１ 陥没する化粧タイル
２０００(平成１２)年４月末、築後８年目で西棟外玄関前のインターロッキングが陥没し始めたそうで、管理会社は建築会社へ修理を依頼して補修費用は３８，９００円と定期総会で報告しました。写真や見積書などは保存されず、どのような状態になったのか確認することはできません。
２００１(平成１３)年４月上旬に東棟玄関前のインターロッキングは北側の化粧タイルが陥没し、敷き詰められて
いる化粧タイルは少々沈下して一部はゆがんだ状態になりました。
２００１(平成１３)年５月６日の理事会報第８５号で、「外階段北側陥没穴と玄関周囲のアスファルト補修」をお知らせしました。
４月５日付け文書でアスファルト陥没穴の補修をいただき、続いて４月２５日付け文書で要請した現地調査は、５月１日午後４時から白石区役所土木センターの職員２名で実施され、休暇をもらって立ち会いました。
理事長の要請は「道路上の雨水がマンション東側の玄関前に流れ込み、途中にある排水溝は用をなしません。玄関前にたまった雨水は、敷き詰めてある化粧ブロックの下砂を流し去り、二年に一度は補修しなければなりません。
今年は雪解け水が大量に集まったので下の砂を流し去り、外階段北側には陥没穴ができました。幅５ｃｍ、深さ４０ｃｍもの穴が長さ１ｍに渡ってでき、補修業者に見積もりを依頼すると道路の下まで穴があいているので道路の補修が先と云われました。道路の補修を考慮いただきながら最善の方策を教えてください。」というものです。
２ いただいた助言
調査結果は「玄関前に道路上の雨水が溜まるような構造で、砕石を入れずに砂の上に化粧ブロックを並べているのは設計上問題がありすぎます。外階段北側の陥没穴ですが、ご覧のとおり地面の下に申し訳程度のモルタルを敷いて砂を乗せ、その上に化粧ブロックを並べているだけですから、車のタイヤなどが乗ればモルタルは割れます。そうなると、建物の壁や階段をつたい落ちた雨水や、道路からの排水溝へ向かう雨水が流れ込むようになるのは避けられません。
西側の玄関もそうですが、もっとも良い方法は、化粧ブロックと砂をすべて取り除いて砕石を入れ、階段の最下段の中間位から傾斜をつけて「全体をアスファルト舗装」にすることです。このままでは建物地下の基礎部分へ雨水が浸透し、土とコンクリートの間に隙間を造ってしまいます。補修費の削減も考慮されるなら、砕石を入れてから全体をアスファルト舗装することをお勧めします。」というものでした。
陥没穴には職場から持ってきた木材を挟み込んでいますが、２～３日雨が降れば穴は次第に大きくなって危険性が増します。理事長としては、砕石を入れて全体をアスファルト舗装するのが最善と考えています。
３ 美観を優先？
区分所有者にアンケートでご意見を求めるとお二人より、「美観をそこなうので購入したときの状態に復元すべき。」とのご意見をいただきました。
理事会では問題点を検討しました。大規模修繕の実施時期には区分所有者の修繕積立金月額の負担増が避けられず、２～３年後に実施される場合は不足額の臨時徴収も避けられないでしょう。年金生活者が増加して費用負担が重荷になることは明白であり、安価な費用で比較的長持ちのする補修は各世帯の負担を少なくできます。
しかし、美観の保全に努めたいとの願いも理解できるので、「購入時の状態に復元する場合」と「全体をアスファルト舗装する場合」の二通り見積もりを取り、修繕費用額と耐久度を示したうえで再提案することにしました。東側玄関前はもちろんですが、昨年補修した西側玄関前の化粧ブロック敷設部分も沈下し始めました。
４ 個人判断の対象外
２００１年(平成１３)年６月７日の理事会報第８７号に、「冷静な対応をお願いします共用部は個人判断対象外なのです」の記事が掲載しました。補修業者の現場確認があるので、陥没穴をふさいでいた木材を取り出していたときのことです。
