１ 敷き詰められた砂利
屋根の防水はアスファルト防水工法・塗膜防水工法・シート防水工法に大別されます。さらに、アスファルト防水工法は、押さえ防水工法
と露出工法があります。
私たちのマンションの屋根、屋上は「アスファルト押さえ防水工法」で、天井部分を覆った防水シートの上に砂利が敷き詰められています。
1-1 砂利の状態
砂利の大きさは、大きいものでも１cmで多くは７ｍｍでした。風に飛ばされないようにカチトールという凝固剤で固められています。
アスファルト押さえ防水工法の劣化は、太陽熱や紫外線、雨水や酸性雨、鳥類、砂塵など多種多様と言われます。当然ですが、年数を経るにしたがって劣化の道をたどります。
２００２(平成１４)年５月１２日のマンションツアーで、屋上の防水層を抑えるための砂利と防水層立ち上がり部分との間に隙間ができていることを見ていただきました。
２００２(平成１４)年５月１９日の理事会報第１１６号で「無数にあった要修繕箇所」をお知らせしました。
壁と防水層の間に隙間があります。この隙間は東西に７．２ｍほど連続し、隙間の巾はおよそ２ｃｍ程あります。北側の外壁がサイクリングロード側へ向かって倒れかけている、わけではありません。防水層の縮みによるのだそうです。右の写真は屋上西側の壁と防水層の隙間です。１ｍ程度のものが断続して無数にあります。
1-2 断熱材の収縮
２００２(平成１４)年５月１９日の理事会報第１１６号で「無数にあった要修繕箇所」をお知らせしました。
以前からお話していました屋上防水層の状態を、マンションツアー参加の
みなさまに見ていただきました。右側の写真で６階屋上の全容をご覧ください。陰影を見ていると、アスファルトの下に敷かれた防水シートにしわができているような感じがします。そして、所々に走っている亀裂を確認いただけると思います。
東西５階と６階の屋上に亀裂は無数にありますが、右の写真はなかでも深いものを選んで撮りました。寸法を表すＡ列５判のノートの長い部分は１５ｃｍです。四六時中直射日光に晒されているわけですから、劣化するのを食い止める方法はありません。これが、屋上防水１０年保証の１０年末の状態なのです。
1-3 接着剤の劣化
２００７(平成１９)年７月５日の理事会報第２２４号で「屋上の砂利押さえ」をお知らせしました。
屋上の砂利は接着剤が劣化してボロボロと剥がれ落ちます。カチトール砂利まき工法には散布工法と混合工法がありますが、（中略）散布工法と推測できるそうです。散布工法は砂利を３０ｍｍの厚さに敷き並べ、その上から硬化剤入りの特殊改質アスファルトエマルジョンを散布する工法です。
右の写真は六階屋上ですが、西棟五階屋上の接着剤劣化は著しく、表面を触るだけで砂利がボロボロと剥がれ落ちます。大規模修繕デベロッパーの担当者も表面を触って危険と判断され、砂利全体にカチオン樹脂撒き工法を採ることを推薦され見積もりを依頼しました。
２００７(平成１９)年９月１４日の理事会報第２３０号で「防水メーカーによる調査報告内容」をお知らせしました。
アスファルト防水平面部の状況は、防水層の上に断熱材と砂利が敷かれて
いるため、確認することができませんので表層の調査となっております。屋上平面部の状況は、保護層である砂利の固定度が確実に低下してきております。特に、断熱材の目地の部分において顕著であり、今後砂利飛散の危険性が増大すると判断されます。従いまして、改修時にはアスファルト露出防水断熱仕様で改修されることをお勧めいたします。
1-4 事故防止のため
２００７(平成１９)年１０月３０日の理事会報第２２４号で「屋上防水層の補修工事が完了」をお知らせしました。
１７日の理事会で施工会社の事業部長さんより工事日程の説明があり、２０日午前中に施工技術担当者を同行しての現地確認がありました。
砂利押え層を固定するカチトールは品薄で入手困難なため、イーテック社製のシェイプメントを使用するとのおはなしがありました。この夜、管理組合役員へ電話で説明し、シェイプメントの使用はやむを得ないことと了解をいただきました。
カチトールの製造メーカーへ「カチトールの品薄はいつまで続く」のか照会すると「今回はカチトールの件で大変ご迷惑をおかけいたしましたこと、誠に申し訳ございませんでした。カチトールは冬期間（気温が５℃以下）の場合、施工を見合わせております。カチトールの成分がエマルジョン系（水性）のため気温が低いと、硬化不良などの不具合が発生することがあるためです。カチトールの出荷のほとんどが北海道のため、低温期になる前の毎年９月末日までに年内分の製造を終了し１０月施工分に対応しております。このためカチトールは年内分をすべて出荷してしまいましたので、現在出荷できる在庫はございません。誠に申し訳ございませんが、御理解の程宜しくお願い致します。」と返信が来ました。
