１ 寝耳に水
２００１(平成１３)年８月１２日の理事会報第９３号に重大な事実を予告しました。
次回の理事会報（第９４号）で詳細をお知らせしますが、これまで以上に費用がかかるのではと思われる、修繕が必要な個所を発見しました。今回は、発見に至った経過のみ記述します。
２００１(平成１３)年８月８日に開催された北海道マンション問題相互支援ネットワークの幹事会へ出席すると、美しが丘の大規模修繕委員長さんが憤慨していました。修繕前の建物点検で地下受水槽室へ入ると、天井の配管から点滴状の水漏れがあり受水槽の架台がサビていたのです。管理会社の点検不備を追及すると、受水槽の配管水漏れや架台点検は契約外と答えたそうです。
平成４年秋、初代理事長のときに一度チェックしましたが、それ以降はうっかり忘れていました。あわてて、懐中電灯とカメラをもって確認に出向きました。サビ止め塗料が膨れ上がり、鉄筋の腐食を疑わせる部分が全体の４分の３。完全に腐食して、さわると崩れ落ちそうになっている部分が一箇所。デジタルカメラで写した画面は解像度が悪く、インスタントカメラで撮り直した写真を現像に出しました。少々、時間をいただきます。
２ これをどうする
居住しているマンションでは、管理員が毎週月曜日に給水栓の外観と残留塩素の検査、受水槽本体の外観を点検する契約になっています。点検結果はなぜか理事会へ報告されません。２００１(平成１３)年８月１７日の理事会報第９４号に「飲料水の貯水槽を支える平架台、鉄骨の状態をチェック」した結果を特集しました。
自転車置場の地下３．６ｍに２２．５平方ｍの水槽室があり、出入口は自転車置場奥の床にあります。管理員室の床下からポンプ室を通って入ることもできますが、いずれもやっと一人が通れる程度の空間しか空いていません。水槽横と壁の間は９０ｃｍほどの隙間しかなく、壁には断熱材が貼られて結露の痕跡は見当たりません。
基礎であるコンクリートの床の上に、Ｗ４．２５ｍ×Ｄ０．１５ｍ×Ｈ０．６ｍのコンクリート支柱が３本あり、その上に組まれた鉄骨にＷ３．５ｍ×Ｄ２．５ｍ×Ｈ１．５ｍの貯水槽が固定され、最大８．２５立方ｍの飲料水を蓄えています。貯水槽は「コの字形をした鉄骨の平架台」に固定され、コンクリート支柱に載っています。
平成４年７月６日に監視センターの職員が、「水槽設備とポンプ設備を点検され、オーバーブロ配管の防虫網が２箇所破れているのを発見」したとの記録が第二期定期総会議案書の活動報告にあります。これを読んだとき、目の届かないところまで見てくれる管理会社に感謝したのを思い出します。
毎週月曜日に給水栓の外観及び残留塩素の検査と平行して、受水槽本体外観の汚れと錆の有無を管理員さんが点検しているようですが、貯水槽の基礎部分についてはチェック項目がないため見ていないようです。
上の写真をご覧ください。赤錆色サビ止めペイント塗装がおこなわれた鉄骨に、無数の水滴が落ちた痕跡が有ります。外窓に結露が発生するように、貯水槽外壁に発生した結露の痕跡でしょうか。壁面をつたい落ちた結露水は、平架台上へ水滴となって落ちていきました。蒸発できずに長時間溜まっていた水滴は、サビ止めペイントの被膜を膨張させていきます。度重なる膨張で薄くなった被膜が破れたところへ、あらたな水滴が落ち込んで鉄骨を腐食させたと考えるのが自然でしょう。毎週月曜日の点検時に、管理会社は結露のチェックをなぜ指示しなかったのでしょう。
下の写真は、もっとも腐食が激しい部分です。日立パネル組立式貯水槽は、製造元である日立化成工業株式会社結城工場が赤錆色サビ止めペイント塗装を架台防錆標準仕様と定めています。建築会社はその指示を守っていると思います。
