10 マンション管理講座
10-1 講座へのお誘い
２００２(平成１４)年５月２６日発行の理事会報第１１７号で「北海道主催のマンション管理講座」をお知らせしました。
５月２５日、６月１５日、７月１３日の３日間に分けて、大規模修繕と長期修繕計画についてのマンション管理講座が開催されます。とくに、５月２５日、６月１５日の２日間は連続した大規模修繕に関しての講座で、直面しているマンション居住者必見の内容となっています。
講師は北海道マンション問題支援相互支援ネットワークの主宰者で、マンション管理士の寺地信義さん（以下、「寺地さん」という。）です。先日要修繕個所を撮影した写真を記録したＣＤ－ＲＯＭをお渡ししましたので、自らのマンションは自らが守ると立ち上がった私たちのマンションにおけるマンションツアーで参加住民が発見した修繕個所。マンションの劣化程度と修繕規模、ここに注意して修繕計画をと分りやすく解説してくださる予定になっています。「山崎さんがみなさんに説明するより、私が説明したほうがみなさん理解されます。できるだけ多くの方々を講座へ動員してください。」とお話いただいたのですが、（中略）副理事長さんと元気いっぱい明るくご協力くださるＳさんの三人で、皆様のお役にたてる情報を聴いてまいります。
10-2 管理講座の内容
２００２(平成１４)年６月２日発行の理事会報第１１８号で「劣化状態の写真を見て背筋に冷や汗」をお知らせしました。
５月２５日と６月１５日の２二回に分けて開催される「長期修繕計画」の第一回目は１５０名の参加者で熱気に溢れました｡興味をもたれて参加された区分所有者のほかは、大多数が管理組合の役員と修繕委員で、他のセミナーなどで顔見知りになった方々も多数おられ、最後まで私語も聞こえず真剣に拝聴していました。
マンションは、生い立ちから住民の意識まで百棟百様です。ところが、自分のマンションの状態を客観的に把握している管理組合はそう多くありません。マンションツアーを実施して参加者全員で確認されたところもありますが、どのような方法をとれば自分の住むマンションの現状を把握できるでしょうか。
修繕の準備作業は「自分たちのマンションを知ろう」が導入でした。講師の寺地さんは、修繕の相談を受けて診断されたマンションの劣化状態を撮影した写真を投影しました。どの写真も息を呑む惨状で、人目に触れない部分の劣化状態が映し出されるたびに背筋を冷や汗が流れました。
まず、資料を整備することが修繕の準備作業と位置付け、次のチェック項目を挙げられました。
チェック１ 竣工図書やパンフレットなどの図面類が保管されています
か。（販売期間中にもらったパンフレット類は大変重要な資
料です。コピーでもよいので保管しておくこと。）
チェック２ 共用部が明確になっていますか。（共用部を自己都合で利
用している人がいれば大変です。）
チェック３ 長期修繕計画はどうなっていますか。（５年も前のものは
現状に合いません。）
チェック４ 修繕積立金はどうなっていますか。（住宅金融公庫が基準
として示した額を超えていますか）
チェック５ これまでの修繕の実績はきちんと記録されていますか。
（なにをどのように直しましたか。）
チェック６ 修繕「カルテ」を作成しましょう。（階段室などは内科、
外壁は外科、配水管は循環器科などと分類して記録すると便
利です。自分の体に置き換えることで親近感が沸いてきま
す）
目として挙げられた資料類はここ１年でほぼ集約できました。ただし、マンションツアーに参加された方々はチェック２について問題がある場所を発見し、懸案事項となりました。総会までに撤去されるようお願いいたします。
マンション管理センターから出ている「計画修繕工事のすすめ方」は、計画の進め方に修繕委員会の運営細則例など資料が豊富ですから、管理組合の役員は参考書としてご利用いただきたい本です。余裕があれば、修繕委員の方々も座右に置かれるべきでしょう。（私たちのマンションでは、居住されている全区分所有者へ配本しています。）
11 無料の建物診断
２００２年(平成１４)年６月１０日発行の理事会報第１１９号で「技術者３名の目視調査」をお知らせしました。
６月８日午後１時２０分、大規模修繕コンサルティング業務費用の見積もりを依頼していました建物診断建築設計協同組合（以下、「建診協」という。）の技術者が３名おみえになり、２時間にわたって施設設備の目視調査を行いました。
最初は西側五階屋上の防水状態を確認しました。管理会社を通してマンションを建てた建築会社に点検をお願いしていましたが見捨てられた状態のため、マンションツアーで発見した防水層のふくらみを見ていただきました。素人は笠木と防水層の接点から水が浸透して膨らみ、水が抜けたあとに空気層ができていると推定していた部分です
打診棒で広い範囲を叩きながら反響音を聞いていましたが、防水層を銀色の太陽光反射材入り防水塗料を塗布するだけで、まだまだ持ちますという判断でした。
下の戸室で雨漏りがするようになったら、全面の防水層を取り除いてやり直さなければなりませんが、それまでもたせたほうがいいでしょう。屋上防水は一般的に三層構造になっていますから、一箇所を切り取って内部を見るというわけにはいきません。切り取った部分は一層だけ防水層を貼り付けますから、接着部分劣化による雨水浸透のほうが恐ろしいのです。
これは躯体コンクリートと防水層を密着させる接着剤がはがれて、その間に空気層が出来たものと思います。どこも雨漏りがしていなければ、このままにしてもたせましょう。変に触るよりも、もつだけもたせるというのが屋上防水の基本です。
西側階段室を６階から１階へ下りながら壁面ひび割れの状態とパイプスペースの内部状態を確認しました。パイプスペースの覗き込んだ技術者の見る目のすごさに驚きました。そんなものまで見ているんだという感じです。
北側外壁と窓下のシーリング、エフェロレッセンスと浮いているタイルの状態を点検して、東側五階屋上の状態を確認しました。西側と同様に、打診棒で広い範囲を叩きながら反響音を聞いていましたが、防水層を銀色の太陽光反射材入り防水塗料を塗布するだけで、まだまだ持ちますという判断でした。
引き続いて六階屋上へ出てシーリング手抜き部分、浮いているタイル、割れているタイルなどを点検して、東側階段室を６階から１階へ下りながら、壁面ひび割れの状態とパイプスペースの内部状態を確認しました。
（中略）東側外壁のシーリングとタイルの状態を点検して南側へ回った途端、バルコニーの亀裂を見るなり技術者はしゃがみこみました。まねをして腰をかがめると、バルコニーの下は見るも無残なエフェロレッセンス。
技術者にピッタリ寄り添ってバルコニーの防水方法をお聞きしました。続いて、フェンスの付け根がグシャッグシャになっていると指摘されたお話をしますと、だれがそんなことを言ったんですかと苦笑していました。フェンス全体の補強状態は問題なく、付け根にシーリングをし直してきちんと覆うことで問題はなくなるそうです。トランクルーム内部床のエフェロレッセンスは、扉枠の周囲のモルタル劣化と吹き込みによるものと考えられるそうです。
西側外壁もシーリングの劣化とタイルの状態を見て、自転車置場より受水層内を点検しました。架台のサビ発生で塗装しなおした話をしますと、壁の周囲が乾燥し受水槽外観に水滴がない状態を確認して疑問をもたれていました。現状では、それほどひどいサビが発生する要因はありえないとのことでした。
建診協のみなさんには隅々まで調査いただき、補修方法を具体的にお教えいただきました。心から感謝しています。ありがとうございます。
12 建物診断の説明会
12-1 コンサルティング研修会
２００２(平成１４)年９月７日発行の理事会報第１２３号で「大規模修繕コンサルティング研修会」をお知らせしました。
８月２日と８月１０日の二回、シルバー建築診断グループと建診協より講師をお招きして大規模修繕のコンサルティング説明会を開催しました。２日は役員３名のみの参加で顔から火が出るような恥ずかしい思いをしましたが、１０日は在住区分所有者の１／３に当たる６名の参加を得てホットしました。
説明会では、管理組合と工事施工業者の間に立ってコンサルティングが果たす役割、マンションの現状を把握するために建物診断の必要性などのお話をいただきました。大規模修繕は全部を一度に直すこととの錯覚に捕われていましたが、二度の説明会で「建物診断の結果に基づいて修繕の優先順位をつけて実施する」ことがベターであることを学びました。特に、バルコニーの床面とその裏側、フェンス支柱付け根の劣化は著しいとの指摘を受けました。
最近建物の周囲を回るとエフェロレッセンスをあちこちに見かけます。外壁のシーリングを指で押しても弾力がほとんどありません。劣化は着実に進行し続けているようです。
12-2 建物診断業務の説明
２００２(平成１４)年９月２１日発行の理事会報第１２５号で「建物診断業務説明会」の内容をお知らせしました。
９月１６日午後６時より町内会館で１０名の参加者を得て建物診断業務説明会を開催しました。お招きした講師は、ボランティア団体である北海道マンション問題相互支援ネットワークの寺地さんと細川さんです。
お二人は一級建築士で、マンション管理組合が直面する諸問題を肌で受け止め、管理組合の力で解決できるようにとボランテアで支援活動をされてきま
した。問題の発生原因を究明して的確な助言を与えられることで多くの管理組合より信頼を寄せられています。現在は勤務されていた会社を円満退社され、官公庁やマンション管理センターなどのセミナー講師を務められながら、建築設計事務所を開設すべく準備を進めています。
