はげちゃんの世界

人々の役に立とうと夢をいだき、夢を追いかけてきた日々

第62章 修繕積立金の根拠

2018年10月6日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、木村純札幌支部長の講演「長期修繕計画の必要性」の要約と、私の災害体験です。

1 初めて遭遇した災害

 1-1 台風21号の災害

台風21号は、非常に強い勢力で9月4日12時頃に徳島県南部に上陸したあと、日本海へ進んで速い速度で北海道に接近した。5日0時には奥尻島の南南西約140kmに達し、その後、暴風域を伴ったまま北海道の西海上を北上して、5日9時には間宮海峡で温帯低気圧に変わった。

北海道に台風が近づく3日前から湿った空気の影響で雨が降り始め、4日から5日にかけて台風の前線の影響で雨が強くなり所々で激しく降る大雨になった。また、台風の影響で風速20メートル以上の暴風となり、日本海や太平洋西部を中心とした地点で、最大風速が観測史上1位を更新した所もあった

ゴウゴウとうなりをあげて吹き荒れる風の音で、東札幌の我が家で5日の午前2時に目覚めた。マンションの近かくでバタンバタンと言う物音が聞こえるが、六階のベランダから街灯の明かりが届く範囲を見回しても音の発生源が確認できない。

午前2時8分に訪ねてきた五階の住人が、避難はしごを収納している避難ハッチの蓋が開いていると告げた。真っ暗でベランダの床が見えず、雨の中をパジャマ姿で這い出て蓋を締めた。ハッチにはロックが付いていないことが分った。

暴風により人的被害、住家・文教施設の一部損壊、国道や道道の通行止め、JRの運休などが発生した。直径20センチの樹木は幹の中央で裂けるように折れ、公園やサイクリングロードなどでは何本もの大木が倒れた。

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 1-2 胆振東部地震

  1-2-1 地震の体験

翌日の9月6日3時7分にいきなりガタガタガタというものすごい揺れで目覚め、しばらく布団の上で様子を見ながら直下型地震かなと考えていた。震度5強の揺れが治まったので照明やテレビのスイッチを入れると停電である。

携帯用マイクロテレビでニュースを見ると、NHK札幌放送局は職員が自分のことに追われて情報発信はなく、東京からの報道では他人事のようで現実味が伝わらない。チャンネルをSTVにすると、地元の放送局は地震の速報を伝えていた

自宅の家具類は防振対策をしていたので動くことはなく、被害は食器棚の扉が開き飛び出した百円ショップで購入したコップとワイングラスが各2個だった。ガスと水道は使えたのでほっとしたが、困ったのは冷蔵庫で保管している作り置きの食材である。

乾電池は4種類を保管し携帯ラジオは三台あり、食料はレトルトの八宝菜・酢豚・中華丼・タコス・ポトフ等と、缶詰め類を十日分ほど備蓄していた。携帯用マイクロテレビは太陽光で充電できても満タンにならないうちに太陽が隠れてしまう。

北電のブラックアウトは想定外ではなく、原子力規制委員会の指示を無視して自己判断に拘り続けた結果、今回の地震で泊原発は外部電源を喪失し非常用ディーゼル発電機6台を起動して、燃料プール内の核燃料の冷却を維持している状態となった。

泊原発が稼働すれば十分な電力を確保できると対応策を考えず、苫小牧火力発電所は施設内設備損傷により復旧に長時間かかることを想定した訓練を一度も行っていない。町内とマンションに電気が来たのは40時間後の7日19時だった。

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  1-2-2 地震の状況

日本列島で発生する地震は、列島の下に沈み込む海側のプレートの動きによって起こる「海溝型地震」と、内陸のプレート内部で発生する断層運動によって引き起こされる「活断層型地震」のふたつがある。

石狩低地は厚さ5km以上の堆積物に覆われる堆積盆地である。その西側には複数の活火山が分布し、特に支笏カルデラは石狩低地の南部全体を覆う火砕流を噴出してきた。低地帯の東縁には石狩低地東縁断層帯が発達し、その東側には第四紀に隆起した馬追丘陵が発達する。

最近の海域調査の結果によると、石狩低地東縁断層帯は海域へも海岸から40キロ以上連続している可能性が高い。断層帯は逆断層が厚い堆積物中に発達するため、地表付近では断層は伏在し、撓曲帯や活褶曲が発達する。

