、理事会報で区分所有者へお知らせしています」。
増員の理事は続けました。「駐車場は有料ですよね。私たちが利用するときは駐車料を支払っていますが、ご近所の方々はなぜ無料で利用できるんですか。２台分のスペースですから毎月１６，０００円を３軒に請求すればいいでしょ。有料の駐車場を無料で使用させるのはヘンですよ」。
半数交代制で補充した理事の１人が「ご近所の人たちは、遠くても公園まで雪を捨てに行けばいいじゃないですか。それが嫌なら除雪業者を頼めばいいでしょう。駐車場の除雪費は私たちが払っています。無料で雪を置かせて、その排雪費まで負担しているのはおかしいですよ」。
4-4 助け合いが必要
時計の針は町内会館使用制限の２１時を超えていた。任期満了目前に出てきた不満に驚きながら、「除雪経験のない方々にお分かりいただけませんが、ご近所の方々の家の雪を公園まで捨てに行くのは大変な労力ですし、作業して
いる方々の多くは高齢者です。雪捨てることができる場所をマンションが独占的に使用しているので、一時的に雪を置く場所を提供しているのです。
雪置き場の排雪料金は、ご近所の方々が除雪業者と話し合って直接業者へ支払っています。管理組合としても雪捨て場が使えなくなると困りますからご近所との共助ということで譲り合っているのです。明日から雪を出す様子を見て、問題があるようなら注意します。」とその場を収めました。
２０１２(平成２４)年２月１３日付の理事会報第３６２号でご近所との共助関係を再度お知らせしました。
第９回理事会で「除雪業者を勝手に利用して、自宅前の道路を除雪させている。駐車場を雪捨て場に利用するなら駐車位置の使用料をもらうべきだ。」とのご指摘を招いたのは昨年暮れの理事会で了解を求めなかったことが原因と痛感し、理事長の職務怠慢を謝罪して心からお詫び申し上げます。なお、車の周囲を除雪している方々は、除雪車が雪置場からの排雪作業中にご近所の方々が運転手へジュースなどを差し入れ、感謝の言葉を添えているのをご存知でしょう。ご近所の方々の雪置場利用について、みなさまはどのようにお考えでしょう。
翌朝、道路交通部長が雪を捨てに来たので自家用車の横で見ていました。翌朝も雪を捨てに来た３人の作業を見てから、「いつもこの範囲に雪を置いているの。」と道路交通部長に声をかけました。「これ以上奥へ入ったら迷惑がかかるので、塀のブロックで位置を確かめて置いています。みんな感謝していますよ」。車のそばや通路に雪はありません。
4-5 私の好きなように
２月の理事会終了後、大規模修繕工事で増員した理事が「ご近所の排雪費はなんに使われているんだ。」と妙なことを口走りました。「業者に支払われた排雪費がどのように使われているかは知りませんよ。直接業者に聞いてください。」と答えました。２月の理事会で「ご近所の人たちは、遠くても公園まで雪を捨てに行けばいいじゃないですか。」と発言した理事が新年度の理事長になりました。
２０１２(平成２４)年１２月の上旬に、新町内会長から電話がきました。「理事長が自宅に来てさ、妙なことを言うんだよ。」「どうしたのさ。」「過去の除雪費はなんに使われたのでしょうねって聞くから、知りませんと答えたんだ。するとさ、前理事長より文書をもらいましたが文書なんか読みません。マンションの人はほとんど文書を読んでいないはずです、っていうのさ。」「へー、そうなの」。
新町内会長は続けました。「わたしは届いた文章はすべて読みます。当たり前のことでしょうっていうと、雪置き場の使用取決め書を作成したので利用者は記名押印して提出しなさいっていうのさ。３月に受領した文書がありますよっていうと、そんなものはいいんです。私の言うとおりにしてください。取決め書は副理事長には見せますが他の人には見せません、ってさ。理事会の決定ですかって聞くと、私は理事長ですから好きなようにやりますって。いいのかい、こんなありさまで」。