寺地さんは北海道が発行する「北海道分譲集合住宅管理ガイドブック」のマンション問題事例集を執筆されています。これまでは「大規模修繕の本を書ける人は現場を知らず、現場を知っている技術者は本を書けない」という実態がありました。現場の最前線で汗を流された寺地さんが書かれた事例集は、マンション管理組合にとって垂涎の資料であり、管理会社の職員にとっても貴重な資料となるでしょう。
（前段の）建物診断業務説明会ではプロジェクターを利用して、この日の午後３時～５時にかけてマンションの隅々まで調査点検して撮影された「現在の状態」を投影し、その発生原因と今後の予測まで具体的に説明をいただきました。とくに、屋上防水に関しては、他の誰もが気づかなかった断熱層の露出部分を発見され、専門家の目で確かめた結果と経験に裏打ちされた内部の状態をお話いただきました。過去に一度取り替えていますが、ルーフドレンの鋳物カバーがサビでボロボロになっている原因が、これではっきりとわかりました。
南面のタイルの状態を知るために理事長宅のバルコニーへ出て打診すると、
約半数のタイルが浮いていました。一方、水槽室の乾燥度はきわめてよく、お二人ともこれまで見たことがないと驚いていました。
予断になりますが、自転車置場より水槽室へ降りて調査している時、中に人がいるのを知らずに自転車置場の扉を施錠された方がいらっしゃいました。おかげで、自転車置場は内部へ閉じ込められると脱出できない構造であることに気づき、施錠の改良が必要であることを知らされました。
これまで三回の説明を受け、大規模修繕は実施時期を含めて大幅な変更が必要であることに気づきました。管理組合やマンションという建物を熟知している方に助言をいただきながら、タイル等の数量調書の作成と現状把握に基づいた長期修繕計画の作成をお願いし、区分所有者全員が数字の根拠を理解できる修繕実施計画が必要と思います。マンションの大規模修繕パートナーを選ぶことが、何にもまして優先すべきことでしょう。
13 コンサルティング業務見積
２００２(平成１４)年１０月１４日発行の理事会報第１２６号で「大規模修繕工事に関する各種コンサルティング業務見積届く」をお知らせしました。
建築診断コンサルティング説明会は８月２日にシルバー建築診断グループ、８月１０日に建診協より講師をお招きして開催しました。９月１６日には、北海道マンション問題相互支援ネットワークより一級建築士お二人を講師としてお招きし、当日実地調査をされた結果を基に建築診断業務説明会を開催いたしました。
建築診断業務説明会の講師をされた寺地さん（一級建築士、一級建築施工管理技士、マンション管理士、北海道マンション問題支援ネットワーク主宰者、シルバー建築診断グループ所属）の説明が理解しやすい表現であることから、シルバー建築診断グループの一員として寺地さんが担当された場合の「大規模修繕コンサルティング業務費用」見積を依頼しました。
１０月６日開催の理事会へお届けいただき、見積内容の具体的説明をいただきました。また、実地調査で感じられた建物の状態と修繕時期について改めてお話いただきました。
見積形式は、シルバー建築診断グループ方式と似通っていますが、算出された金額は大きな差があります。シルバー建築診断グループの代表が作成された見積書には、調査担当者は２名でそれ相当な時間を必要としています。寺地さんの見積では、調査担当者も調査時間も二分の一弱に抑えられています
代表の見積はシルバー世代と云われる方が、寺地さんの見積は４０代が担当した場合の見積です。マンションの６階まで足場を登って建物診断をする場合、平均７５歳の方が２人と、４０代の方が１人の場合ではどうなるでしょう。前者は人件費が２人分と調査時間が７５歳の運動能力分必要です。しかも、絶対に無理は禁物です。後者の場合の人件費は１人分で調査時間は働き盛りのスピード、多少の無理は若さが補ってくれます。これが金額に差が生まれた原因でした。
コンサルティング業務工程別見積書
1. 建築診断仕様書（案）
平成１４年９月１６日の目視調査によりマンションの建築診断の内容
について検討した結果、下記を対象とすることを提案します。
1) 事前調査
・アンケート調査(文案のみ提案し、管理組合にて調査)）
2) 外壁タイル・躯体コンクリート診断
・目視調査（共用部分立ち入り可能箇所すべて＋双眼鏡使用)
・ひび割れ幅・長さ測定（クラックスケール）
・打診調査（浮きをパルハンマーにて調査）
・中性化試験・シュミットハンマー調査(タイル引張強度調査は不要)
3) ベランダ調査
・立ち入り調査(４戸程度のタイル・手すり金物・床・天井)
4) 外壁塗装
・目視調査（共用部分立ち入り可能箇所すべて＋双眼鏡使用）
・塗膜付着力試験（メーカーの技術協力を得る)
5) シーリング調査
・目視調査(共用部分立ち入り可能箇所すべて)
・物性試験(メーカーの技術協力を得る)
6) 屋上調査
・目視検査(共用部立ち入り可能箇所すべて)
7) 金属部・金属製建具
・目視調査(共用部分立ち入り可能箇所すべて)
・クロスカット試験(状況に応じて)
8) 外構
・目視調査(舗装・雨水排水・区画線・付帯設備)
9) 設備
・目視調査(受水槽・ポンプ・パイプシャフト関係)
・抜管調査(含まない)
2. 御見積書（Ａ案） 1,810,000円也
1) 長期修繕計画策定コンサルタント業務見積額 540,000円也
ｱ. 基本調査（図面・現地） 8時間 1.00日
ｲ. 数量調書作成 1929㎡/50＝38 4.75日
ｳ. 長期修繕計画書作成 8時間 1.00日
ｴ. 修繕積立金設定シミュレーション 8時間 1.00日
ｵ. 以上についての報告書作成 20時間 2.50日
ｶ. 大規模修繕の時期・方法のコンサルティング 8時間 1.00日
計 11.25日
◆ 直接人件費 ① 11.25日×51.600円＝580,500円
業務費（略算式） ①×2.5×37.5％＝544,219円(端数切捨て)
2) 建物診断・改修設計コンサルタント業務見積額 720,000円也
ｱ. 建物診断（一部破壊検査）‥・別途仕様書 16時間 2.00日
ｲ. 劣化数量調書 16時間 2.00日
ｳ. 診断および改修設計提案書作成 32時間 4.00日
ｴ. 改修設計工事予算書件成 16時間 2.00日
ｵ. 見積もり心得書作成 8時間 1.00日
ｶ. 設計図渡し・質疑応答対応（4社程度） 8時間 1.00日
ｷ. 見積もり比較書・検討書作成 16時間 2.00日
ｸ. 業者選定までの理事会対応 8時間 1.00日
計 5.00日
◆ 直接人件費① 15.00日×51.600円＝774,000円
業務費（略算式） ①×2．5×37．5％＝725,625円(端数切捨て)
3) 工事監理コンサルタント業務見積額 550,000円也
ｱ. 工事請負契約書チェック・立ち会い 4時間 0.50日
ｲ. 工事施工要領書・施工図チェック 2時間×12週 3.00日
ｳ. 週1回程度現場チェック・定例打合わ 4時間×12週 6.00日
ｴ. 工事完了検査・引き渡し 4時間×2回 1.00日
ｵ. 工事監理報告書 8時間 1.00日
計 11.50日
◆ 直接人件費ｱ. 11．50日×51.600円＝593,400円
業務費（略算式） ｱ.×2．5×37.5％＝556,313円(端数切捨て)
但し、ｳ. に、追加工事費を含む。
3. 御見積書（Ｂ案） 1,270,000円也
1) 長期修繕計画策定コンサルタント業務見積額 540,000円也
ｱ. 基本調査（図面・現地） 8時間 1.00日
ｲ. 数量調書作成 1929㎡/50＝38 4.75日
ｳ. 長期修繕計画書作成 8時間 1.00日
ｴ. 修繕積立金設定シミュレーション 8時間 1.00日
ｵ. 以上についての報告書作成 20時間 2.50日
ｶ. 大規模修繕の時期・方法のコンサルティング 8時間 1.00日
計 11.25日
◆ 直接人件費 ｱ.11.25日×51.600円＝580,500円
業務費（略算式） ｱ.×2.5×37.5％＝544,219円(端数切捨て)
2) 責任施工方式コンサルタント業務見積額 310,000円也
ｱ. 建物基礎診断 8時間 1.00日
ｲ. 劣化数量調書検討業務 4時間 0.50日
ｳ. 診断および改修設計書検討 16時間 2.00日
ｴ. 見積もり比較書・検討書作成 16時間 2.00日
ｵ. 業者選定までの理事会対応 8時間 1.00日
計 6.50日
◆ 直接人件費① 6.50日×51.600円＝335,400円
業務費（略算式） ｱ.×2.5×37．5％＝314,438円(端数切捨て)
3) 工事監修コンサルタント業務見積額 420,000円也
ｱ. 工事請負契約書チェック・立会い 2時間 0.25日
ｲ. 工事施工要領書・施工図チェック 2時間×12週 3.00日
ｳ. 週1回程度現場チェック・定例打合せ 2時間×12週 3.00日
ｴ. 工事完了検査・引き渡し 4時間×4回 2.00日
ｵ. 工事監修報告書 4時間 0.50日
計 8.75日
◆ 直接人件費① 8.75日×51.600円＝451,500円
業務費（略算式） ｱ.×2.5×37.5％＝423,281円(端数切捨て)
但し、ｳ. に、追加工事費を含む。
4. 見積書の見方
見積書は「Ａ案の設計監理方式」と「Ｂ案の責任施工方式＋工事監修方式」の二通りがあります。いずれも必要図面の複写代・報告書の印刷代・交通費は実費清算方式（かかっただけ、請求に応じて別途支払い）となります。この見積書の人件費単価は、国土交通省基準日当（大卒１８年以上の主任技師平成１４年度５１，６００円）を採用しています。また、Ａ案・Ｂ案とも一括契約をする必要はありません。工程に合わせて順次契約してください、という考え方です。