南部では支笏湖の火砕流堆積物に覆われ、褶曲や撓曲帯の分布が複雑でわかりにくくになっている。反射探査などによって明らかにされた地下構造は、多くの褶曲が低角逆断層の上盤に発達することを示し、断層帯全体が低角で東側に連続すると考えられている。

胆振東部地震は、内陸で通常発生する地殻内地震よりも深い場所で未知の断層が動いた逆断層型の「地殻内地震」で、震源は深さが約37キロとより深い場所で発生しているとされた

北海道胆振地方中東部で発生したマグニチュード6.7の地震により、胆振地方で最大震度7を観測して大規模な被害を伴った。震源地は胆振郡厚真町(あつまちょう)で、札幌市清田区や東区でも大規模な液状化現象が発生した。

東北東から西南西方向に圧力軸を持つ逆断層型で、石狩低地東縁断層帯より深い位置で発生した地殻内地震である。その後M6.7の地震の震源を含む南北約30kmの領域で減衰しつつも活発な状態が継続し、11日16時までに震度4以上を観測した地震が6回発生している。

震源断層は、深さ約15kmから31kmまで垂直に近い角度で伸びており、断層の幅は16.3km、長さは14.9km。震央付近では最大7cmの地盤隆起があり、その東側では最大4cmの地殻変動が観測されている。

今回の地震について、国土地理院は地球観測衛星だいち2号やGPS衛星による地殻変動データを解析して断層面を立体的に表した画像を製作した。解析の結果、地震を引き起こした断層の上端が深さ約15キロまで達した可能性があることがわかった。このため、地震調査委員会は「石狩低地東縁断層帯の深部が動いた可能性を否定できない」として当初の見解を修正している

北海道胆振東部地震は、震度7を観測した6回目の地震である。

回数発生年月日名称別名
0回目1948年 6月23日福井地震翌年震度7とされた
1回目1995年 1月17日兵庫県南部地震阪神淡路大震災
2回目2004年10月23日見井形中越地震
3回目2011年 3月11日東北地方太平洋沖地震東日本大震災
4回目2016年 4月14日熊本地震の前震
5回目2016年 4月16日熊本地震の本震
6回目2018年 9月 6日北海道胆振東部地震

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 1-3 知っていれば慌てずに済む

札幌市内のマンションでは次のようなことが起きていた。
 ・ テレビのニュースが見れない
 ・ スマーフオンや携帯電話の充電ができない
 ・ エレベーターが動かない
 ・ オートロックが作動しない
 ・ 給水場に行くのが大変だった
 ・ 電化製品が使えない
 ・ 風呂に入れなかった
 ・ その他


 給水場は満員で、順番待ちで相当の時間がかかった。


 この外にも多くのことでも日常と違っていたと思われるが、給水方式の違いで断水しないマンションがあった。


 受水槽式のマンションには受水槽まで水は送られていた。受水槽方式のマンションは停電で揚水ポンプが動かないため各住戸では断水状態になっていたが、受水槽まで水は供給されていたので受水槽から取水は可能だった

直結加圧方式のマンションは停電で高層階まで水を送るブースターポンプは動かないため、全住戸に水は供給されていなかったが、水圧が高い地域では10階近くまで水道水が届いていた。

ところが、管理組合内で水の供給に関する情報は共有されていない。新任の理事たちは先輩が残した資料を確認せず、建物や設備の状態を点検するのは管理会社の仕事として、自ら確認することはなく名前を貸しているだけという無責任な状態が多い

直結加圧方式や直結直圧方式などを採用しているマンションは、道路下に敷設されている水道配管が無事であれば、給水場まで行かなくても済んだのである

水道局の定めにより、非常・故障時用の直圧共同水栓を設置することがマンションに義務付けられているので、今回のような地震災害時には直圧共同水栓の利用は可能である。


 災害に備えるために肝心なのは、ルールとコミュニティである
 ・ 管理組合内でのルール化とコミュニケーションが大事
 ・ 非常時の取水方法(受水槽、直圧共同推薦の設置場所や取水のルール)の確認や各
  住戸への連絡方法
 ・ 体の不自由な方や独居世帯の把握・対応、助け合いのルールも管理組合として必要