東側玄関外の北側にできた陥没穴を埋めてくださった方がいらっしゃいます。いつ補修工事をするのか分からず、見るに見かねた善意で補修されたのでしょう。美観を損なうとイライラさせて申し訳ありません。お気持ちは痛いほどわかりますが、理事会として、立場上お伝えしなければならないことがあります。ご好意はありがたいのですが、せっかくの行為は共同生活を営む上でのルール違反となることを御理解いただきたいのです。
マンションの管理規約には、「第２１条 敷地及び共用部等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」「第３１条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。一、管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃。」という定めがあります。
管理組合は管理規約と使用細則の定めに基づき、総会で承認された事項の具体化などを理事会で話し合いながら遂行しています。インターロッキングの修繕については、２～３年おきに費用をかけて修復するのがいいのか、簡易修復で比較的長期間持たせるべきか、抜本的な大改修が良いのか、費用負担で苦しむことにならないかなどを含めて、将来的にもかなりの出費を伴うことから、区分所有者全員の合意を求める必要があると判断しました。
過日のアンケート結果から、更に二通りの見積もりを取ることになりました。見積書が届いた時点で再検討し、望ましい方向へむかって一定の結論を出し、再度ご意見を伺うことにしたとお知らせしています。
理事会はなんでもすぐにできる、というわけにはいかないのです。見積もりを取るにしても相手の都合もあります。生活を支える仕事をもっている関係で簡単に休みを取ることもできません。理事会の動きはできるだけ早めに理事会報でお知らせしています。予定よりも若干遅れていることは認めますが、投げ出しているわけではないのです。
共用部の状態を気づいた方が、自分の判断で補修しても良いとなったら大変です。本人の善意からでたことであっても、管理組合や理事会の存在を否定し共用部を私物化していると思われるのです。そして、事故が発生したら責任問題がつきまとうのです。よかれと思った行為が、どれほど大きな波紋を呼ぶか冷静にお考え下さい。どなたにも言えることですが、共用部を自分の都合で利用したり修復することはできないのです。ルールはあなた自身を守るためにあることをお忘れなく。
５ 登録業者の工事
２００１(平成１３)年６月７日の理事会報第８７号で「入居時の状態への、復元工事を決定！」をお知らせしました。
第七回理事会と修繕計画作成委員会での話し合いを受けて、理事会報第８５号で補修方法の提案を行いましたところ、工事実施について反対の方はありませんが、お二人より現状復元の希望をいただきました。理事会報第86号でお知らせしましたが、修繕費用額と耐久度を示したうえで再提案するため複数の業者に現場確認を依頼しました。
業者の見積もりに立会い、「購入時の状態に復元する場合」と「全体をアスファルト舗装する場合」の二通りの見積もりが必要と説明しますと、どの業者も「アスファルト舗装は美感を損なうので不適当です。きちんと工事をすれば、２～３年で沈下することはありません。」「じゃあ、これまでの工事はいいかげんだったということか。」「いいえ、私どもが工事をすれば簡単におかしくなることはありません。」といいます。
インターロッキングは階段一段目の中間まで高めにして道路側へ傾斜をつくり、これまでのように雨水が流れ込んで水溜りができないようにしてもらいます。
理事会は、札幌市競争入札参加資格者として登録され、建物修繕実績がありまじめな仕事が評価されている業者に「購入時の状態に復元する」ことを原則に、インターロッキングは階段一段目の中間まで高めにして道路側へ傾斜をつくり、雨水が流れ込んで水溜りができないようにする工法で、１６万５千円を提示した業者に工事を発注しました。