5. 理事会の検討結果
これまで（中略）さまざまな方々の説明内容と見積金額を検討してきました。その結果、実地調査の結果を納得できるように説明された寺地さんに、Ｂ案（長期修繕計画策定コンサルタント業務＋責任施工方式コンサルタント業務＋工事監修コンサルタント業務）の一括契約でお願いしてはとの結論に達しました。
総会では、大規模修繕工事のコンサルタント業務を一括して、シルバー建築診断グループの寺地さんと契約すること。平成１４年度は長期修繕計画策定コンサルタント業務を契約し、契約完了後に特別会計の修繕積立金より前金で支出すること。平成１５年度は、責任施工方式コンサルタント業務を３１万円で契約し、契約完了後に特別会計の修繕積立金より前金で支出すること。平成１６年度は、大規模修繕工事着手時に工事監修コンサルタント業務を４２万円で契約し、工事監修報告書の受領時に最終代金を支出することなどを提案します。
14 最善策を求めて
２００２(平成１４)年１１1月４日発行の理事会報第１２８号で「大規模修繕コンサルタント費用削減で設計監理方式への方向転換」をお知らせしました。
14-1 もたらされた情報
大規模修繕のための診断調査業務費用を見積書で比較すると、シルバー代表山本さんは６３万円、建診協と寺地さんは５４万円でした。お三方のおはなしから、もっとも手間と費用がかかるのは数量調書の作成であることが分かりました。しかも建築会社の多くは、建物竣工と同時に数量調書を破棄してしまうそうです。
1) ９月２７日に管理会社の担当者へメールを送信しました。「９９．９％無理なことは分かっています。でも、０．１％にカケてみます。マンションの建築会社に数量調書が保存されていないでしょうか。あれば買い取りたいと思います。聞いていただけませんか。お願いいたします。
2) ９月３０日、管理会社の担当者より返事が届きました。「数量調書の件問い合わせました。やはりそれだけは勘弁して欲しいとのことでした。数量のところだけでもと申し出ましたが丁重に断られました。」
3) １０月８日、「先日は数量調書問い合わせの件、有難うございました。回答内容から、私がお願いしたものではないものを打診されたようですね。有料でおわけいただけないかと云うのは大規模修繕の発注を受けなければ、建築会社が持っていても何の役にも立たないであろう建築設計当時の数量調書です。面ごと、部位毎に算出した工事内訳書付きのものを買い取りたいと考えたのです。数量調書が存在するのであれば、２０万円で買い取りを提案する予定でした。でも、工事見積書を請求されたようですね。」
4) １０月１０日、メールボックスに書類が届けられました。管理会社の担当者の手紙に「数量調書につきましては、マンションの建築会社よりＦＡＸが送られてきましたのでお届けいたします。ご存知かとは思いますが、この数量調書は建築設計時の数量であり実際の数量とは違うことがございます。」とあります。
5) １０月１０日夜、寺地さんへメールで問い合わせました。「管理会社の担当者が奮闘のすえ、建築会社より受領してこれでいいですかと書類を届けてきました。全部ではないようですが、マンション建築会社の建築設計時の数量内訳書が３５ページ分あります。一部分を記しますのでご意見を。」
6) １０月１１日、寺地さんより返信がありました。これは「実行予算書」なんだとピンときました。「実行予算書」しか残っていないから勘弁してくれと言っていたのだな、と。設計図が出来上がってから、予算は大きく言って三回作られます。
ｱ. 設計事務所が「設計予算書」を作ります。これは、たいていラフなもので、係数を使ったりします。長期修繕計画の比率法と同じようなものです。設計事務所が３億でできますと言っても、2.の予算が４億になってしまい、ご破算になることもあります。
ｲ. 施工会社が図面を拾い上げて、タイルが何枚だ、シールが何ｍだと。私が言っている「数量調書」とは、たとえばこんな形になります。
【タイル工事】
Aタイプ バルコニー ×12カ所
平物 ○○枚 コーナー ○○枚 まぐさ ○○枚
Bタイプ バルコニー × 8カ所
東面・・・西面・・・北面・・・ と部位別に計上していきます。
その一連の数量調べ（だから「調書」なんです）をします。ゼロから
始まるので鉄筋も、コンクリートも全部拾います。その数量調書を、工
種別にまとめて金額を入れたものが「工事内訳書」になります。
ｳ. 工事の受注が決まって現場所長が決まると、所長がもう一度図面を精査し、内訳書を見ながら「実行予算書」をつくります。「タイルを○○枚張るためには、セメントを○○袋使う」「物干し金物は、ほっかほっかＬ３８０にしよう」…そして、最終的にどれくらいの利益が出るのかを会社に報告。会社がその「実行予算書」を承認して利益見込みが確定します。2.の「工事内訳書」ならタイル工事にセメントは出てきません。
これは「実行予算書」だと思います。わたしが山崎さんのマンションの実行予算書を作ったら６０頁位かな？送ってもらった３５枚で十分に役に立つと思いますよ。もう、事実上欲しいものが手に入ってしまったと言って良いと思います。
マンションの数量調書作成業務は、「実行予算書」では不足する部分の「補完調査」をすれば良いこと。調書作成に４，７５日かける予定のものが、２日程度は減ると思われます。ですから、「実行予算書」の価値は、今の段階では１０万円程度ということ。ただし、数量が間違っていなければという前提です。計算根拠となる「数量調書」がないのですから、「実行予算書」の数量はあくまで「参考」に留めておくのが良いと思います。でも、長期修繕計画をつくるには十分なデータでしょう。
7) １０月１１日の夜、管理会社の担当者へメールを送信しました。「過日は、保険の資料のほかにマンション建築会社の「予算内訳書（Ａ表）」をお届けいただき、心から感謝申し上げます。「予算内訳書（Ａ表）」は、マンションにとりまして貴重なものと判断され、数量調書作成の重要な資料となることが分かりました。このような貴重な資料を入手くだされたご努力に、区分所有者一同心からの感謝を申し上げます。ありがとうございました。」
14-2 驚いた情報の価値
1) １０月２３日、マンション建築会社の「予算内訳書(Ａ表)」を縮小コピーして寺地さんへ郵送しました。『この書類に１０万円の価値があるのでしょうか。』
2) １０月２５日、寺地さんよりメールが届きました。マンション建築会社の内訳ですが、予想通りこれは実行予算書です。１頁目、仮設の書式が下請けのものですし、内容は材料を拾っているので契約内訳書には出てきません。１１頁「アンカーパッド」も金属工事の仮設材料ですから実行予算書であることが確定的です。また、５頁の躯体打継ぎは「捨て打ち」をしていることがわかります（これは、良い情報です）。数量が合っているかどうかはチェックが必要ですが、実行予算書だとしたらかなり精度は高いのではないかと思います。もっとも役に立ったのは、金属工事のメーカー・商品名が書いてあることです。これは調査の手間が半減します（普通は、沢山のカタログとにらめっこしなければなりません）。
したがって、「数量調書」ではないので、部位別（たとえば、東面・北面とか、各バルコニー毎）の数量は、きちんと拾い直す必要があります。もしこれを使って、入居２年目位の「第一次長期修繕計画書」を作成するなら、きわめて安価で精度の高い計画書ができたと思います。長期修繕計画だけを作るなら建築の数量はこれを援用すれば前回私の提出した見積書(Ｂ案)の長期修繕計画は、数量調書をカットして３０万円位でできます。
私は、全体の数量には今でもこだわっています。マンション建築会社のこの調書をどう扱うか正直に悩んできました。作業を省いて先に進むとどんな落とし穴が待っているのかと不安もあります。でも、実験をするなら小さなマンションでやっておくこと、そう思うに至りました。そう考えると、全体の見積をしなおして、A案の考え方で１５０万円にしたほうが、あとあとのことを考えると良いのではないかと思うに至りました。（ただし、数量の多寡による清算は管理組合の責任とする。実際に塗装面積を計測したら、６０平米でなく８０平米だったという場合のことです。ほとんど考えなくて良いと思いますが。）
そんなわけでＣ案(全体で１５０万円パック）を作ってみます。人工計算なら確実に赤字でしょうがこういう考え方でできないのか、私もどうしたら１５０万円くらいでできるのか挑戦してみたいのです。（Ｔさんのプリンスハイツと平行作業だから、なんとかなるかと思っています。単独では怖くて引き受けられない。）
山崎さんは、この案を待っていたのでしょう？ とにかく実験してみましょう。やってみるしかないでしょう。いかがですか？
14-3 設計監理方式への転換
理事会報第１２６号でお知らせしました「大規模修繕工事コンサルタント業務」は、長期修繕計画策定コンサルタント業務+責任施行方式コンサルタント業務＋工事監修コンサルタント業務を１２７万円で契約することを提案するとしました。しかし、理事会報を作成しながら悩みました。私の考え方の基本は、仕事は最後まで責任を持ってやり遂げることです。これまでの人生で、例え分担していた仕事でも、最終的な集約と検証は自分が満足するまでやってきました。ですから「Ｂ案」と書かざるを得ないことに寂しさと空しさに襲われていました。
管理会社の担当者が入手された資料の価値がわかりました。この資料が役立つのであれば、不安の残る責任施工方式よりも、監理者の腕を存分にふるってもらえる設計監理方式も夢ではありません。理事会で設計監理方式への転換が承認されましたので、臨時総会は「設計監理方式の１５０万円パック」で提案いたします