５ 使い込みの疑惑
5-1 疑惑の根拠を推測
大規模修繕工事で増員した理事が「ご近所の排雪費はなんに使われているんだ。」と口走り、新理事長が道路交通部長に「過去の除雪費はなんに使われたのでしょうね。」と質問しています。この理由を考えました。
除排雪費用の質問内容を推察すると、管理組合は駐車場の除排雪費用として４２万円を業者へ支払っていますが、ご近所の方々が駐車場の雪置き場へ置いた雪の排雪費用も４２万円に含まれていると考えたようです。
ご近所が支払った排雪費用は管理組合の収入に計上されず、なにに使われたのか使途が不明で現金は消えています。ひょっとしたら当時の理事長が着服したのではと考えたのでしょう。理事会に出席していた副理事長も監事もこの件について何も言いません。彼らも同じことを考えているのでしょう。
5-2 ご近所の費用負担
平成２１年度第１２回理事会で、駐車場の除排雪費は予定通りの４２万円で契約できたことを報告しました、この時に、駐車場の雪置き場にご近所の方々が雪を置くことが検討され承認されています。（雪置き場利用の理由は前述どおりです。）
ご近所の方々は排雪費用を無料とは考えず、応分の負担をすると除雪業者に見積もりを依頼しました。除雪業者も駐車場の雪置き場へご近所の方々が持ち込む雪は駐車場の雪ではないので、排雪にかかる費用は別料金と考え双方の合意が成立しました。
除雪業者はご近所の駐車場に止めている車の台数を調べ､一台につき一シーズン２千円の排雪料を算出し、ご近所の方々はシーズン前に一括して支払うことになりました。大規模修繕準備のため２００６(平成１８)年度から任期を延長している理事４名は、平成２１年度の第１２回理事会で排雪料負担の説明を聞いて雪置き場の利用を承認したのです。
5-3 営業はできない
駐車場の雪置き場をご近所に利用させて、利用料金を徴収すれば管理組合は営業行為を行っていることになります。総会の承認を受けずに営業行為を行うことはできず、管理規則違反となることは誰にもわかるはずです。
ご近所の方々は理事長の自宅へ持参して雪置き場の排雪費用を支払うのでしょうか、理事長が排雪費用を集金すべきなのでしょうか。いつ訪れるかわからない管理会社の職員がくるまで、理事長が排雪費用を保管する義務を負うべきなのでしょうか、疑問は数多く出てきます。
理事長が排雪費用を受領すれば、すみやかに管理組合の普通預金口座へ入金すべきでしょう。理事長は交通費を負担して管理会社まで届けに行かなければならないのでしょうか。それとも、振替手数料を負担して送金しなければならないのでしょうか。
普通預金口座への振替手数料を管理組合が負担することになれば、除雪業者への支払いは口座振替となるため、管理組合は再度振替手数料を負担することになります。これでは理事長も管理会社も仕事が増え、管理組合のメリットは少なくなります。
ご近所が支払う排雪費用が普通口座預金通帳に記録されると、法人税法の「公益法人等が収益事業に該当する事業にかかる業務の全部または一部を委託契約に基づいて他の者に行われている場合」に該当し、所得税納付の義務が生じます。管理会社の手数料要求に答えると、管理組合は納得できるほどの利益があるでしょうか。
この程度の知識は、マンション管理組合の理事であれば自ら学んでいなければならないことです。法人税法や所得税まで知らなくても、理事長が仕事をするのは当たりまえと高みの見物を決め込む人々には不可能でしょうか。
前理事長がご近所の排雪費用を着服したと推定した場合は、除雪業者の経理担当者へ金銭授受の照会をすれば事実関係を解明できます。ご近所の方々より、除雪業者が発行した領収証を見せていただくことも可能です。