２００１(平成１３)年６月２３日の工事の様子を見て間違いに気付きました。土木センター職員の助言を忘れ、砕石を入れずに「購入時の状態に復元する」工事だったのです。
６ すばやい対応
２００２(平成１４)年４月中旬の巡回中にマンション北側道路のアスファルトに穴が開いていました。メジャーを差し込んでみると深さは１５ｃｍあり、体重で陥没したら足を骨折するかもしれません。
昨年補修した東棟インターロッキングの縁石角、測量の基点がある道路側が沈下しています。測量基点と道路の隙間にメジャーを入れると17cmの深さがありました。自転車が通り抜けていくこともあるので、陥没したら怪我をする危険性があります。
北側道路の穴があいた部分は、「ガス会社が工事をしたところなのできちんと補修するように云ってある」と、４年前に土木センターの維持管理係より説明伺いました。様々な事情があることは理解できますが、事故が発生してからでは遅すぎます。
土木センターの維持管理課長宛の補修依頼文書に、平成１３年４月１７日発行の理事会報第８３号を添付して持参しました。事情をご理解いただき一週間後に工事が終わりました。
７ 考えた改善策
２００３年(平成１５)年４月に入ると、東棟玄関前のインターロッキングが再び陥没し始めました。崩れた状態の化粧タイルの間へ、雪解け水が音を立てて流れ込んでいます。北側の道路と接する位置の化粧タイルも沈下が始まっています。インターロッキングへの立ち入りを禁止するため、百円ショップから購入した鉢に土を詰め、冬囲い用の竹を立てて紐を張りました。
２００３(平成１５)年４月１８日の理事会報第１３６号で「インターロッキングの改修工事」をお知らせしました。
北海道マンション問題支援ネットワークの元代表が推薦された業者で、昨年代表がお住まいのマンションでインターロッキングが広範囲で陥没したのを見せていただき、その修繕を担当された業者の工事結果も見てきました。道内一の技術をお持ちとうかがっています。
パートナーの一級建築士をお招きして見積内容を検討しました。この結果、後者の提案された修理方法と費用が妥当とされ、事故防止と美観を損ねることから、平成１４年度の修繕費で早急に工事をすべきと決定されました。
上部左の写真でわかるように、道路のマンホールよりも位置が低いので雨水や雪解け水がインターロッキングへ流入して砂を流し去ります。陥没状況を見に来られた二業者は、このまま放置すると雨が降るたびに陥没してあと６０～８０ｃｍは下がるので早めの修繕が必要とのことでした。
インターロッキング全体を玄関外階段一段目と同じ高さに引き上げて、表面は入居した当時と同じ状態に復元します。インターロッキング外側にある長方形の縁石を、玄関外階段一段目と同じ高さのものに交換して水の浸入を阻止する方法を考えました。
理事長が考えた改善策での見積書がそろったので、５月１２日開催の理事会へパートナーの一級建築士をお招きして見積内容を検討しました。一社の費用が妥当とされ、事故防止と美観を損ねることから早急に工事をすべきと決定しました。
８ 侵入水を遮断
２００３(平成１５)年６月３日の理事会報第１３７号で､インターロッキングの改修工事終わる」をお知らせしました。
５月２６日の午前８時より午後３時にかけ、東側インターロッキングで強風に舞い上がる砂を頭から浴びながら工事が行われました。砂利をつき固めて砂を入れ、三種類の石を規則正しく並べていくと敷地が変形していることがわかりました。階段部分より庭園側東角（測量基点）は１０ｃｍほど南側へ広くなっています。しかも、石の組み合わせは規則性を保つと変形し、建築完成時点は三種類の石が正しい配列になっていないことも分かりました。
このままでは美観が損なわれると、電動カッターをもちいて誤差３ｍｍ以内という精度で石を切り出し、不足した長方形の大きな石四個を倉庫へ取りに戻って補充されました。工事の内容は写真でお分かりいただけると思いますが、インターロッキング施工は道内一といわれる施工会社です。