※ お知らせ：シルバー建築診断グループの寺地さんは、マンション維持管理のコンサルタントを兼ねた一級建築士事務所の登録が終わりました。
14-4 設計監理方式見積
大規模修繕工事に関する各種コンサルティング業務の費用について、下記の通りお見積いたします（有効期限 ２００２年末まで）。１日単価は、国土交通省基準日額（大卒１８年以上の主任技師平成１４年５１，６００円）を採用。ただし、必要図面コピー代・報告書の印刷費・交通費などは実費清算方式とします。
1) 長期修繕計画策定コンサルタント業務見積額 250,000円
ｱ. 基本図面基本調査（図面・現地） 8時間 1.00日
ｲ 数量調書作成 (実行予算書を援用) 1929㎡/50=38 0.00日
ｳ 長期修繕計画書作成 8時間 1.00日
ｴ. 修繕積立金設定シミュレーション(グラフ) 8時間 1.00日
ｵ. 以上についての報告書作成 10時間 1.25日
ｶ 大規模修繕の時期・方法のコンサルティング 8時間 1.00日
計 5.25 日
◆直接人件費 ① 5.25 日× 51,600円＝270,900
業務費（略算式） ①×2.5×37.5％＝253,969円(端数切り捨て)
2．改修設計コンサルタント業務 見積額 700,000円
ｱ. 建物診断（一部破壊検査）…別途仕様書 16時間 2.00日
ｲ. 劣化数量調書 12時間 1.50日
ｳ. 診断及び改修設計提案書作成 32時間 4.00日
ｴ. 改修設計工事予算書作成 16時間 2.00日
ｵ. 見積もり心得書作成 8時間 1.00日
ｶ. 設計図渡し・質疑応答対応（4社程度） 8時間 1.00日
ｷ. 見積もり比較書・検討書作成 16時間 2.00日
ｸ. 業者選定までの理事会対応 8時間 1.00日
計 14.50 日 ◆直接人件費 ｱ. 14.50 日×51,600円＝748,200円
業務費（略算式） ｱ.;×2.5×37.5％＝701,438円(端数切り捨て)
但し、ｴ.に、追加工事費を含む
３．工事監理コンサルタント業務見積額 550,000円
ｱ. 工事請負契約書チェック・立ち会い 4時間 0.50日
ｲ. 工事施工要領書・施工図チェック 2時間×12週 3.00日
ｳ. 週１回程度現場チェック・定例打合せ 4時間×12週 6.00日
ｴ. 工事完了検査・引き渡し 4時間×2回 1.00日
ｵ. 工事監理報告書 8時間 1.00日
計 11.50 日
◆直接人件費 ｱ. 11.50 日×51,600＝593,400円
業務費（略算式） ｱ.×2.5×37.5％＝556,313円(端数切り捨て)
1)+2)+3) 合計金額 \1,500,000円
15 臨時総会で承認
２００２(平成１４)１２月１５日発行の理事会報第１３０号で「設計監理方式と会計補正案承認」をお知らせしました。
平成１４年１１月１７日(日)午後６時２０分より町内会館で、区分所有者１０名、区分所有者委任状１０名、管理会社職員２名の出席を得て、平成１４年度臨時総会
が開催されました。一週間遅れで委任状が一通届きました。議案の審議内容については議事録をご覧ください。
大規模修繕はやっと第一歩を踏み出しました。これまで暗中模索が続きましたが平成１４年度は長期修繕計画策定コンサルタント業務の建物診断を実施し、得られたデータに基づいて作成された長期修繕計画と、修繕積立金設定シミュレーションを元に、修繕箇所の選定と具体的な修繕計画を立てることが承認されました。
私達は、やっと大規模修繕へ向けての階段の上り方が分りました。階段の第一歩目をきちんと踏みしめれば、しっかり確実に上っていけると思います。マンションは私達のものですから、きちんと基礎データをそろえて専門家のアドバイスを受けながらどこをどのように直すべきか考えましょう。みんなが同じレベルで検討できるよう、これからも参考情報をお知らせしますのでご協力をお願い申し上げます。
臨時総会終了後の後片付けをお手伝いいただき、町内会館管理員さんへ引き継いで外へでると役員だけになっていました。せっかくの機会ですからと開店したばかりの「つぼ八」へでかけました。(中略)理事の四人はカキの揚げ出しとカレイのカラ揚げ、アルコールの解毒作用をもつという枝豆をつまみながら、管理組合の運営について失敗するわけにはいかない大規模修繕工事に伴う懸案事項などを話し合いました。
建替え決議をした札幌市内のマンションで、管理組合役員と業者との癒着が生じてリコールがかかり、新しく選ばれた役員も業者と飲食していたので再びリコールがかかったという事例があります。
「知っている業者があっても、善意が誤解を生じさせる恐れがあるので理事は業者を推薦しないようにしよう。」「業者の選定は、実績を勘案して専門家より推薦いただくようにすべきではないか。」「誘われても飲食はせず、事前にその分を値引きするようお願いしよう。」「工事関係のすべてについては逐一状況を理事会報で報道し、いまなにがどのように行われているのかを居住者がわかるように努めよう。」「居住者が工事作業員へ直接苦情を云うのは禁止し、（中略）理事長がコンサルタントへ連絡するようにしなければ、怒りに任せて仕事が雑になる場合もある」。
気持ちよく仕事をやっていただける環境を作るのは、居住者のちょっとした配慮です。工事作業員は私達のマンションを治してくれているのですから、「ごくろうさま。」「大変でしょうが、がんばってください。」などと励ましの言葉をかけるのを忘れないようにしましょう。時期をみて、作業員の慰労も大切なことです。私達が感謝の念をいだけば、それは建物の延命につながることを忘れてはなりません。
16 マンションツアーの結果
２００２(平成１４)１２月１５日発行の理事会報第１３６号で「緊急性がある破損箇所発見できず」をお知らせしました。
５月１１日(日)午前１０時から、理事長・副理事長・理事と管理会社職員３名の計６名という寂しさで、第２回目のマンションツアーを実施しました。昨年撮影した写真を見ながら破損がどの程度進行しているか、新たな破損箇所がないかを約１時間４０分程度の時間をかけて調査しました。
この結果、外壁に数本の新たな亀裂が見られること、東側エレベーター機械室扉ノブが破損していること、屋上出入口の扉が変形して雨が吹き込みやすくなっていることなどを発見しました。機械室扉ノブの破損は、昨年も同様な状態であったことを思い出しましたが、居住者の出入りがないので問題はありません。屋上出入口扉は、隙間テープで目隠しすることで吹き込みを防止し、修理は大規模修繕時に検討することとしました。
２月に雪の積もった屋上を点検して問題なしという管理会社の報告書が届きましたが、これら(前記の内容)については一切触れられていません。
屋上の笠木と防水幕の隙間は、止めているネジが浮き上がっているのでシーリングが必要と強く感じました。ホーマックなどからシリコンを含有していないシーリング材（寺地さんのご指示）を購入し、役員が協力し合いながら塗布することにしました。命綱と安全ベルトがそろいしだいシーリング材を購入し休暇の取れる曇り空の日に作業を行います。
17 大規模修繕は当分延期
２００３(平成１５)５月１８日発行の理事会報第１３６号で「大規模修繕は当分延期 平方ｍ単価２００0円必要な修繕積立金」をお知らせしました。
築後１１年目を迎える建物にそれほど大きな損傷は見られないというマンションツアーの結果を元に、建物診断をお願いしている寺地さんと検討会を持ちました。現在、寺地さんが担当されている築後９年１９戸のマンションの大規模修繕は、工事費が２，４００万円で、修繕積立金は一戸月額１５，０００円です。
管理組合は第９期定期総会で、住宅金融公庫融資基準を元にして算出した修繕積立金月額にエレベータ保守点検費節約分を上乗せすると、ほぼ築後５～１０年目未満の修繕積立金最低額をクリアできると考えて修繕積立金を改定しました。（中略）築後１１～１５年目未満の修繕積立金最低額は、これまでに行われた修繕実績と施設設備の劣化進行度を考慮して、５～１０年目未満の修繕積立金最低額より高額となります。
マンションの修繕積立金は㎡単価１０５円で、平成１５年度末で１千７百万円となります。その時点で積立金の範囲内で大規模修繕を実施したとしても、ポンプの取替えや配管更生、資産価値の維持などを考慮すると築後２０年目には一戸百万円単位の修繕一時金が必要になりそうです。
わたしたちのマンションは建築家もうらやむようなしっかりした躯体を持っています。現時点では大規模修繕を必要とするほど痛んでいるとは考えずらく修繕を急がなければならない兆候も現れていません。このため３～４年は大規模修繕を延期しても問題はないと意見が一致しました。この間に、もっと将来展望をもった資金計画と費用の捻出が必要になります。定期総会では、寺地さんの知恵をお借りして、最善と思われる方策を提案いたします。
18 説明会の案内
２００３(平成１５)年６月１２日発行の理事会報第１３８号で「長期修繕計画と修繕積立金について」お知らせしました。
理事会報第１３７号でお知らせしました簡易建物診断が終了し､理事会へ報告いただいたのち内容を精査して改善策など詰めた作業が完了しました。簡易建物診断で判明したマンションの現状と課題を、他のマンションと比較した写真を投影しながら寺利さんに報告いただきます。（寺地さんの説明は、契約上最終回となります）
つぎの資料をもとに皆様方のご意見ご要望を伺い、寺地さんの助言をいただきながら望ましい方向を見出して総会へ提案したいと考えています。