確認もせずに憶測で着服を疑うような発言や、「過去の除雪費は何に使われた」と第三者へ公言しているのは明らかに前理事長の名誉棄損行為です。しかし、濡れ衣を着せられたのは不徳の致すところと、臍をかむより仕方がないのが現実です。
６ 公共物の破損
降雪時は午前５時からマンションの玄関前や駐車場の車の周囲を除雪し始めると、午前６時頃に駐車場除雪契約をしている除雪車が現れて運転手と挨拶を交わします。道路を広く開ける除雪車の音が聞こえると外へ出て運転手に挨拶します。除雪が完了して感謝のあいさつを交わすまで現場に立ち会いました。
除雪が完了するまで立ち会うのは、管理組合が除雪業務を発注しているからには、業務完了確認を行う必要があるからです。駐車場のブロック塀やバルコニーの帯部を損傷しないように注意を促し、契約通りに除雪業務が行われているか確認する義務があります。
駐車場から運んでくる雪は、道路の向かい側にある緑地帯に重機で積み上げるので、道路や縁石が損傷しないように注意を促さなければ賠償責任が生じます。町内会が陳情して整備が完了した道路を破損させ、放置していれば公共物破損であり市民税を無駄遣いさせたことになります。
理事長を退任すると、２０１１（平成２３度）年度と２０１２年度（平成２４）年度の冬期間は立ち会う役員の姿を見かけません。私は理事長ですから好きなようにやりますという理事長を選出した理事たちは見ているだけですから、道路の縁石は惨憺たる有様となりました。これを放置しているということはマンション管理業務も同様なのでしょう。
２０１４(平成２５)年の春を迎えても道路の縁石は破損したままになっています。マンション管理組合も町内会も見て見ぬふりです。市民の一人としてこのままの状態を見過ごすわけにはいかないと考え、６月２９日に除雪業者へハガキを出しました。
毎年、通行に支障のないようマンション駐車場内を除雪いただき感謝しております。さて、私共は平成２３年度末をもって理事長を退任したので、平成２４年度からは除雪時に立ち会い、業務完了確認には従事しておりません。しかしながら道路の縁石を見ると、除雪時に重機によるものと思われる損傷個所が多々見受けられます。
町内の北側生活道路の道路舗装と歩道確保や縁石の設置は、私共が町内会長として陳情を続けた結果、平成２１年１２月に工事が完了しました。このままの状態で放置するのはいかがかと存じ、ご足労いただき調査のうえ善処をお願い申し上げます。
わずか５２円のハガキ１枚で簡易補修され、晩秋に再度補修が行われました。そして、２０１４(平成２５)年１１月１４日の５時、初雪はマンションの周囲に１２ｃｍ積もりました。玄関前の除雪中にやってきた除雪車の運転手に挨拶をしてから、補修していただいた縁石を傷めないよう位置を確認してもらいました。あたりに人影はありません。
７ 自分さえ良ければ
２０１６(平成２８)年２月の早朝にマンション東棟の玄関前を除雪していると、除雪車が押し付けた雪山の上へご近所の方々が雪を投げあげています。私より若い方々と言っても７０歳を超えたご夫婦です。「どうしました。駐車場の雪置き場は満杯ですか。」と声をかけました。
すると、２００９年に駐車場の雪置き場を利用させて欲しいと申し出た方が、「今年から駐車場に雪を置かないでくれって断られたんだ。」と答えます。「なぜ。」「知らないよ。理事長に駐車場を利用しないでくれって言われたんだ。今年は雪が少ないから助かってるけど」。
手を休めた奥さんが「除雪で困るなら、マンションと同じように除雪業者を頼めばって言われてもね。」ボソットつぶやきました。姿を見かけたら「雪置き場を利用させていただいて大変助かっています。ありがとうございます。」と毎回挨拶に来るのが礼儀でしょう。」と憤慨していたひとが現在の理事長です。