シェイプメントの製造メーカーへ低温期の硬化不良について照会すると「この度はお問合せありがとうございます。シェイプメントは、主剤のゴムアスファルトエマルジョンと硬化剤の無機水硬性粉体のセット商品です。施工環境につきましては、火気や溶剤を使用せず臭いもほとんど発生しません。温度については０℃以上で施工、養生していただければ問題はありません。北海道では砂利押さえの改修によく使われている材料です。」との返信が届きました。
１０月２４日(水)の午前８時４０分に施工技術者三名と施工技術担当者が見えました。防水層立ち上がり部分の雑草やコケを取り除き、シェイプメントに砂利を混ぜてボロボロと崩れ落ちる砂利のひび割れに流し込み、左官用のコテで押し込むようにならしていきます。六階屋上、五階東側と西側屋上にできた砂利のひび割れ補修工事は午後２時に完了しました。
1-5 屋上に広がるコケ
２００９(平成２１)年８月３０日の理事会報第２８７号で「新たな問題点が浮き彫りになったツアー」をお知らせしました。
湿っているドレンの周囲はコケが生えやすい環境です。ドレン内のコケを防除するたびに、周囲のコケもはがして乾いた砂利の上へ広げていました。天気が良いと翌日には乾燥して枯れてしまいます。
今年の夏は雨の日が多いので砂利は湿った状態が続き、コケの繁殖に適した環境となっています。繁殖したコケは晴れた日に胞子を飛ばします。胞子は湿った砂利の上に落ちると根付きます。意外に思われるほど繁殖力が旺盛です。コケが生えるとその範囲はいつも湿っています。靴で踏むと水がしみ出します。根は表面からあまり深くまで達しませんが、コケが繁殖して広がると保水力を高めます。
コケの根は防水層を押さえる砂利の間に根を伸ばします。無数の根は硬化剤であるカチトールやシェイブメントを無力にすることが分りました。硬化剤で固めてある砂利は靴のかかとで蹴っても容易には剥がれませんが、コケを抜くと砂利と共に剥がれてきます。
平成１９年１０月２４日にシェイブメントで硬化させた範囲の砂利がボロボロと剥がれてきました。下の写真でお分りいただけると思いますが、はがしたコケを乾燥させてごみに出すのが最善の方法です。屋上に生えたコケを早急に全滅させなければ、再び風に飛ばされた砂利が駐車場へ落ちて車に無数の傷をつける恐れが出てきました。
一級建築士よりコケは化学物質を出して砂利の凝固剤を溶かすと伺いました。コケを剥がすと根に砂利がついてきます。コケだけを集めようとしても半分は砂利の山になってしまいます。乾燥してから砂利を落として燃えるごみに出していました。
1-6 劣化は進行
防水層の上に敷かれた断熱材は外気温の変化に伴い膨張と収縮を繰り返します。断熱材の上にある砂利が動かされることで、凝固剤は強度を失ってしだいにほぐれ、断熱材
と断熱材の間に落ち込んでいきます。これにより砂利の表面に亀裂ができます。
断熱材の目地の部分に砂利の亀裂ができると、亀裂が動くことで周囲の砂利はほぐれていきます。凝固剤の力が弱って独立した砂利になると、屋上を吹き抜ける風で飛散の危険性が増大します。屋上から吹き飛ばされた砂利が、駐車中の車の上へ落ちると塗装を傷つけます。歩行者の身体や顔に当たるとこともあり得ます。このため放置しておくことはできなかったのです。
２０１１(平成２３)年の大規模修繕で、すべての屋上はアスファルト露出防水にしました。これで砂利が飛散する危惧はなくなりましたが、建物周囲や共用部と同様に巡視する役員の姿を見かけることはありません。
２ 雑草の繁茂
3-1 雑草を発見
１９９６(平成８)年１０月６日の理事会報第４６号で､屋上に無断で生えた雑草を発見」をお知らせしました。
雨の日の翌日ルーフドレンの状態を見に屋上へでましたら、出入口のそばに草が生えていました。ハガキと比較すると大きさが分かります。抜いてみましたら根は３０ｃｍもありました。
町内会の仕事に気をとられていましたら、駐車場にも屋上にも植物が繁茂していました。(中略)小さなうちに根こそぎ取り除かなければ、わずかに残った根から発芽して成長と破壊を続けます。そして、この時期を逃してしまったのが右の写真です。生物の先生に写真を見せましたら、ここまで成長するには１年や２年という時間が経過しているとのことでした。