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2 計画はなぜ必要か

 2-1 修繕積立金の根拠と建物維持

なぜ長期修繕計画が必要なのか。それは、「生活資金確保」と「計画的な建物の維持と管理」が必要になるからである。長期修繕計画はこれからの30年を視野に入れて作成し生涯における生活設計を見据えるための指針として必要となる

劣化による修繕時期の前倒しや価格の変動が以前より高くなるケース等を考え、社会環境の現状に合わせて5年ごとに見直しが必要となる。
 ・ 修繕費用の高騰
 ・ 消費税などの税金尾UP
 ・ 修繕時期
 ・ 修繕尾内容(箇所と仕様)

国土交通省の、ガイドラインに基づく書類の整備がきちんと行われていることが重要です。図面・保証書・過去の大規模修繕関連書類が整理保管されているか。

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 2-2 修繕積立金不足の原因

修繕積立金が不足する原因として挙げられるのは次の項目です

① 修繕費用の高騰
  ・ 3.11震災移行の材料・人手不足
  ・ 東京五輪による建設ラッシュ
  ・ アベノミクスによる建設ラッシュ
  ・ 自然災害による材料・人手不足

② 消費税の値上げ
  ・ 2019年10月より、8%から10%に引き上げ

③ 生活水中の向上
  ・ 施設付きマンションの維持管理
     プール、浴場、サウナ、屋上庭園など
  ・ セキュリティ対策
     オートロック、防犯システム、警備会社など

④ 駐車場収入の減少
  ・ 自家用車を持たない世帯が増加
  ・ 収入が積立金に加算されていると減少どころか維持管理の支出を逆転する
  ・ 新築時における車両台数の判断ミス
  ・ 機械式駐車場の維持費の増加
     屋根なしの機械式駐車場は想像以上に維持費がかかる。5~10年ごとに鉄部
    塗装と車路部分の補強が必要。使っていない部分も維持費はかかる。
  ・ 空きスペースの増加
     駐車場先任者の配置やセキュリティの問題、税金の関係で賃貸できないケース
    が多い。

⑤ 新築時における計画の甘さ
  ・ 一定規模以上のマンションには付置義務があり、規模に応じて駐車場を設置しな
   ければならないという条例がある。
  ・ 国交省の「駐車場付置義務制度」の下で、各自治体に設置の条例が作られる。
  ・ 昨今の車離れの状況から各自治体において緩和の方向で検討されているが、自治
   体によって温度差がある。
  ・ 札幌市では商業地が検討対象となっている。

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 2-3 修繕積立金の影響

① 修繕周期を何年で計画するか
  ・ 多くの管理組合は国交省ガイドラインにそって12年周期で大規模修繕を計画し
   ている
  ・ 防水の膨れ・塗装の剥げ・廊下シートの剥がれなどは、部分補修で対応可能な場
   合もある。


 ② グレードアップするか否か
  ・ 防犯のための設備や対策が不十分なマンションもある
  ・ マンションのセキュリティ強化は欠かせない


 ③ 組合員の要望をどこまで含めるか
  ・ 組合員へのアンケートの修繕希望より修繕実施の検討

組合員アンケート修繕・改修内容実施
裏玄関に雨が吹き込むオートロック門扉の屋根新設
(二箇所)
換気ガラリがさびている換気ガラリ交換(自然吸気用)×
竪樋支持金物が錆ている竪樋支持金物交換×
ベランダの配水管・蛇口が錆びている配水管と蛇口置交換×
共用玄関の自動ドアをスムーズに通りたいキーレスエントリー改修工事
解錠タグ使用
×

④ メリット・デメリットをどう見定めるか
  ・ 二つの修繕方法のメリット・デメリットをを比較し、予算とかけ離れた際にどち
   らを採用するか。

  ベランダと共用廊下の防水工法の比較をすると

項目全面改修部分改修
メリット 複合防水を行うと耐久性が上がる
 次回の大規模修繕まで、きれいな状態が続
 次の大規模修繕では部分補修で済む
 工事費が全面改修に比べ5.050万円で(経費・税別)安い
デメリット 工事費が部分補修に比べ5.050万円(経費・税別)高い 防水が重ならないので、端末シートが切れるとシートの裏に浸水の可能性が高く、漏水につながる
 改修時期が15年未満となる可能性が高い