貯水槽の周囲をめぐると、腐食度合いがわずかなところや腐食していない部分もありました。密閉されている部屋の気温は一定ですから、水槽壁の一部分のみが結露するとは考えられません。結露が起こるとすれば、水槽の全部の面に同時に発生するはずです。しかし、東向きの鉄骨平架台にはなんの変化も起きていないのです。
平架台の腐食が激しい部分は二箇所でその部分に共通点がありました。腐食している平架台の貯水槽上部には二箇所とも蓋がついていたのです。貯水槽の蓋を開けるのは、非常事態が発生したときと貯水槽内部を清掃するときです。非常事態発生のうわさは耳にしていませんので、年一回実施している貯水槽内部清掃のさいに、毎年水が周囲に飛び散っていたとの推理が成り立ちます。
管理業務委託契約書の第２条に、「乙は、甲の代理人として第１条第１項に掲げる業務の一部を第三者に委託し、もしくは請け負わせることができるものとする。」と規定されています。作業中に飛び散った水を拭き取るのは作業後の原状回復行為と捉えるのが一般的ですが、契約書や作業仕様書などは管理組合理事会の承認を求めずに理事長印が押されているため原状回復行為も含めて契約しているかどうかの確認はできません。
しかし、管理業務委託契約書の第２条第２項には「前項の場合、乙は当該第三者の業務を監理する。」とあります。「監理」を「監督管理」と捉えれば、作業中に飛び散った水で平架台が濡れているのを見落とし、その結果、鉄筋が腐食したのは監理を怠ったからと云えないでしょうか。今後の処置については、理事会で検討してから管理会社に説明を求め、建築会社に見てもらいます。
前号でお知らせしましたが、インスタントカメラでの撮影は悉く失敗しました。水槽室は非常に狭く、水槽と壁のあいだは９０ｃｍ弱しかありません。身体がすぐに水槽や壁にふれる隙間で、焦点距離１ｍのカメラで撮影した写真は全部ピンボケ。デジタルカメラの写真のほうがよほどましでした。
３ 管理会社の対応
２００１(平成１３)年９月５日の理事会報第９５号で「質問事項に管理会社の回答なし」をお知らせしました。
１８時１０分より、管理会社の若い担当者と地下にもぐって貯水槽（受水槽）平架台の腐食状態を目視しました。平架台の北西側と南西側の角に当たる部分の腐食がもっとも進み、東側はそれほどでもありません。指で触ると腐食した鉄の表面が薄い切片となって剥がれ落ちます。貯水槽（受水槽）の壁面に結露はなく、コンクリート床にも結露水が落ちて溜まった痕跡は見当たりません。水槽室のコンクリート壁にも結露が水滴となって流れ落ちた痕跡はなく、表面は出来上がったときのようにきれいです。
担当者はデジタルカメラを持参していましたが、電池切れのため撮影は不可能でした。文書で「建築会社の担当者を伴いまして（中略）調査いただきたく」と依頼していましたが担当者の姿は見えず、説明はいっさいありません。
８月２６日（日）の１９時から町内会館で、管理会社より２名の同席を得て理事会兼修繕委員会を開催しました。８月２２日付けで新管理会社の代表取締役宛に郵送した文書に、「２６日の理事会兼修繕委員会で、管理会社の方に回答いただけると思います。」とゴシック体で表示していました。当然、会議の冒頭で「私共で十分検討させていただきました結果」と回答があると思いましたら、検討してきたという様子もありません。
これまで何度も繰り返してきたように「別紙の業務内容のうち、できるものとできないものを明確にしてほしい。」という要望を伝えても、管理会社が誠意を持って問題解決にあたることはないというむなしさが残りました。
貯水槽（受水槽）平架台については水槽の結露が原因で腐食します。水槽の給水口付近は冷たい水が流れ込むので結露をおこしやすいと、腐食状態をみていない管理会社職員が主張しましたが、給水口付近は腐食していないと説明すると黙ってしまいました。結論は出ませんが、とりあえず修繕見積もりを取ることにしました。