管理会社や管理人が手抜きをしているわけではありません。マンション管理業務委託契約書にはその業務は入っていないのです。屋上や駐車場の保守は管理組合の仕事です。建物を守るためにはこまめな清掃と植物への早めの処置しかありませんが、少々時期を逃してしまいました。全部の雑草を抜き終わりました。
3-2 屋上の状態を確認
２００６(平成１８)年７月１９日の理事会報第２００号で「１７日役員による建物点検を実施」をお知らせしました。
管理会社の共用部点検は５月１９日に行われ、現在点検報告書を回覧しています。ボランティア居住者による屋上とドレンの点検は６月１１日午前１１時３０分に行
われ、屋上の雑草の状態は写真の通りです。白樺の根やタンポポの根は防水層を簡単に突き破ることから、平成４年第一期の理事会は管理会社に雑草類を小さなうちに引き抜くよう要請していました。ドレンに落ち葉がつまり屋上が雨水でプール状になったときから、屋上に接する一部の居住者が総会の承認を得て出入口のカギを預かり、時々ドレンの様子と屋上の清掃状態を点検しています。
3-3 すぐ生える植物
２００８(平成２０)年７月１３日の理事会報第２５７号で「屋上に雑草とコケが繁茂し始める 二週間に一度は除草作業が必要」をお知らせしました。
先月２６日にすべて取り除きましたが、７月６日のマンションツアーのときにも
う雑草が伸びていました。生命力の強さに驚きますが、根を完全に取り除けない植物は葉をむしり取ってもすぐ伸びてきます。(中略)平成２２年度に砂利を使わないかぶせ工法で防水層を更新できれば、雑草が生えることはなくなりドレンのコケもなくなります。
3-4 たんぽぽの根に悩む
２００８(平成２０)年９月１３日の理事会報第２６１号で「屋上の雑草駆除に塩素系漂白剤」をお知らせしました。
屋上へ飛ばされてきた種が砂利の隙間に入り、様々な植物が芽吹いて根を張ります。ほとんどの雑草は小さなうちであれば（下部の右と中央写真）引
き抜けますが、もっとも厄介なのはタンポポです。根は強靭なために引き抜こうとしても見えている部分の葉が千切れるだけです。やむを得ず残った茎の断面に、台所用漂白剤の原液を筆で塗布しました。塩素系アルカリ性の漂白剤ですからタンポポの根は枯れてしまうでしょう。
3-4 気を抜けない生命力
２００９(平成２１)年６月１４日の理事会報第２８０号で「屋上のドレン目皿が劣化」で「雑草の状態」をお知らせしました。
５月２８日、ケーブルテレビの配線工事前に屋上を点検し、４月末の理事長と副理事長の月末点検で見当たらなかった雑草をすべて抜き取りました。
３ 金属の腐蝕
3-1 屋上と機械室の扉
２００１年(平成１３)年４月１７日の理事会報第８３号で「進行しすぎた金属腐蝕」をお知らせしました。
屋上の出入口一箇所、エレベータ機械室出入口二箇所、自転車置場出入口一箇所の計三箇所は、下の部分がさびてボロボロという状態まで放置されてきました。腐ってどうしようもなくなったら取り替えればいいと考えますか。こうならないうちに手を打てば、進行を遅れさせることができたはずです。気づかないところを見てもらうために、管理費を支払っているはずです。修繕の見積もりを取っていますが、これまで異常に気づかなかったツケは高額な修繕費となって現れるでしょう。
下の写真は左から、屋上出入口の扉、東棟エレベーター機械室扉の左側と右側。
下の写真は左から、西棟エレベーター機械室扉の左側と右側、コーキングのない水切り。
５月２５日に屋上の出入口、エレベータ機械室出入口二箇所、自転車置場出入口の計三箇所の補修と塗装を行いました。
3-2 ご厚意の補修
２００３(平成１５)年１１月１１日の理事会報第１６６号で「屋上出入口の戸枠左側下」をお知らせしました。
左は六階屋上の出入口を外から見た写真ですが、扉の蝶番の下があり合わせの鉄板を当てただけで成形も防水処理もされず、建築当初より雨水が入り込め
る状態になっていました。
平成１４年度のマンションツアーで発見され、ビニールシートで被っても風に吹き飛ばされてしまいました。工事完了検査時に、工事責任者と工事監理者へどうすればよいか質問しました。これもご好意でシルバー仕上げとなりました。
3-3 劣化する金属
２００６(平成１８)年７月１９日の理事会報第２００号で「役員による建物点検を実施」をお知らせしました。