建物診断は、事前に考えていたことを裏付ける結果と愕然とする事実の発見もありました。緊急性を要するものは対策を講じるとともに、複数の専門業者の修理方法提案と見積もり依頼もすでに行っています。これらをご紹介して現状をご理解いただき、みなさんとマンションのあるべき姿を考えていかなければなりません。管理組合・区分所有者・賃貸契約者を問わず、比較的大きな出費を伴う内容のため十分にご検討いただいたうえで説明会へご出席くださいますようお願いいたします。
１．大規模修繕を延期しても問題ないと判断した理由
1) 平成14年4月16日付けで届いた「マンション共用部点検報告書」
によれば、平成１５年２月２１日に管理会社の一級建築士が点検して
次の三点以外は異常がないとされました。
ｱ. 内廊下・内階段(損傷度：○異常なし)少々クラック（ひび）有り
ｲ. 内壁（損傷度：△要注意） 少々クラック（ひび）有り
ｳ. 外壁（損傷度：○異常なし）バルコニー下部にエフロ(白華現象)
2) 平成１５年５月１１日に実施したマンションツアーで、理事長・
副理事長・理事・管理会社職員の６名は昨年のマンションツアーで撮
影した写真と比較しながら点検し、管理会社の点検報告書に記載され
ていない異常を発見しましたが、それほどひどくはないと判断しまし
た。
ｱ. 外壁に新しいクラック（ひび）が数本見られる
ｲ. 塔屋エレベータ機械室扉のノブが破損している
ｳ. 屋上出入口の扉が変形して雨水が吹き込みやすくなっている
ｴ. 屋上の防水幕を押えるアルミアングル笠木を止めるネジがさび付
いて浮き上がり、隙間ができているところがある
ｵ. 鉄部の塗装部分に少々サビが現れ始めている
3) これまで、大規模修繕コンサルタントの見積もりにこられた複数
の一級建築士は、「早急に大規模修繕をしなければならないほど傷ん
でいない」と感想を述べられていました。
4) 町内会の役員会で大規模修繕の話題をだすと、建築関係のお仕事
をされている方々は「ほかのマンションと比較しても、修繕しなけれ
ばならないほど傷んでいるようには見えない」とおっしゃいます。
２．簡易建物診断の実施を必要とした理由
1) 修繕積立金は適正だろうか
ｱ. 財団法人マンション管理センターの「よくある質問をＱ＆Ａ形
式」で、適正な修繕積立金額のページに標準モデルでの試算があり
ます。８階建て７５戸（専有面積６９平方ｍ／戸）のモデルを想定
して積立金の必要額を試算してみた結果、おおよそ年間１３７２千
円／戸＋３％（諸経費）が必要となりました。この結果、修繕積立
金額月額は一戸当たり１２，０００0円（平方ｍ単価約１７４円）
となります。
北海道は寒冷地仕様の工事が必要で、小規模マンションの工事費
は若干割高になると云われていますが、どの程度工事費が上積みさ
れるのか分かりません。そこで、平成１１年度に修繕積立金を改定
して築後１０～１１年目に大規模修繕をする場合に必要な金額を確
保し、修繕時に建物の状態を把握してから長期修繕計画の見直しを
考えていました。しかし、現在の修繕積立金額が適正化であるかど
うかは、専門家の診断がなければ判断できないと気づきました。
ｲ. 平成１３年３月に外注した長期修繕計画は、内容説明も数字の根
拠も示されず、どのように活用すべきか悩みました。工事費用のラ
ンクを特上・上・並に分けると特上と答えましたが、並の工事では
いけないのか、並の工事であればいくらかかるのか等はまったく分
かりません。
ｳ. 工事費は少し余るという余裕が必要ですが、最低いくら必要かが
分からなければ、余るのか足りないのかを論議できません。
2) 他マンションのデータやセミナーの説明でも分からないマンショ
ン管理セミナーや大規模修繕説明会などへ参加して情報を集めました
が、同一構造で同規模、外壁の材質、防水の方法などマンションごと
に個性があり、同時期に建設されたマンションの事例は入手できませ
んでした。
３．悩んでいるより前進を
1) 平成14年度の「臨時総会」で、大規模修繕を前提にした建物診断
の実施が承認されました。その後の検討で、大規模修繕を延期して
もまだ問題はないだろうとの考えが主流となってきました。
2) 建物の現状と修繕の助言で、何度も理事会へ足を運んでくださっ
た寺地信義さんに、理事会はどのように対処すべきかを相談しまし
た。マンションの状態を把握するために、短期間で済む簡易建物診断
を実施しすべきこと。診断で得られたデータを、長期修繕計画表作成
フォーマットへ入力して、修繕積立計画のチェックは理事会が行うと
依頼したときの経費が削減できるとの助言をいただきました。
3) 寺地さんに、長期修繕計画策定補助業務を兼ねた建物診断をお願
いし、区分所有者がマンションの現状と課題を的確に把握できるよう
に説明会の開催を企画しました。
4) 簡易建物診断を実施後に長期修繕計画と資金計画の立て方などを
ご説明いただき、多くの方々と話し合えれば、区分所有者全員で作り
上げる「望ましい長期修繕計画」が完成すると考えました。
5) 大規模修繕時期が終わるたびに長期修繕計画の見直しを行えば、
マンションは常に的確な情報をもった資金計画を立てることが出来る
ようになります。
４．簡易建物診断を実施（６月３日と４日診断同行）
1) 外壁の新しいクラック（ひび）数本は、比較的細いもので建物へ
の影響はないと判断されました。南側ベランダ下のタイルに浮きは発
見されず、東面・北面・西面の手が届く範囲は０．２％程度でした。
戸室の南面タイル打診調査で一軒目は４５％強、二軒目は２５％、
三軒目は２０％、四軒目は10％の浮きが発見されました。
2) 塔屋エレベータ機械室扉ノブの破損は、ドアを開けた状態にして
いるときに突風が吹き、ノブが階段手摺に激突したのが原因と推測さ
れました。
3) 屋上出入口の扉が変形して雨水が吹き込みやすくなっていると判
断していましたが、扉枠の扉が当たる部分の枠につけられているゴム
が劣化して、欠損している部分があることが確認されました。
4) 屋上の防水幕を押えるアルミアングル笠木を止めるネジがさび付
いて浮き上がり、隙間ができているところがありました。長雨が降れ
ば水が浸入しそうな箇所もありました。ステンテス製ネジを使ってい
ないのはバブルがはじけた性でしょう。
5) 四軒のベランダを調査した結果、100％に当たる四軒とも手摺柱
（アルミ支柱）の基礎が凍害で破損し、緊急に応急手当が必要と判断
されました。全戸室の手摺柱（アルミ支柱）付け根は、応急手当が必
要な状態と推測できることになります。
6) 二階から一階ベランダへの排水管二本継ぎ手部分、エレベーター
機械室屋上から五階屋上への配水管二本継ぎ手部分にサビが見られ、
サビを落としてサビ止めを塗ってから再塗装が必要と判断されまし
た。
7) 外部鉄部のうちトランクルーム扉や自転車置場扉（自転車をぶつ
けた痕跡が多い）などの鉄部にさびが目立ち始め、屋上のエレベータ
機械室扉枠は東西とも腐食のため、全面欠損している部分がありまし
た。素人目には塗装が盛り上がっているように思いましたが、専門家
は塗装膨れと呼んでいる内部腐食の兆候と判断し、膨らんだ塗料を剥
ぎ取ると大きな穴が開いていました。このまま放置すれば雨水が入り
雨漏り原因を作ることになるため、緊急に修繕したうえで塗装が必要
とされました。
8) トランクルームの扉と扉枠二個所、自転車置場の扉、屋上への出
入口扉、エレベータ機械室扉と扉枠二個所もサビを落として、サビ止
めを塗ってから再塗装が必要と判断されました。エレベータ機械室の
扉枠は、塗装業者では手におえないほど損傷していました。
9) 窓枠周辺のタイル損傷は、双眼鏡を使った調査を行いました。各
戸室ともひびわれが少なく、多いところでも４～５枚程度でした。
５．取り敢えず出来るところを処置
1) 前号理事会報でお知らせしましたように、屋上の防水幕を押える
アルミアングル笠木の隙間と、止めているネジを変性シーリング材で
覆う作業を行いました。
六階屋上は完了しましたが、カラスに襲われて五階は中断、エレ
ベータ機械室屋上は施工不能（高所恐怖症ではしごが上れない）のま
まです。
2) 修繕業者への見積もり依頼
ｱ. 建物診断時のベランダ支柱付け根の状態から、大規模修繕時まで
放置するのは危険と判断しました。また鉄部塗装が必要と判断され
た部分もこれ以上の劣化を防ぐため、修理業者に見積もりをお願い
しました。
ｲ. 見積もり条件は「大規模修繕時を実施する２～３年後までの延命
を図る」を目標としました。
ｳ. 寺地さんよりご紹介いただいた「株式会社ＨＴ」と「建装工業札
幌営業所」へ電話要請し、６月１０日に現場を３０分ほどかけて案
内しながら説明して見積もりを依頼しました
６．資料は近日中にお届けします
現在印刷製本中の資料に目を通され、説明会当日にご持参ください
ますようお願いいたします。
ｱ. 簡易建物診断および長期修繕計画検討案の報告（数量内訳書添
付）
ｲ. 長期修繕計画 個別シート集
ｳ. 長期修繕計画表
（修繕積立金額現状据え置きの場合・修繕積立金健全財政化計画案）
19 基本方針固まる
２００３(平成１５)年６月２４日発行の理事会報第１３８号で「説明会で理事会の基本方針固まる」お知らせしました。
２２日午後６時１５分より町内会館で開催した説明会は、定期総会へ提案するマンションの現状と課題をお知らせして皆様方のご意見ご希望をお伺いし、最も望ましい提案内容にまとめるためのものです。
理事会はマンションの大規模修繕をどのように進めるべきか、寺地さんに建物診断を依頼して得られた結果を基に長期修繕計画の作成をお願いしました。建物診断の実施後、ほぼ毎日のようにインターネットを利用したメールで情報を交換し、何度も改良を加えて現実的な長期修繕計画を作成いただきました。まず、理事会報第１３８号の６の取り敢えずの処置について、結果をお知らせします。