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 2-4 修繕積立金が不足の場合

いずれの場合も、組合員に対して事前資料の配付を数回実施し、丁寧な説明を重ねて総会決議へ臨む。概ね大規模修繕の二年前(調査・診断)から、長期修繕計画案と共に計画的に検討する。

① 修繕積立金の値上げ
  ・ 工事概算金額書の作成

② 実施時期と提案方法
  ・ 劣化数量がリアルな数値に
     ひび割れ・タイルの剥がれなど

③ 金融機関から借り入れ
  ・ 想像ではなく明確な金額提示

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 2-5 実施時期提案方法

できるだけ早い段階で、管理組合として議論を始めておくことが、マンションの価値を維持するうえにとても重要となる

均等積立方式段階増額積立方式一時金徴収方法
積立方式計画期間中に必要とされる修繕費用の総額を計画期間の月数で割った額を徴収する方式数年ごとに段階的に値上げする方式大規模修繕工事など多額の費用を要する時期に、各戸から一時金を徴収することを前提とする方式
デメリット戸痛から均等積立方式を採用する場合、一度に大きな値上げとなる場合がある計画通り値上げしていかないと不足金が生じる可能性がある。途中で反対者が出る恐れも一度に多額の資金を用意する必要があるので、負担が大きく、容易できない人が出る

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 2-6 金融機関からの借り入れ

① 借り入れに条件あり
  ・ 管理費・修繕積立金の滞納者の割合が10%以上あると借り入れはできない
  ・ 毎月の返済額が毎月徴収する修繕積立金尾額の80%以内であること
  ・ 管理費または組合費により充当すべき経費に、修繕積立金を充当できることを管
   理規約または総会の決議で決めていないこと

② 次回の工事で再度資金不足
  ・ 今期は解消できても、次の大規模修繕では借入金上乗せする、または修繕積立金
   の値上げが必要になる

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 2-7 修繕積立金の節約

① 低額工事に騙されない
    第三者の意見を求める、価格や会社の信頼度を検討するなど

② 給水管尾構成工事はダメ
    管内部のラーニング塗料に人的被害など問題があります

③ 必要以上の贅沢をしない
    無効30年間を見据えて検討する

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 2-8 延期できる修繕箇所を探す

設計事務所と一緒に検討しできるだけ延期します。補修が切れていても、早急に工事しなくても済む場合もあります

① 屋上防水

② 共用廊下・階段

③ 給排水管の更新

④ 給排水管の付属機器

⑤ 屋外施設(遊具・外構・手摺りなど)

⑥ サッシ、玄関扉の取り替えなど

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3 長期修繕計画の必要性

 3-1 しっかりした相棒を選ぶ

同じ工事をしても差があります。10年足らずで劣化が著しいマンションと、15年たっても問題のないマンションでは何が違うのであろう。

修繕周期15年システムでは、工事監理のチェックリストの考え方を1回目の大規模修繕は12年目で実施し、大規模修繕では新築時より良い材料を使用することをモットーにしています

しかし、良い材料を使っても、チェック漏れや施工漏れ、施工不良があれば意味がありません。施工不良を防ぐ最良の方法は「技術者のモラル」と「厳格なチェック」であり、高い施工精度がポイントになります。これにより修繕周期を伸ばせるはずと考えました。

修繕積立金の不足を解決したいと考え、周期を伸ばすことで資金計画を楽に、不良工事をなくして余計な支出を抑えを、大規模修繕尾わずらわしさを軽減したい。少しでも節約して安心なマンション生活を送っていただきたいと願っています

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 3-2 修繕計画のまとめ

① 大事な修繕積立金の活用
    ムダ使いせず、中長期的視点が必要

② 将来を見据えた計画になっているか
    修繕費用、消費税、生活水準への対応

③ 駐車場収入は独立した会計に
    修繕積立金や管理費に繰入せず、分割した会計に

④ きちんとアドバイスできるパートナーを
    資金計画の「大事さ、総合的判断ができる会社を

長期修繕計画は、その時々の現状に合わせた見直しが必要です

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謝辞:文中に掲載しました写真類は、講演のレジメから転載させていただきました。ありがとうございます。