受水槽の清掃時に、かなりの量の水が周囲に飛び散ったのが原因との推理が成り立ちます。作業中に飛び散った水を拭き取るのは、作業後の原状回復行為と捉えるのが一般的と思われます。管理業務委託契約書に「乙は当該第三者の業務を監理する。」とあり、作業中に飛び散った水で平架台が濡れているのを見落とし、その結果、鉄筋が腐食したのは監理を怠ったからと云えないでしょうか。管理会社の担当者に説明を求めると検討するという回答が帰ってきました。
４ 架台の塗装
札幌市の工事指定業者名簿登載の三社に見積もりを依頼し、最高額と最低額の業者を外して塗装工事を発注しました。２００１(平成１３)年１０月１５日～１６日かけて行われた受水槽架台のケレン（サビ落とし）とサビ止め塗装結果を、東西南北の四面と受水槽の下部から裏側を確認しました。
さび止め材が以前のように赤色でなかったのが気になりましたが、何もしなかった管理会社の担当者はネズミ色をしている塗料のほうが良いと言います。
北海道マンション問題相互支援ネットワークの幹事会へ参加した翌朝、美しが丘の大規模修繕委員長さんから「受水槽架台のサビ取り（ケレン）の仕様、塗布した塗料の仕様を教えてください。遅まきながら私のマンションも塗装します」とのメールが届きました。軽い気持ちで請求書の内容を送信しました。
鉄骨架台塗装 ケレン・サビ止め・ＦＰ塗装
17.0m @4,000 68,000円(H-120×65)
鉄骨架台塗装 ケレン・サビ止め・ＦＰ塗装
5.0m @1,800 9,000円(L-65×65)
諸経費 一式 8,000円 合計 85,000円(消費税別途)
５ 塗料の種類
翌朝メールボックスに勉強を促すメールがきました。
情報提供ありがとうございました。「さび止め材が赤でなかったのが気になります。ネズミ色の塗料のほうが良い」との情報ですが、せっかくの機会です、補足調査をして仕様を明確にしておきましょう。さび止め塗料に限らず、塗料と名の付くものは非常に種類が多いので価格差も大きく、それが施工費に反映します
ＪＩＳ規格品の「代表的な」鉄面さび止め塗料はこれだけあります。
JIS K 5622 鉛丹さび止めペイント
鉛丹を顔料とする赤橙色 主として屋内の鉄部用
JIS K 5623 亜酸化鉛さび止めペイント
赤錆色 主として屋外の鉄部用
JIS K 5624 塩基性クロム酸鉛さび止めペイント
赤錆色 屋外の鉄部用
JIS K 5625 シナアミド鉛さび止めペイント
赤錆色 屋外の鉄部
JIS K 5629 鉛酸カルシウムさび止めペイント
白－淡黄色 亜鉛メッキ面用
JIS K 5621 一般用さび止めペイント
安価で高価も薄い赤さび色 屋内でさびの出にくい場所
せっかく「さび止め材が赤でなかったのが気になる」と気づかれたのですから、使用した材料のメーカー名・塗料名が明記されたカタログのコピーと塗料の試験成績書のコピーを入手してください。ここまでそろえると、工事カルテとして万全になります。
塗装業者へ手紙を出しました。
２００１(平成１３)年１０月１５～１６日にかけ、地下受水槽の架台を塗装いただきましたマンションの管理組合でございます。その節は大変お世話になりました。月に一度は点検して、きれいに塗装された架台を見るたびにホットしております。ありがとうございました。
受水槽架台も５年おき、１０年おきに再塗装や改修が必要になると思います。しかし、塗料メーカーの存続は１０年後にはあやしいといわれるご時世のため、昨年の工事でどのような塗料を使用されたのか記録を残しておくことが必要とされました。ご多忙中まことに恐縮ですが下記の資料をご郵送賜りたくご依頼申し上げます。末尾でございますが貴社益々のご繁栄を祈念いたします。
６ 塗料と仕上げ剤