管理会社の「共用部点検報告書」で指摘された不具合や損傷箇所を、７月１７日午前９時から管理組合役員の目で確認しました。コンサルタントをお願いしていました故寺地一級建築士は、平成１６年３月７日付け配付の「各自保管最重要書類 白石パークホームズ長期修繕計画」でも「外部鉄部のうち、塔屋ＥＶ機械室などのスチールドアの発錆が著しかったので今後も定期調査を」と訴えていましたので第一にこの部分を確認しました。
管理会社の報告書「ｐ－９」関連で、下写真四枚は屋上のエレベータ機械室扉枠の状態です。写真を持参して公的機関主催のマンションセミナーで一級建築士にお見せすると「早めの修理」を薦められます。左端の写真では枠に亀裂、三枚目の写真は防水幕に穴が開いています。ここから進入した雨水が屋台骨などを腐らせていきます。
報告書「Ｐ－７」関連で扉枠の右側発錆は無視したようです。右端の写真は扉内側の状態です。屋上の積雪で扉が開かなくなると、押し開けるために扉の下部を蹴飛ばします。
扉の変形はこのためと推測されます。建築時の問題ですが開閉方向が逆になっているせいです。
3-4 見積もりの依頼
２００６(平成１８)年９月１２日の理事会報第２０４号で「屋上鉄部の塗装」をお知らせしました。
理事会報第２００号の「役員による建物点検結果」で、「屋上出入口の扉と枠、エレベータ機械室扉と枠」の腐食の状態をお知らせしました。理事会報第２０３号で「バルコニーの隔壁三箇所」の不具合をお知らせしました。これらの箇所を南面改修工事を担当したリフォーム業者にみていただきました。
屋上出入口及びエレベータ機械室の扉と枠の腐食については「鉄部塗装を実施すべき時期になっているので、今後も二年ごとに塗装をしなおしたほうが建具を良好に保てる」とのお話でした。
これ以上放置しておくわけには行かないとの判断で理事会は見積もりを取り寄せて検討しました。(中略)無理を承知でお願いした見積もり金額のため、工事は手がすいているときに実施することになります。
3-5 二年おきに要補修
２００６(平成１８)年１０月３１日の理事会報第２０６号で「屋上出入口扉とＥＶ出入口扉を塗装」をお知らせしました。
９月２９日(金)午前９時から、(中略)バルコニー隔壁の修理と、屋上出入口扉と枠、東西棟のエレベータ機械室出入口扉と枠の
三箇所を塗装しました。
屋上の鉄部は、二年おきに一度の割で塗装することで比較的良い状態を保つことができます。この次は、平成２１年度の理事長さんに塗装の発注をお願いします。
3-6 大規模修繕前の補修
２００９(平成２１)年８月３０日の理事会報第２０６号で「新たな問題点が浮き彫り」をお知らせしました。
六階屋上のエレベータ機械室戸枠に腐食によって隙間(右下の写真)が空い
ています。扉の真下に当る部分ですから扉が閉まっているとわかりません。扉の表面を伝った雨水はこの隙間に落ち込んでいきます。内部へ入った雨水は階下の天井裏へ入り込むでしょう。パートナーの一級建築士に変性シリコンでの密閉を提案するとこの状態では最善策とおっしゃいました。
２８日の早朝、雨マークが消えて日がさしはじめたので機械室戸枠にできた腐
蝕による隙間を変性シリコンで密閉しました。変性シリコンは粘性が中途半端なため少々ムラがでています。きれいに伸ばすことができないのでご理解ください。東西棟の機械室内防火ダンパーは、グリースの効果で鎧戸が比較的容易に動く状態でしたが念のため再注入しておきました。
４ フェンスの基礎
4-1 気になったひび割れ
２００６(平成１８)年７月１７日に役員による建物点検を実施し、フェンスの基礎となる四角いコンクリートブロックにひび割れが生じているのを確認しました。「コンクリートが割れたらフェンスが倒れるかなぁ。」とつぶやくと、理事が「この状態ならまだ大丈夫ですよ。」と答えましたが根拠はありません。
4-2 表面を防水
２００７(平成１９)年１０月３０日の理事会報第２３４号で「屋上防水層の補修工事が完了」をお知らせしました。
お気づきと思いますが、フェンスの基礎のコンクリートブロックをご覧ください。一部のブロックにひび割れが生じています。フェンスをつたった雨水がコンクリートブロックの中に染み込み、凍結や解凍を繰り返すうちに亀裂が生じます。このまま放置すると来春は爆裂しそうな状態ですから、すべてのコンクリートブロック表面を防水しておきます。
理事会報のスペースの関係で、業者の申し出を了承して防水したように表現していますが、実際は異なります。