1) 屋上のシーリングについて
ｱ. 防水層とアルミアングル笠木のシーリング実施状況
ｱ. 六階屋上部分と東西五階屋上部分は、６月１５日までに完了しま
した。
ｲ. エレベータ機械室屋上部分（九階に相当する高さ）は、６月２１
日に理事さんがご尽力いただき、防水層と建物との隙間のシーリン
グは６月２３日に副理事長さんにお手伝いいただき完了しました。
ｳ. これまで使用しました変成シーリング材は１３本で、その他命綱
などを加えても１万円程度ですみました。
2) バルコニー支柱付け根の爆裂補修と鉄部塗
ました。
a. 株式会社ＨＴは、ゴンドラを利用したバルコニー大規模修繕と鉄
部塗装で3,675,000円
b. 建装工業株式会社札幌営業所は、ゴンドラを利用したバルコニー
支柱付け根補修と鉄部塗装で682,500円
3) 一級建築士、寺地信義さんのおはなし
ｱ. マンションの躯体は頑丈と確認建物診断結果はプレゼンテーション
で提供されました。建物診断で判明した緊急処置を要する箇所などの
写真をスクリーンへ投影し、他のマンションの写真と比較されながら
問題の発生する原因をわかりやすく説明いただきました。
ｲ. 長期修繕計画と修繕積立金現在の修繕積立金は㎡単価１０５円で積
立をしています。現在の積み立て状況から第一期の大規模修繕は実施
が可能です。しかし、第二期に当たる２０年目の大規模修繕時には、
一戸当たり８０万円の一時金負担が避けられません。また、第三期目
に当たる３０年目の大規模修繕時は、総額４千５百万円の赤字が見込
まれるため一戸当たり１２０万円の一時金負担が必要になります。こ
のような結果を導いた原因は、入居当時から８年間も修繕積立金の値
上げがなく、平方ｍ単価５４円という驚くべき低額の積み立てが続い
ていたことです。将来を見越して積み立てなければならない時期に、
誰もが値上げを決断できなかったことが原因といえます。嘆いていて
も結果は良くなりません。これを解消しようと、二番目に作成した長
期修繕計画案で計算すると、平方ｍ単価２６０円という額になりまし
た。あまりにも負担が苦しすぎますので、建物診断の結果を加味して
社会情勢も考慮しました。
エレベータの交換費用は一基当たり１，２００万円です。通常はエレベータを一基にして建物を高層にしますが、ここは二基ですから他の同規模マンションと比較しても非常に不利です。そろそろエレベーターを更新するマンションが目白押しとなる時期がきますので、価格は半額程度まで下がると予測されますが、思い切ってエレベータの交換時期を２年延ばしました。フレメンテナンスエレベータですから機能上の問題はありませんが、古臭く感じるようになるので交換します。また、配水管の材質を考えるとほぼ３０年は交換しなくても大丈夫です。タイルの状態は非常に良く２００～３００枚程度の交換になると思われます。これらの調整を行い、最終案としてお手元にありますのがケース２の修繕積立金健全財政化計画案です。今年から修繕積立金額が平方ｍ単価２００円になっています。９年後には平方ｍ単価２２０円となっていますが、これはあくまでも試算であってそうなると言う確定したものではありません。現在、他のマンションの修繕積立金は、平方ｍ単価１９０～２００円がほとんどです。ここのマンションは、入居当時よりハンデがありますので平方ｍ単価２００円への値上げは妥当な金額でしょう。
なお、建物診断の報告書が届きしだい印刷配付します。
4) 意見交換で、望ましいとされた姿
ｱ. 鉄部塗装は見積書どおりに至急修繕すべきと総会に提案します。
ｲ. 南面のみの大規模修繕は総会で承認いただき今年実施しましょう。
ｳ. 他の面（東・北・西)の大規模修繕は、取り敢えず３～４年延期し
ましょう。
ｴ. 建物診断の結果に基づいて作成された長期修繕計画案に沿って、修
積立金額を平方ｍ単価２００円に値上げしましょう｡一時金の支払い
で四苦八苦するよりも､毎月備蓄していくほうが最善と思えます。
ｵ. 長期修繕計画の修繕積立金額は、未納者なしの１００％完納で計算
されていますので、未納が発生した時点で対策を考えましょう。
ｶ. 新役員の選出を連絡していましたが、南面の大規模修繕が総会で承
認された場合、大規模修繕が終わるまで延長している現役員の任期を
どうするか、理事会で検討しなおします。
5) 理事会の対応
６月２３日午前１０時、業者の大規模修繕に対する提案を探るため、
緊急と取り敢えずの修繕見積りをお願いした業者へ、工事の仕様と数量
を統一して再見積りをお願いしました。これらがそろうと、見積書の内
容を比較して検討することができるようになります。
なお、寺地さんよりご紹介いただいた業者を簡単に紹介します。株式
会社ＨＴは、ゴンドラ利用の修繕数で北海道一という実績をもっていま
す。建装工業株式会社札幌営業所の北海道進出は最近ですが、本州での
リフォーム技術は他の追随を許さない実績をほこっています。
注：マンションの改修工事や大規模修繕工事とその後のメンテナンスの様子を拝見して感銘し、マンション管理組合の理事会や修繕委員会の方々に参考情報として施工業者を知っていただきたく、文中に「会社名を表示」してはと考えました。２０１６（平成２８）年１０月２２日に建装工業株式会社の高橋社長にお会いして趣旨を説明させていただきますと快くご了解いただきました。なお、建装工業株式会社はマンションクリエイテブ賞を６年間で４度も受賞されています。
20 修繕積立金の改定
２００３(平成１５)年７月１３日の定期総会で議案は区分所有者全員の賛同を得て承認されました。以下は、議事録から関係分の抜粋です。
第三号議案 平成１５年度活動計画等
1) 長期修繕計画と今後の取り扱いについて（報告）
長期修繕計画書類綴りを回覧しました。毎年春にマンションツアーを
実施し、平成１４年度実施のマンションツアーで撮影した写真集と施設
設備の状態を比較すると、劣化の進行状態を把握することが可能となり
長期修繕計画の見直しを行うことができます。
2) 修繕積立金について
第二案の「修繕積立金健全財政化計画案に沿って修繕積立金を平方ｍ
単価200円に値上げし、修繕積立金の月額改定は平成１５年８月分より
行う（毎月備蓄していく）ことが承認されました。
3) 大規模修繕について
責任施工方式のコンサルタントの寺地さんと契約し、どのような手順
でどう進めるべきかを検討いただき、８月末に臨時総会を開催して検討
結果を提案し、望ましい方法をみなさんに選択いただくことが承認され
ました。
21 施工業者の選定
21-1 原案作成用見積もり
２００３(平成１５)年７月２７日発行の理事会報第１４２号で「三社の南面仕様数量統一修繕見積書と鉄部塗装(一部修繕)見積書そろう」とお知らせしました。
コンサルタントの寺地さんからご紹介いただいた業者より、バルコニー支柱基部改修と鉄部塗装の見積りが揃いましたので、五種類の見積書を二分の一に縮小して別紙で添付しました。内容をご確認ください。
最初の見積りは、建装工業株式会社札幌営業所から６月１６日に、株式会社ＨＴからは６月２０日に届きました。このときの見積りで、南面のみの大規模修繕を提案された株式会社ＨＴの工事仕様と数量を基準として、再度、建装工業株式会社札幌営業所と当マンションを建築した建築会社にも見積りをお願いしました。
再見積書は建装工業株式会社札幌営業所から６月２７日に、株式会社ＨＴからは７月７日に届きました。リフォーム技術者のご都合で、鉄部塗装と一部修繕部分の実地調査が７月１５日実施となったマンションの建築会社から７月２２日に見積書が届きました。届いた五種類の見積書は寺地一級建築士に内容を検討いただいています。
21-2 修繕業者推薦の受付開始
２００３(平成１５)年８月５日発行の理事会報第１４３号で「共通仕様で見積り、ヒアリングで参加者が評価」をお知らせしました。
三社の見積書を比較すると、独自色と微妙な単位の相違、工事範囲の考え方などに共通性を欠く部分、ボンデ鋼板見積りや立ち上がり部ウレタンの欠如などが目に付きました。また、見積依頼後の勉強で、ウレタン防水は２ｍｍ厚で耐用年数５～７年、３ｍｍ厚のメッシュ入りを使うと耐用年数は１０年に延びることが分かりました。
これらのことから、コンサルタントに現時点で最良と考えられる仕様と数量及び単位と工事範囲などを含めた「共通仕様書」の作成を依頼しました。共通仕様書の末尾に、管理組合役員は業者接待を一切受けないので、その費用は修繕費に充当する旨の文章付記を要請しました。札幌市内のマンションで、業者招待の宴会に参加した理事が罷免され、新たに選出された理事も同様理由で解任され、三度も理事を選び直したところがあるそうです。このようなことを避けるため、修繕業者の選定はオープン方式を導入してみなさま方に参加していただきます。
コンサルタント推薦の建装工業株式会社札幌営業所業とＨＴ株式会社、当マンションを建築した建築株式会社以外に、区分所有者が推薦する修繕業者にも共通仕様書に基づく見積りに参加していただきますので、下記の流れを確認された上で手続きをお願いいたします。
１．区分所有者の修繕業者推薦方法について
1) 推薦期間 ８月８日～１３日まで
2) 推薦書類 別紙「修繕業者推薦書」に必要事項を記入され、押
印のうえ提出いただきます。
3) 注意事項 推薦する修繕業者に推薦する旨をお知らせして「建
設業許可票の写し」と「過去三年間のマンション修繕工事実績書（マ
ンション名・住所・工事内容・元請／下請の別)」を用意するよう依
頼してください。
4) 提出方法 平成１５年８月１３日１７時００分までに「理事長
宅のメールボックス」へ投函願います。