２００２(平成１４)年２月に、「受水槽架台塗料のカタログと材料試験成績表」が届きました。マンション修繕時の参考資料として保管し、この情報を北海道マンション問題相互支援ネットワークの仲間へも提供しました。
Ａ 塗料
１．規格 関西ペイント株式会社製品規格
２．組成成分 配合割合
着色・体質・防錆顔料 49.0
特殊変性エポキシ樹脂ワニス 28.5
添加剤 6.5
溶剤 16.0
合計（重量百分率） 100.0
３．試験成績
試験項目 試験成績 試験規格
容器の中での状態 合格 堅いかたまりがなく均一
密度 20/20℃ 1.47 1.47±0.05
加熱残分 ％ 65 65±2
乾燥性 硬化 合格 ４時間以内/20℃
塗装作業性 合格 刷毛･ローラー･スプレー塗りに支障がない
塗膜の外観 合格 塗膜の外観が正常であること。
耐塩水性 合格 食塩水(3W/V％)に96時間浸して異常がない
[注] 上記数値は標準で若干の変動あり。
Ｂ 仕上げ塗料（合成樹脂 調合ペイント ＳＤホルス1000 関西ペイント）
１．製品名 ＳＤホルス1000
２．規 格 ＪＩＳ Ｋ 5516-1992 合成樹脂調合ペイント１種 白及び淡彩色
３．組成成分 配合割合
着色・体質顔料 36.5
長油製フタル酸樹脂ワニス 50.5
乾燥剤・添加剤 5.0
溶剤 8.0
合計（質量百分率） 100.0
４．試験成績
試験項目 試験成績 試験規格
容器の中での状態 合格 かき混ぜた時堅い塊がなく一様になる
塗装作業性 合格 はけ刷りでの塗装作業に支障がない
乾燥時間 h 半硬化乾燥 合格 16以内
塗膜の外観 合格 塗膜の外観が正常である
隠ぺい率 白及び淡彩 0.93 0.90以上
促進黄色度 白について 0.03 0.20以上
鏡面光沢度 60度 90 80以上
重塗り適合性 合格 重塗りに支障がない
加熱残分 ％ 72 65以上
促進耐候性 合格 膨れ・はがれ・割れがなく色とつやとの変化
の程度が見本品に比べて大きくない。また、白及び淡
彩では、白亜化度が８点以上であること。
耐候性 合格(保証) １年間の試験で、膨れ・はがれ・割れ
がなく、色とつやとの変化の程度が見本品に比べて大
きくない。また、白及び淡彩では、白亜化度が２点以
上である。
[注] 上記数値は標準で若干の変動あり。
７ 腐食原因を特定
平架台のサビた原因を発見できるかもしれないと考え、２００３(平成１５)年６月１７日の受水槽清掃日に勤務先から時間年休をもらって立ち会いました。受水槽内に水中ポンプを入れ、直径５ｃｍもある排水用ホースを駐車場の排水溝へ差し込んでいます。二つに仕切られた水槽の右側を清掃中は、左側の水槽が飲料水を供給しているので断水はないと説明を受けました。
自転車置き場の床に空いている点検口から水槽室を覗き込みました。排水用ホースに空いたピンホールから、二本の筋になった水が受水槽の壁と架台をぬらしています。「水
が漏れているよ。」と大声を上げると、作業員が車へ走り絶縁用のビニールテープを持ってきました。
消毒作業が完了してから水槽室へ下りると、受水槽は排水用ホースのピンホールからでた水で濡れ、本体の壁からサビがひどかった架台の上へしずくとなって落ちていました。ぬれた架台は自然乾燥で良いと考えているのでしょう、腐食発見時の推測が証明され、サビの発生原因を特定できました。
管理会社の担当者に「受水槽の清掃と消毒作業が完了したら、濡れている受水槽本体の壁と架台は必ず拭き取るよう業者に徹底すること。共用部を清掃している管理人が作業に立ち会うことは不可能なため、作業終了後の確認時に受水槽本体の壁と架台が濡れていたら拭き取る」ように依頼しました。
８ 満水警報器の怪
２００３(平成１５)年６月２４日の理事会報第１３９号で「結線間違いとセンサーなし」をお知らせしました。