１０月２４日の屋上の防水層を抑える砂利固定工事と防水不良個所の補修工事で、フェンスの基礎であるコンクリートブロックにひびが入った原因を質問しました。「フェンスをつたった雨水がコンクリートブロックの中に染み込み、凍結や解凍を繰り返すうちに亀裂が生じます。」との説明があったので、コンクリートブロック表面の防水を依頼しました。
4-3 ブロック全体を防水
２０１１(平成２３)年７月８日の理事会報第３４７号で「屋上フエンスの基部安定を目指して」をお知らせしました。
入居当時、屋上のフエンスを支えるコンクリートはむき出しのままでした。雨水などが支柱基部の隙間に入り込み、厳寒期に凍結して隙間を広げます。この繰り返しで、コンクリート基礎にひびができ始めました。
平成１９年１０月に実施したエレベーター機械室への階段防水工事で、コンクリート基礎の上面から水が入り込まないように防水しました。これが功を奏し、大規模修繕で交換が必要となった基礎は１台もありません。耐用年数を伸ばすため、今回はコンクリート基礎の全体を防水しました。
コンクリート基礎を元の位置に戻すと、屋上の砂利を撤去したことで大きな隙間があちこちにできました。
隙間への詰め物を入れ替えながら高さを調整してもぐらつきはなくなりません。１７日の第１１回工事打合せで「フエンス支え」の設置はやむを得ないとしました。
その後、調整が功を奏しフエンス全体のぐらつきが落ち着き、第１２回工事打合せに支えは必要ないと報告がありました。詰め物をした部分はモルタルを入れて固定します。出費を抑えようとされる作業員と工事関係者のご努力に感謝しています。
上段右端写真のフェンス基部に開けた穴はフェンスの内側を伝い落ちた水の出口です。穴とコンクリート表面の間にはウレタンを流し込んで、コンクリート表面が雨水に触れないようにしてあります。
５ その他の補修
5-1 劣化したシーリング
２００３(平成１５)年６月２２日の「簡易建物診断と長期修繕計画検討案説明会」で、屋上のシーリングが破れている部分の写真を提示して、晴れた日に変性シリコンで補修を行うことを連絡しました。副理事長より、休みをもらえる日があるのでその日を作業日にしてもらえないかと提案があり感謝しました。
２００３(平成１５)年７月１日の理事会報第１４０号で「やり遂げた屋上のシーリング」をお知らせしました。
防水層と建物との隙間やエレベータ機械室への階段裏のシーリングは、副理事長さんにお手伝いいただきました。
６月２４日の午後３時で屋上の防水強化作業が終わりました。(中略)使用した変成シーリング材は１３本、その他シーリングガン、デコレーションケーキベラと命綱などを加えても８，８５２円ですみました。作業従事にあたり、理事さんより命綱につける安全ベルトをご寄贈いただきました。理事さん副理事長さんご苦労様でした。ありがとうございました。
壁のコンクリートと階段のコンクリートの間に隙間ができていると、雨水などが流れ込む恐れがあります。防水層がどのように敷設されているかわからないので取り敢えず変性シリコンでふさぎました。
２００７(平成１９)年７月５日の理事会報第２２４号で「屋上防水層を変性シリコンで補修」をお知らせしました。
久しぶりに休みをもらえた副理事長さんより申し出をいただき、定期総会で承認いただいた平成１９年度事業計画「理事会が実施する補修」を６月２６日に行いました。
２００７(平成１９)年１０月３０日の理事会報第号で「屋上防水層の補修工事が完了」をお知らせしました。
エレベータ機械室への階段防水工事について施工技術担当者より具体的な説明がありました。「階段袖壁の根元をご覧ください。防水層で包まれていますね。防水層を階段二段目の位置まで立ち上げて固定し、防水層の上に一段目
と二段目の階段を作る工法を採用したもので防水屋さんがきちんとした仕事をしていることが分かります。一段目の階段を作ってからでは袖壁の防水層を押し込むことはできず、押し込んだ隙間をモルタルで補修した後もありません。変性シリコンで補修した痕跡は役員の方々のお仕事ですね。
5-2 ネジのサビ
２００２(平成１４)年５月１９日の理事会報第１１６号で「無数にあった要修繕個所」をお知らせしました。
ネジ切り部分がつなぎの中に治まらず、外気にさらされています。きちんとねじ込んでいないのではなく「面倒だから一回で仕事を終わらせようとした結果ですよ、ひどいですねぇ。」と寺地建築士が生前に感想を残されました。