排水枡よりインターロッキングが低いので、雪解け水が流れ込んで砂も砂利も流されました。すべてを取り除いて穴を塞ぎ、全体を高さ１５ｃｍの縁石で囲み、砂利を入れて突き固めてから、砂を入れて石を敷き詰めました。平らになるように機械で突き固め、縁石の外側を測量基点の高さまでアスファルトを敷き詰めて、踏み外すなどの捻挫事故を防止し、雪解け水や雨水が滞留しないように傾斜をつけました。工事費用は税込で１７３，２５０円です。
インターロッキングの全体を高さ１５ｃｍの縁石で囲み、縁石の外側を測量基点の高さまでアスファルトを敷き詰めて踏み外すなどの捻挫事故を防止し、雪解け水や雨水が滞留しないように傾斜をつけました。
で道路から流れ込んだ雨水や、建物の外壁を伝った雨水が地盤の弱いところに集中して浸透し、内部の砂を流し去ったと考えられます。道路縁を東棟まで調べましたが他に陥没しそうな箇所は見つかりません。陥没している一帯は植木鉢に滑り止め材を詰め、百円ショップで購入した「危険地帯表示シート」を張っておきました。
う勧められました。大小の石をつめ込んで土を入れてならす程度の簡易的な補修であれば、郊外へ出かけた折に河原の石を拾ってくれば何とかなります。この程度で費用をかける必要性はないと考え、申し訳ないと思いましたが補修工事をキャンセルしました。
ちた小さな砂利や砂が堆積しています。これが黄色の線を覆って駐車区域が見えなくなっている部分があります。砂状のものを掃き集めて陥没穴へ埋めた石の隙間へ流し込みました。何度も体重をかけて石が動かなくなるまで砂を入れて敷石を並べました。プロの仕事に遠く及びませんが安全性は問題ないようです。
剥がれ落ちた砂と砂利を集め、今月初旬に補修した西棟玄関前のタイルをはがしました。１０リットルのバケツで水を流し込むと見る間に吸い込まれていきます。３０ｃｍの細い鉄棒で全体を突き刺すと大きな音をたてて水が吸い込まれていきます。
刺し７０リットルを超えると浸透が鈍りました。下地の表面をならしてタイルを並べタイルの隙間に砂を詰めて再び水で締めました。専門家の知恵を導入したので再陥没は防げるでしょう。
奥さんが身体障がい者で車椅子を利用しているため、風除室の扉が開けられるように除雪は欠かせないのです。管理組合の役員は西棟に２名いますが、除雪する姿を見たことはありません。歩道上に積もった雪は踏み固められ、週二日勤務の管理員がくるとポーチの幅だけ除雪してくれます。
を通ると、気温の上昇で雪解け水が歩道上に水溜りをつくっています。インターロッキング内へ水が入ると、平成１５年の東棟同様にタイル下の砂が流されます。砂が流されたタイル上を歩くと陥没し、駐車場や駐輪場の利用者がケガをする恐れがあります。
した。他の雨水枡は厚い氷に覆われていたので、前の管理会社が管理用物置に置いた塩化カリウム（融雪剤）を撒きました。賞味期限切れで効果はありません。
２６日のラジオ体操へ向かうときに倒壊が始まっていました。雨脚が速くなったので周囲にテープを張り通行禁止にしました。
はしで壊して砂を入れながら４０分ほどかけて水締めをしました。水締めは土に水を散水飽和させて見かけの粘着力をなくした後、水切りをすることで締め固める工法を指し、砂に対して有効とされています。１番の車止め基礎補修時、作業にこられた方に教わったのが役に立ちました。また、縁石までのタイルを剥がしたことで、水道本管から建物までの給水管を敷設した工事で、仕上げがきちんとしていることを確認できました。
たつの石に巻きつけて駐車場側から歩道まで一直線に張り、高さをそろえてタイルを敷き直しました。勾配をみながらの作業でも左奥の陥没した一帯に敷く砂の量が少なかったようです。若干へこんでいるのが気になり、２９日午前５時からタイルを１０個ほど剥がして砂を入れ直しました。