２．共通仕様書の作成検討と一斉発送
1) 共通仕様書の完成 8月１５日（金曜日）
2) 共通仕様書の内容検討 8月１７日（日曜日）１８時３０分～理事
会（町内会館）
北海道が派遣費用を負担するマンショ管理士派遣事業を活用
区分所有者オープン参加方式
3) 当初の三社と推薦業者への結果発送 ８月１８日（月曜日）
９時００分にＦａｘで送信
３．共通仕様書による提出見積書
1) 鉄部塗装と一部補修工事を含めたベランダ応急処置見積書
二部
2) 鉄部塗装と一部補修工事を含めた南面のみの大規模修見積書
二部
４．提出見積書の添付書類
1) 建設業許可票の写し 一部
2) 過去三年間のマンション修繕工事実績書
（マンション名・住所・工事内容・元請／下請の別） 一部
５．見積書などの提出先と期限及びヒアリング参加要請
1) 提出書類 見積書二種類四部・建設業許可票の写し・マンショ
ン修繕 工事（実績書を封筒に入れて厳封）
2) 提出先 マンション東棟「理事長宅のメールボックス」へ投函
3) 提出期限 ８月２８日（木曜日）１２時必着
4) 開封確認 ８月２８日（木曜日）１３時～理事長が開封、二部
の内容に相違の有無をコンサルタントが確認。低額見積三社を選定し
てＦａｘでヒアリング参加要請。低額三社の見積比較表を作成。
６．業者決定方法
1) 臨時総会の冒頭で、ヒアリングに関する注意事項をコンサルタン
トより説明いただき、区分所有者へ「業者評価票(通知票的なも
の)」を配付します。
2) 参加要請をした低額見積三社へ、見積金額の高額順にみなさま方
の前でヒアリングを行ないます。
3) ヒアリングの内容を聞きながら、区分所有者は「業者評価票（通
知表的なもの）」に記入いただきます。
4) ヒアリング終了後は業者にお引き取りいただき、「業者評価票
（通知表的なもの）」を回収して集計します。
７．臨時総会の流れと提案予定内容
1) コンサルタントより、次の二点について説明をいただきます。
ｱ. 鉄部塗装と一部補修工事を含めたバルコニー応急処置をする場合
工事の範囲と工期、工法とベランダの使用制限、東西面のタイル
診断と工事費など
ｲ. 鉄部塗装と一部補修工事を含めた南面のみの大規模修繕をする場
合
工事の範囲と工期、工法とベランダの使用制限、東西面のタイル
診断、工事費など
ｳ. 前記二種類の工事後に行なう大規模修繕の時期と今後の対応など
2) 第一号議案 平成１５年度の建物修繕工事について
ｱ. 修繕工事の規模について
責任施工方式のコンサルタントに説明いただいた内容を踏まえ、
ご意見ご要望を受けた上で、二つ考えられる修繕方法のいずれを実
施するか選択いただきます。
a. 鉄部塗装と一部補修工事を含めたバルコニー応急処置
b. 鉄部塗装と一部補修工事を含めた南面のみの大規模修繕
ｲ. 業者選定について
修繕見積業者のヒアリング時に記入いただいた「業者評価票（通
知表的なもの）」の集計結果をお知らせし、最高点を取得した業者
に、第一号議案で議決した修繕工事を発注することの承認を求めま
す。
ｳ. 工事費と諸経費について
a. 工事費は見積額になりますが、工事費以外の諸経費で、例え
ば、車両の出入や騒音などで迷惑がかかる範囲の居住者への挨拶
用菓子類として（千円×６軒）＋（500円×１５軒）＝約13,125円
など、様々な諸経費が必要となります。このため、工事費は切りの
良い金額に切り上げて提示し、特別会計（修繕積立金）からの支出
の承認を求めます。
b. 工事中に新たに追加工事が必要とされた場合は、臨時総会を招
集して承認を求めようとすると最低二週間は工事が中止となり、
ゴンドラ借用料など費用の支出がかさむうえ、工事作業員の日当
を保証しなければならなくなります。このため、工事費総額の二
割以内の追加工事であれば、理事会の判断で発注することができ
る権限の承認を求めます。
ｳ. 工事費は、請求書が届いてから20日以内の早い時期（可能であ
れば１０日程度）に送金できるよう手続きを行ないます。
5) その他の議案
6) 閉会、懇親会
21-3 業者選定へ向けて
２００３(平成１５)年８月１５日発行の理事会報第１４４号で「マンション改修工事の見積心得書骨子固まる」をお知らせしました。
８月１７日(日)開催の共通仕様書検討会(拡大理事会)へ向けて、修繕見積参加業者へわたす「見積心得書・特記仕様書・数量内訳書」の作成作業が進んでいます。見積心得書(案)から工事の概略をお知らせします。
１．今回工期
２００３年９月１０日から２００３年１０月３１日まで。
但し、２００３年８月３１日に臨時総会にて決定後、直ちに契約し
て１０日間の準備期間をおく。
２．作業時間
平日の午前８：３０～午後５：００を原則とする。なお、天候等や
むをえない場合は協議の上変更できる。日曜、祝日は工事を行わない
ものとする。
３．性能補償
（南面改修工事）についての性能保証は下記の通りとし、完成引渡
し時に際し、これに関する工事責任者以上の捺印のある確約書を提出
すること。防水工事保証書はメーカーとの連名とする。
ｱ. 外部塗装塗替：５年 ｲ. バルコニー防水工事：１０年
ｳ. 鉄部塗装工事：３年
４．支払条件
ｱ. １０月１５日 総額の１／３
ｲ. 竣工後２０日以内残高精算（現金を指定口座に振込む）
５．見積内訳 内訳書は、原則として「数量内訳書」に準じて記載す
る。
社内指定書式によって、印刷製本したものを各工事について２部ずつ
提出する。
６．質疑応答 ＥｍａｉｌまたはＦａｘにて２００３年８月２０日１２
時までに「14．連絡先」へ提出。体裁自由、質疑なき場合は「質疑無
し」と提出すること。８月２２日午前１２2時までに、Ｅｍａｉｌまた
はＦａｘにて共通の回答書を送付する。
７．見積提出 ２００３年３月２８日（木）午前１０時から１２時まで
の間（厳守）。
封筒に「応急工事」「南面改修工事」を一部ずつ入れて２部作成し厳
封。提出先はマンション管理組合理事長宅（玄関にて手渡し）。
８．工事監理 一級建築士事務所 有限会社アニスネット
９．ヒアリング 見積書の内容について精査のうえヒアリングを実施す
る。
ヒアリングの対象は、見積書の金額の下位３社とし８月３１日（日）
の午後とする。対象３社に対して、８月２８日午後４時までに、場所・
時刻をＦａｘする。ヒアリングには、責任者のほか、原則として現場担
当者を同席させること。ヒアリングは、管理組合臨時総会直前に実施し
区分所有者による「業者評価」を実施。「業者評価票」の集計結果をも
とに、臨時総会で施工業者を決定する。
10. 結果通知 ２００３年８月３１日夜、見積書提出者宛にＦａｘにて
知をする。
正式決定後、ただちに着工の準備作業を開始して良い。
11. 契約書式
民間（旧四会）連合協定 工事請負契約書および契約約款による。
12. ＶＥ提案
工事の仕様について、積極的なＶＥ提案を受け付ける。その場合は、
「6.見積内訳」の他に、「ＶＥ提案書」および「ＶＥ提案見積書」(体
裁自由だが、6.と比較がしやすいようにする)を同時に提出する。類似
事例の実績写真等を添付のこと。
13. 工事内容 略(特記仕様書による)。
実費清算項目は、内訳数量書の数量で見積り、５％以上変動した項目
は竣工時に清算する。
14. その他：発注者が工事請負者と交す細部付帯条件等
ｱ. 設計変更：監理者との協議の結果、または管理組合の要望により設
計変更を行う場合は、予め見積書を提出し、管理組合及び監理者の承
諾を受けた上で工事に着手する。この場合、急激な物価変動などの事
情がなければ契約時の数量・単価を基準として増減を行い、諸経費
は契約時の率で増減する。
ｲ. 実費精算項目：「数量内訳書」で、実費精算と明記した項目は、請
負者にて総点検を実施し図面化した上で、監理者と協議の上数量を確
定し設計変更として扱う。数量内訳書に記載されない不具合が発見さ
れた場合もこれにならう。
ｳ. 工事に先立ち施工計画書［工程表、仮設計画書、施工要領書等］、
現場担当者の経歴書、主要下請リスト、使用材料メーカーリストを２
部提出し、監理者の承諾を受けること。
ｴ. 本工事期間中は、労災保険、建設工事保険、第三者賠償責任保険に
加入し、証書の写しを提出すること。
ｵ. 工事中は、現場管理者は常駐のこと。
ｶ. 工事説明会：９月上旬に、工事着工前の居住者への工事説明会を実
施する。各戸に配布する資料は、請負者が準備する。
ｷ. 定例会議：工事監理者の定例巡回は毎週１回、管理組合との定例会
議は原則として毎月１回とする。
ｸ. 重機車輌搬入時は住民交通の支障にならないよう必要に応じ警備員
を配置すること。
ｹ. 現場事務所は設置しない。工事用車輌の駐車スペースは、北側道路
とする。
ｺ. 工事に必要な給水及び電気は請負者の仮設供給とするが、その使用
料は実費精算により管理組合負担とすることができる。ただし、ゴン
ドラの発電機・燃料は請負者負担とする。（給水は、建物外西側の散
水用埋設蛇口、トイレは管理員室用の利用を理事長より提案中。）
ｻ. 産業廃棄物は法令にのっとり適正に処置すること。
ｼ. 入居者などへの盗難等犯罪防止のため、腕章・ワッペン等を現場作
業員に携帯させること。
ｽ. 夜間のゴンドラ仮置きは、厳重に囲い、事故防止につとめること。
ｾ. 竣工検査：工事終了の１週間前に監理者側の完了検査、３日前に理
事者も立会って竣工検査を行い、指摘箇所をすみやかに施工後、契約
日に遅滞なく竣工引渡しを行う。
ｿ. 竣工時に以下の報告書を２部提出すること。（監理者・管理組合）
a. 完了報告書 b. 工事写真 c. 保証書 d. 指示・打合
せ記録 e. 作業日報 f. 備品、予備品(明細リスト共) g.