６月２０日午後、管理会社発行書類の受領書に押印して管理員室へ届けますと、警報機類の専門会社職員を紹介されました。「なにかあったんですか」「月曜日の受水槽清掃終了後、満水警報器の作動チェックをしても反応しないので、会社へ連絡してきてもらいました」。
管理員室の壁に、受水槽の満水警報器と、揚水ポンプの異
常警報器がセットになって付いています。「なにが原因で警報が鳴らなかったの。」「受水槽にセンサーユニットが付いていないのです。満水用と減水用のどちらも付いていません。それに、ポンプの異常警報は線のつなぎ方が間違っていました」。
６月２２日午前７時５２分、管理会社宛てに「受水槽等の件について依頼」のメールを発信しました。 いつもお世話になっています。さて、受水槽の満水感知センサーユニットが付いていなかった件と、揚水モーター異常警報器の結線誤りについてお願いがあります。
警報機が付いていて、満水感知センサーユニットが付いていないのは明らかに手抜き工事ではないでしょうか。契約上は減水感知センサーユニットもつけることになっていたかも知れません。工事業者はセンサーユニットの代金を受領しているはずです。でなければ、警報器の本体を取り付けるはずがありません。
この件に関して、直接、販売会社と建築会社へ電話しようと思いましたが、管理会社も気づいていなかったことなので、原因究明をお願いしたほうが良いと理事会メンバーからご意見をいただきました。
すでに調査されていらっしゃるかと思いますが、どのような事情でこのようなことになったのかお知らせくださいますようお願いいたします。
また、１６日の午後、消防機器点検会社の社員へ見積書を届けるよう依頼しましたが管理会社へ届けますと答えていました。管理組合は、参考資料として依頼したのであってセンサーユニット取り付けは発注していません。詳しいことを知りたいので、消防機器点検会社の点検報告書を至急お見せいただきたくお願いいたします。
６月２３日午前１１時４４分、管理会社の担当者よりメールをいただきました。「いつもお世話になっております。私がこの件を担当しておりますので、中間のご報告をさせて頂きます。御存知の通り６月２０日に消防機器点検会社に受水槽警報の調査を行なわせました。調査報告書は本日管理員室にＦＡＸ致しますので明日管理員から、理事長にお渡しさせていただきます。
今回の件につきましては、竣工当初からのものと推測されますので、販売会社アフターサービスセンターに連絡し、建築会社へ調査するように指示しており私共は只今連絡待ちの状態です。また、リレーユニットの新たな取り付けが必要との消防機器点検会社の報告でしたので、参考までに見積を取得中です。当然管理組合様に御負担いただこうとは思っておりませんし、建築会社に取り付けしてもらうつもりです。また追ってご連絡いたします」。
建築会社の見解は「マンションは１９９２(平成４年)２００３(平成１５)年３月に竣工し１１年が経過しています。建物の竣工時に建築・電気・設備を含め様々な検査をし、今回の警報に関しても当然検査の対象となりその後建物を引渡しています。当社の施工範囲には入っていなくても、揚水ポンプの異常警報器は竣工前後で取り付けていると思われ、当然取り付け後検査をしているものと思われます。
なぜ、警報盤内に設置しているリレーが無かったのか、１１年間の空白があるのでわかりません。憶測ですが、機器は故障を含め何らかの原因があったのではないかと思われます」。
管理会社は「建築会社は竣工時点で検査をしているので問題はなかったはずです。配線の接続違いは竣工から現在に至るまでの期間の中で、故障などの修理の中で起こったことではないかとの結論です」。
施工引渡し以降に行なわれた工事で、配線が変えられリレーも外されたと考えられるとしましたが、管理会社は社名を変更しても担当者は竣工時から交替していないのです。