使用材料一覧表および証明書 h. 提出工程表 i. 各工事別下
請施工者リスト・緊急連絡先 j. 竣工検査報告書 k. 調査結
果図・施工図を一冊のファイルにまとめること(応急工事の場合もこ
れにならうこと。)
ﾀ. 工事に使用したタイル等の残材料・予備品類は工事終了後、管理組
合に納品のこと。
ﾁ. マンション管理会社の管理人は常駐していないので、管理組合理事
長との連携をよく保ち、必要に応じて入居者との連絡調整などについ
て協力を受けること。工事の実施に当たっては、近隣住民及び近隣施
設所有者等との関係に十分留意し、万一トラブルが発生したときは、
請負者の責任において解決する。
ﾂ. 見積に際し、外観については現地を確認することができる。その他
の部分は、質疑応答書にて対応すること。
ﾃ. 材料・工法等が第三者の所有する工業所有権またはこれに類する権
利に触れる場合は、あらかじめその権利を使用するための必要な手続
きを行った上で採用する。万一紛争が生じたときは、請負者の負担で
解決する。
ﾄ. 管理組合役員（理事・監事）は、業者接待をいっさい受けないので
そのような経費を減じて工事金額を見積もること。
21-4 合否はあなたの点数で
２００３(平成１５)年８月２３日発行の理事会報第１４５号で「区分所有者より修繕見積参加業者の推薦なし、三社ヒアリング後、合否はあなたの点数で」をお知らせしました
業者選定の公正を期すため､理事会報第１４３号で見積もり参加業者の推薦をお願いしましたが、１３日の締め切りまでに届いた推薦書は一通もありませんでした。勤めていたときは、競争入札参加者名簿から無作為抽出で三社を選定して見積依頼をしましたが、マンションの修繕は居住者への配慮があり、それ相応の修繕経験を積んでいなければなりません。個人住宅ではイイ～仕事をしてもマンションとなると難しいことが多いと云われます。
小規模マンションの修繕をディベロッパーにお願いすると、中受けへ行く前に２０％、下請けに行く前に２０％、孫受けへ行くまでに２０％が消え、仕事をする業者は赤字覚悟とか。この方式を改善すべく協同組合が作られましたが、上位二社以下に仕事が回ってくることはマレとのうわさも聞きました。オープン方式に謝礼やリベートは存在しません。あなたがつけた点数で、業者の合格不合格が決まります。
21-5 顔を見て、頭を下げて
２００３(平成１５)年８月２３日発行の理事会報第１４５号で「見積依頼書と共通仕様書を手渡し、顔を見て、頭を下げてお願いしました」をお知らせしました。
拡大理事会終了時までに、見積参加の三社宛に見積依頼書と共通仕様書（見積心得書・特記仕様書・数量内訳書）をＦａｘで送信する予定でいました。帰宅して一杯やると、アルコールが「Ｆａｘ送信はお願いにならないよ」とささやきます。「小規模マンションの修繕は工事の利幅が少ないことがわかっているのに、礼儀を知らない人達だと思われたらみなさま方に傷がつきますよ。あんたはそれでも責任者なの」。寺地さんへのメールで、見積依頼書は理事長名で作成し、明日の朝会社へ出向いてきちんと挨拶する旨を告げました。
１８日の朝、住所だけを頼りにＨＴ株式会社へ向かいました。西区西野に止めてあたりを見回すと、偶然ですが会社の前にいました。担当者にお会いして共通仕様書による再見積もりをお願いし、代表取締役にもご挨拶いたしました。担当者は車のそばまで見送りに出られ、すっかり恐縮しました。
外壁大規模修繕中の建築会社は二階に受付があります。担当者名を告げて面会を申し込みますと、若い女性が出てきて「担当者は外出していますが、どのようなご用件でしょう」。共通仕様書による最終見積依頼を告げると、担当者に渡しますと受け取りました。階段を折り始めると、女性は一礼してドアの向こうへ消えました。
建装工業株式会社の事務所も二階にありますが、内部へ入ると電話をしていた方が来客を告げて受話器を置かれました。社員は全員外へ出ているそうで、わたしが留守番をしていますと営業所長が冷たい麦茶を出されました。共通仕様書による最終見積依頼を告げますと、過日見積もりのための調査にお邪魔したあと寺地先生へメールで２～３の提案をさせていただきましたとのお話をいただき、さらには玄関まで見送りいただきました。
顔を見て、文書を手渡し、頭を下げるというのが人の道。お願いするという義務を果たしてホットしました。
21-6 総合評価で施工会社決定
２００３(平成１５)年９月３日発行の理事会報第１４７号で「臨時総会で南面改修工事を決定、施工会社は建装工業株式会社札幌営業所」に決定したことをお知らせしました。
２００３(平成１５)年８月３１日１３時より町内会館で、出席者９名、議決権行使者４名、理事長委任７名により平成１５年度の臨時総会が開催されました（残念ながら、出欠連絡未着は１名ありました）。定数確認後、「修繕工事施工予定業者評価表」が配付され、コンサルタントの寺地さんよりヒアリング中の注意事項と修繕工事施工予定業者評価表の記入方法について説明がありました（以下、鉄部塗装と一部補修を含めたバルコニーの応急処置を「応急工事」、鉄部塗装と一部補修を含めた南面のみの大規模修繕を「南面改修工事」と表記します）。
ヒアリングの各社共通質問項目は次のとおりです。
共通１．概要紹介（自己紹介、会社案内）
共通２．仮設工事（仮設計画の問題点、改善点、留意点など）
共通３．品質管理
ｱ. 社内検査体制と方法、 ｲ. 防水工事による住人への影響、
ｳ. アフターメンテナンスの方法）
共通４．安全管理
ｱ. 夜間と休日などの緊急時の対処法
ｲ. 足場搬出入時の安全対策
ｳ. 作業員のタバコの対応）
共通５．居住者対応
ｱ. 工事側から居住者へのお知らせ方法
ｲ. 住人から工事側へのクレーム方法
ｳ. 過去に住人対応で苦労した経験談）
共通６．工事管理（全体工程に関して）
共通７．ＶＥ提案
・ 価格を下げて品質を上げること。
・ 当マンションにとって良いと思われること。
共通８．参加者質問
質問への回答を聞きながら「修繕工事施工予定業者評価表」に記入いただきヒアリング終了後に次の「印象評価」をご記入いただきました。
ｱ. ヒアリング（本工事への意欲、本工事への理解度）
ｲ. 現場担当者（改修工事の経験、現場認識度、ヒアリング対応の態
度）
ｳ. 会社（会社情報、修繕実績など）
修繕工事施工予定業者評価表は、共通１～８、印象評価１～３とも、五段階評価（５＝良い、４＝やや良い、３＝普通、２＝やや悪い、１＝悪い）としました。評価表の集計は管理会社の課長にお願いしました。
ヒアリングの順序と見積額、修繕工事施工予定業者評価点は次のとおりです。
ｱ. 建築会社 総合評価２８５点
見積額：応急工事1,627,500円、南面改修工事6,300,000円。
２．ＨＴ株式会社 総合評価３１２点
見積額：応急工事1,858,500円、南面改修工事6,321,000円。
３．建装工業株式会社札幌営業所 総合評価３７０点
見積額：応急工事 871,500円、南面改修工事3,685,500円。
ヒアリングの中で建装工業株式会社札幌営業所より、バルコニー支柱基部のコンクリート笠木をアルミで覆う方法、作業員識別用ベスト、バルコニーから戸室内へ入れないようにする窓ロック用具の貸し出しなど、サンプルを提示されてＶＥ提案が３点ありました。また、南面改修工事費が安いのは一次下請けと二次下請けなどをなくしたこと、資材の全国規模大量仕入れによる企業努力で、安かろう悪かろうではないことをコンサルタントの寺地さんが確認しました。
21-7 礼状発送
２００３(平成１５)年９月３日発行の理事会報第１４７号で「ヒアリング参加の３三社へ礼状を送信」をお知らせしました。
平成１５年度の臨時総会の結果を受けて、ヒアリングへ参加された三社宛に９月１日午前９時に「マンション南面改修工事の臨時総会決定について」の文書をＦａｘで送信しました。
「サイクリングロードの草むらより虫の声が聞こえるようになりました。４９年ぶりという冷夏に驚かされた年ですが、貴社には創業百周年を迎えられ、心よりお慶び申し上げます。このたびは、私共のマンション修繕工事の見積もり合わせ、また、臨時総会のヒアリングでは、サンプルをご持参のうえＶＥ提案をいただきましたことなど、ご多用のところご協力いただき厚くお礼申し上げます。
さて、８月３１日の平成１５年度臨時総会におきまして、ヒアリングを拝聴した区分所有者による「修繕工事施工予定業者評価」で、貴社は最高点を獲得されました。この結果を踏まえて、管理組合理事会は貴社へ南面改修工事を発注することを提案し、平成１５年度臨時総会で承認されましたことをお知らせいたします。つきましては、コンサルタントをお願いしております建築設計事務所アニスネットの寺地信義一級建築士と連絡をとられ、契約のための準備（契約書原案作成と工事保証会社など）をお願いいたします。
なお、今後の予定は下記のように考えておりますので、よろしくお願い申し上げます。
1) 工事監理打合せ開始 ９月１日（着工前書類と契約書類について）
2) 工事説明会 ９月７日（日）午前１０時００分～ 町内会館
3) 着工予定 監理者と打合せのこと
また、最高点にいたらなかった業者へは下記の内容で礼状を発送しました。
「さて、８月３１日の平成１５年度臨時総会におきまして、貴社のヒアリングを拝聴した区分所有者による「修繕工事施工予定業者評価」で最高点とならず、誠に申し訳ありませんが、他社にて施工する運びとなりました。」という表現となっています。
ご協力くだされた方々に心から感謝を申し下げます。ありがとうございました。
南面の大規模改修(3-1) ←南面の大規模改修(3-2)→ 南面の大規模改修(3-3)